異なる2つの商品、異なる2つの返済形態
ホームエクイティ・ライン・オブ・クレジットは、住宅エクイティを担保にした回転信用枠である。引き出し期間中、借り手は資金を引き出すことができ、通常は引き出した金額に対する利息のみを支払えばよいため、最低支払額によって残高が減ることはない。返済期間が始まると、それ以上の引き出しはできなくなり、貸し手はその同じ残高を返済期間内に完済するために必要な返済額を再計算する──これにより、引き出し期間中の最低支払額よりも大幅に高い月次返済額が生じる。
一方、ホームエクイティローンは第二順位の分割払いローンである:住宅エクイティを担保に借り入れた固定額の一括融資を、初日から固定金利・所定の期間にわたって均等な月次分割払いで返済する、標準的な住宅ローンと同じ償却構造である。引き出し期間はなく、返済額の急増もない──1か月目も最終月も返済額は同じである。
試算例:HELOCの引き出し期間から返済期間への急増
引き出し期間10年、返済期間15年、金利8.5%の$50,000の残高は、引き出し期間中は月々$354.17の利息のみの返済額となる。返済期間が始まると、同じ$50,000の残高を15年間で元金均等償還する返済額は$492.37となる──$138.20の返済額増加である。両方の段階(利息のみの10年間と元金均等償還の15年間)を合わせた総利息は$81,126.56である。
| 段階 | 返済がカバーする内容 | 残高 | 一般的な期間 |
|---|---|---|---|
| 引き出し期間 | 利息のみ(このモデルでは) | 引き出した金額のまま変わらない | 多くは5〜10年 |
| 返済期間 | 利息+元金(完全に元金均等償還) | ゼロまで減少 | 多くは10〜20年 |
試算例:ホームエクイティローンの借入可能額と返済額
ホームエクイティローンの貸し手は通常、最大合算ローン・トゥ・バリュー(CLTV)比率──一般に80%〜85%程度──で借入上限を設定する。住宅ローン残高$250,000がある$400,000の住宅で、CLTV上限が80%の場合、借入可能額は$70,000($400,000 × 0.80 − $250,000)となる。$50,000を金利8%・15年間で借りると、月々の返済額は$477.83──全期間を通じて固定された1つの返済額──で、総利息は約$36,009、合算LTVは75%となる。
- 借入可能エクイティ=住宅価値 ×(CLTV上限 ÷ 100)− 住宅ローン残高
- 月次返済額=P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1]、P=借入額、n=返済月数
- 合算LTV=(住宅ローン残高+借入額)÷ 住宅価値 × 100
どちらの方式がどのようなニーズに適しているか
HELOCの回転式で利息のみの引き出し期間は、リノベーションのように費用が段階的に発生するなど、資金需要が不確実または段階的な状況に適している──借り手はまだ使っていない資金に利息を払いたくないからである。ホームエクイティローンの固定額の一括融資と初日から一定の返済額は、単一の既知の支出に適している。返済額(および総利息)が固定・予測可能で、返済期間中に返済額が急増する心配をする必要がないためである。どちらも住宅を担保にした第二順位の商品であるため、返済が滞れば差し押さえのリスクを負う点は共通しており、これはどちらの方式を選んでも変わらないリスクである。
よくある質問
HELOCとホームエクイティローンの違いは何か?
HELOCは、利息のみの引き出し期間の後に完全に元金均等償還される返済期間が続く回転信用枠である。ホームエクイティローンは、当初から固定金利・所定の期間にわたって均等な分割払いで返済される固定額の一括融資であり、引き出し期間や返済額の急増はない。
なぜHELOCの返済額は返済期間が始まると大きく跳ね上がるのか?
利息のみの引き出し期間中の支払いは元金を減らさないため、返済期間が始まった時点でも引き出した残高全額がそのまま残っているが、それを今度は固定された、多くの場合より短い期間で返済しなければならないためである。金利8.5%の$50,000の残高の場合、返済額は$354.17(利息のみ)から$492.37(元金均等償還)に上昇する──$138.20の増加である。
ホームエクイティローンではいくら借りられるか?
貸し手は通常、合算ローン・トゥ・バリュー比率を80%〜85%程度に上限設定する。住宅ローン残高$250,000がある$400,000の住宅で、CLTV上限が80%の場合、借入可能なエクイティは$70,000となるが、実際の承認額は信用情報、収入、鑑定評価にも左右される。
HELOCの金利は固定か変動か?
ほとんどのHELOCは変動金利で、一般にプライムレートなどの指標に連動しているため、引き出し期間・返済期間ともに返済額が変動し得る。ホームエクイティローンは通常、全期間を通じて固定金利である。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What you should know about home equity lines of credit. https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a home equity loan? https://www.consumerfinance.gov/
- Federal Trade Commission (FTC) — Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. https://consumer.ftc.gov/