計算式と、貸し手がこれを使う理由
LTVは、ローン残高を物件価値で割り、その結果をパーセンテージで表すことで計算する。エクイティは物件価値からローン残高を差し引いたものであり、エクイティ比率は単純に100%からLTVを引いたものである。Fannie Maeなどの適合ローンのガイドラインは、LTVをローン残高と物件価値の間にどれだけのエクイティの緩衝材があるかを直接反映する中核的な審査指標として用いる──LTVが低いほど、エクイティが多く、一般に貸し手にとってのリスクが小さいことを意味する。
- LTV=(ローン残高 ÷ 物件価値)× 100
- エクイティ(金額)=物件価値−ローン残高
- エクイティ(%)=100−LTV
試算例
評価額$400,000の物件に対するローン残高$320,000は、LTV80%($320,000 ÷ $400,000)、エクイティ$80,000、エクイティ比率20%を生む。
| LTV | 分類 | 一般的な融資上の位置づけ |
|---|---|---|
| 80%以下 | 低い | 一般的な民間ローン保険(PMI)の閾値以下 |
| 80.01%〜95% | 標準 | PMIの閾値を超え、通常はローン保険が必要 |
| 95%超 | 高い | 多くの民間ローンプログラムの最大LTV上限に近い、またはそれを超える |
なぜ80%という水準なのか
80%というLTV水準は、一般的な住宅ローンにおいて広く参照される閾値である。これは、民間ローン保険(PMI)が通常不要になる境目であり、貸し手が追加保険なしにリスクを負う意思を持てるだけの十分なエクイティの緩衝材があることを反映している。LTVが80%を超えると、残高が返済されるか物件価値が上昇して閾値を下回るまで、PMIが求められることが多い。ローンプログラムや貸し手によって具体的な閾値やルールは異なる場合があるが、80%は最も広く参照される基準点であり続けている。
PMIは、ほとんどのローンでLTVが80%を下回った瞬間に自動的に解約されるわけではない──ほとんどの貸し手は、サービサーおよび投資家のルールに従い、正式な申請や新たな鑑定評価を求めており、これは自分自身のLTVの推移を追っている借り手にとって最もよくある混乱の一つである。
LTV 対 合算LTV(CLTV)
LTVは単一のローン残高を物件価値と比較する。一方、合算ローン・トゥ・バリュー(CLTV)は、同じ物件を担保にしたすべてのローンの残高──例えば第一順位の住宅ローンとホームエクイティ・ライン・オブ・クレジットの合計──を合算し、その総額を物件価値と比較する。貸し手は、HELOCやホームエクイティローンといった第二順位の担保権を審査する際には通常、単純なLTVではなくCLTVを用いる。なぜなら、それが第一順位の住宅ローンだけでなく、その住宅に対する総債権を捉えるからである。
よくある質問
良いローン・トゥ・バリュー比率とはどのくらいか?
一般的な住宅ローンでは、LTVが80%以下であれば好意的にみなされることが多い。これは民間ローン保険が通常不要になる、広く用いられている閾値だからである。LTVが低いほど、一般により大きなエクイティの緩衝材を反映している。
ローン・トゥ・バリュー比率はどう計算するのか?
ローン残高を物件価値で割り、100を掛ける。$400,000の物件に対する$320,000のローンは、LTV80%($320,000 ÷ $400,000 × 100)となり、エクイティは20%残る。
LTVとCLTVの違いは何か?
LTVは単一のローン残高を物件価値と比較する。合算ローン・トゥ・バリュー(CLTV)は、同じ物件を担保にしたすべてのローン──例えば第一順位の住宅ローンとHELOC──を合算し、その総額を物件価値と比較する。
LTVが80%を下回るとPMIは自動的に解約されるのか?
通常は解約されない。ほとんどの貸し手は、LTVが80%を下回った後もサービサーおよび投資家のルールに従って、PMIを解約するために正式な申請や新たな鑑定評価を求める──残高が返済されたからといって自動的に解約されるとは限らない。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a loan-to-value ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is private mortgage insurance (PMI)? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. https://www.fanniemae.com/