Dos productos distintos, dos formas de pago distintas
Una línea de crédito con garantía hipotecaria es una línea de crédito renovable garantizada por el patrimonio de la vivienda. Durante el periodo de disposición, el prestatario puede retirar fondos y normalmente paga solo intereses sobre el monto dispuesto, por lo que el saldo no disminuye con el pago mínimo. Cuando comienza el periodo de amortización, no se permiten más disposiciones y el prestamista recalcula el pago necesario para saldar por completo ese mismo saldo a lo largo del plazo de amortización, lo que produce un pago mensual materialmente más alto que el mínimo del periodo de disposición.
Un préstamo con garantía hipotecaria, por el contrario, es un préstamo a plazos de segundo gravamen: una suma fija tomada contra el patrimonio de la vivienda y pagada en cuotas mensuales iguales a una tasa fija durante un plazo determinado desde el primer día, la misma estructura de amortización que una hipoteca estándar. No hay periodo de disposición ni salto de pago: el pago es el mismo en el mes 1 que en el mes final.
Ejemplo práctico: el salto de disposición a amortización en una HELOC
Un saldo de $50.000 al 8,5% con un periodo de disposición de 10 años y un periodo de amortización de 15 años tiene un pago de solo intereses de $354,17 al mes durante el periodo de disposición. Una vez que empieza la amortización, el pago con amortización sobre el mismo saldo de $50.000 a 15 años es de $492,37: un aumento de pago de $138,20. El interés total a lo largo de ambas fases (10 años de pagos de solo intereses más 15 años de pagos con amortización) es de $81.126,56.
| Fase | Qué cubre el pago | Saldo | Duración típica |
|---|---|---|---|
| Periodo de disposición | Solo intereses (en este modelo) | Se mantiene en el monto dispuesto | A menudo 5–10 años |
| Periodo de amortización | Intereses + capital (amortización completa) | Disminuye hasta cero | A menudo 10–20 años |
Ejemplo práctico: capacidad de préstamo y pago de un préstamo con garantía hipotecaria
Los prestamistas de préstamos con garantía hipotecaria suelen limitar el préstamo a una relación préstamo-valor combinada (CLTV) máxima, comúnmente entre el 80% y el 85%. Una casa de $400.000 con un saldo hipotecario de $250.000 y un límite de CLTV del 80% deja $70.000 disponibles para pedir prestado ($400.000 × 0,80 − $250.000). Pedir prestados $50.000 al 8% a 15 años cuesta $477,83 al mes —un único pago fijo durante todo el plazo—, aproximadamente $36.009 en interés total, y produce una LTV combinada del 75%.
- Patrimonio disponible = Valor de la vivienda × (límite de CLTV ÷ 100) − saldo hipotecario
- Pago mensual = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1], donde P = monto del préstamo, n = meses
- LTV combinada = (saldo hipotecario + monto del préstamo) ÷ valor de la vivienda × 100
Qué estructura se ajusta a cada necesidad
El periodo de disposición renovable y de solo intereses de una HELOC se adapta a situaciones con necesidades de financiamiento inciertas o por etapas —una renovación con costos escalonados, por ejemplo— donde el prestatario no quiere pagar intereses sobre fondos aún no utilizados. La suma fija y el pago nivelado desde el primer día de un préstamo con garantía hipotecaria se adaptan a un gasto único conocido, ya que el pago (y el interés total) es fijo y predecible, sin un salto en el periodo de amortización que planificar. Ambos son productos de segundo gravamen garantizados por la vivienda, por lo que ambos conllevan riesgo de ejecución hipotecaria si no se hacen los pagos: este es el riesgo compartido sin importar la estructura elegida.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre una HELOC y un préstamo con garantía hipotecaria?
Una HELOC es una línea de crédito renovable con un periodo de disposición de solo intereses seguido de un periodo de amortización completa. Un préstamo con garantía hipotecaria es una suma fija que se paga en cuotas iguales a una tasa fija durante un plazo determinado desde el inicio, sin periodo de disposición ni salto de pago.
¿Por qué salta tanto el pago de una HELOC cuando comienza la amortización?
Como los pagos de solo intereses del periodo de disposición no reducen el capital, el saldo dispuesto completo sigue pendiente cuando empieza la amortización, pero ahora debe pagarse a lo largo de un plazo fijo, a menudo más corto. En un saldo de $50.000 al 8,5%, el pago sube de $354,17 (solo intereses) a $492,37 (con amortización): un salto de $138,20.
¿Cuánto puedo pedir prestado con un préstamo con garantía hipotecaria?
Los prestamistas suelen limitar la relación préstamo-valor combinada entre el 80% y el 85%. Una casa de $400.000 con una hipoteca de $250.000 y un límite de CLTV del 80% deja $70.000 de patrimonio prestable, aunque la aprobación real también depende del crédito, los ingresos y una tasación.
¿Las tasas de las HELOC son fijas o variables?
La mayoría de las HELOC tienen una tasa de interés variable, comúnmente ligada a un índice como la tasa preferencial (prime rate), por lo que el pago puede cambiar tanto en el periodo de disposición como en el de amortización. Los préstamos con garantía hipotecaria suelen ser de tasa fija durante todo el plazo.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What you should know about home equity lines of credit. https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a home equity loan? https://www.consumerfinance.gov/
- Federal Trade Commission (FTC) — Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. https://consumer.ftc.gov/