Cómo interpretar tu resultado de LTV
Las bandas siguientes clasifican el LTV frente al umbral convencional del 80% para el PMI y los niveles de LTV más altos que muchos prestamistas convencionales todavía permiten, aunque generalmente con seguro hipotecario o condiciones adicionales.
| LTV | Clasificación | Contexto típico de préstamo |
|---|---|---|
| 80% o menos | Bajo | En o por debajo del umbral convencional habitual para el PMI |
| 80,01% – 95% | Estándar | Por encima del umbral del PMI; comúnmente requiere seguro hipotecario en préstamos convencionales |
| Más de 95% | Alto | Cerca de o por encima de los límites máximos típicos de LTV para muchos programas de préstamo convencionales |
- Los umbrales de LTV y las reglas de PMI varían según el prestamista, el programa de préstamo y el propósito del préstamo (compra, refinanciamiento a tasa y plazo, refinanciamiento con retiro de efectivo); las bandas anteriores reflejan convenciones habituales de préstamo convencional, no los términos de un prestamista específico.
- Para un refinanciamiento o préstamo sobre el capital de la vivienda, los prestamistas a menudo usan el LTV combinado (CLTV), que suma los saldos de todos los préstamos garantizados por la propiedad — esta calculadora calcula el LTV solo para el saldo de un préstamo único.
- El valor de la propiedad para fines de préstamo suele basarse en una tasación profesional, que puede diferir de la estimación de valor de mercado que hace el propietario.
¿Qué es la relación préstamo-valor (LTV)?
La relación préstamo-valor es el saldo pendiente del préstamo dividido por el valor tasado de la propiedad o el precio de compra, expresado como porcentaje. Fannie Mae y otras pautas de préstamos conformes usan el LTV como una medida central de suscripción porque refleja directamente cuánto colchón de capital existe entre el saldo del préstamo y el valor de la propiedad — un LTV más bajo significa más capital y, en general, menos riesgo para el prestamista.
El nivel del 80% de LTV es un umbral ampliamente referenciado en las hipotecas convencionales: en o por debajo del 80% de LTV, normalmente no se requiere seguro hipotecario privado (PMI), mientras que por encima del 80% de LTV, comúnmente se requiere el PMI para proteger al prestamista frente al menor colchón de capital. Diferentes programas de préstamo y prestamistas pueden aplicar umbrales y reglas distintos.
El LTV también es una cifra clave en el refinanciamiento y los préstamos sobre el capital de la vivienda, ya que los prestamistas suelen limitar cuánto se puede pedir prestado contra una propiedad según un LTV máximo (o LTV combinado, cuando varios préstamos están garantizados por la misma propiedad) que estén dispuestos a otorgar.
Cómo usar esta calculadora de LTV
- Ingresa el saldo actual del préstamo (o el monto propuesto del préstamo para una compra o refinanciamiento).
- Ingresa el valor de mercado actual o el valor tasado de la propiedad (o el precio de compra para una nueva compra).
- Consulta la relación LTV, el porcentaje de capital resultante y el monto en dólares del capital.
La fórmula detrás de la relación préstamo-valor
El LTV se calcula dividiendo el saldo del préstamo entre el valor de la propiedad y expresando el resultado como porcentaje. El capital es el valor de la propiedad menos el saldo del préstamo, y el porcentaje de capital es simplemente 100% menos el LTV.
Ejemplo resuelto: un saldo de préstamo de $320.000 sobre una propiedad valorada en $400.000 produce un LTV del 80% ($320.000 ÷ $400.000), un capital de $80.000 y un porcentaje de capital del 20%.
Errores comunes
- Usar el valor de mercado estimado por el propietario en lugar del valor tasado por el prestamista, lo que puede producir un LTV distinto al que realmente calculará un prestamista.
- Confundir el LTV con el LTV combinado (CLTV) cuando más de un préstamo está garantizado por la misma propiedad, como una primera hipoteca más una línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC).
- Asumir que el PMI se cancela automáticamente en el momento en que el LTV cae por debajo del 80% — la mayoría de los prestamistas requieren una solicitud formal o una nueva tasación para eliminar el PMI, según las reglas del administrador del préstamo y del inversor.
- Pasar por alto que el LTV cambia con el tiempo a medida que tanto el saldo del préstamo disminuye como el valor de la propiedad se mueve, por lo que un LTV puntual puede quedar desactualizado en meses en un mercado que cambia rápidamente.
- Aplicar un umbral de LTV para compra a un refinanciamiento con retiro de efectivo, donde el LTV máximo permitido suele ser menor debido al mayor riesgo de las transacciones con retiro de efectivo.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una buena relación préstamo-valor?
Un LTV en o por debajo del 80% se considera comúnmente favorable en hipotecas convencionales porque es el umbral ampliamente usado por debajo del cual normalmente no se requiere seguro hipotecario privado. Un LTV más bajo generalmente refleja un mayor colchón de capital y puede asociarse con condiciones de préstamo más favorables, aunque los requisitos específicos varían según el prestamista y el programa de préstamo.
¿Cómo se calcula la relación préstamo-valor?
Divide el saldo del préstamo entre el valor de la propiedad (o el precio de compra) y multiplica por 100. Por ejemplo, un préstamo de $320.000 sobre una propiedad de $400.000 da un LTV del 80% ($320.000 ÷ $400.000 × 100). El 20% restante representa el capital del prestatario en la propiedad.
¿Cuál es la diferencia entre LTV y CLTV?
El LTV compara el saldo de un único préstamo con el valor de la propiedad. El LTV combinado (CLTV) suma los saldos de todos los préstamos garantizados por la misma propiedad — por ejemplo, una primera hipoteca más una línea de crédito sobre el capital de la vivienda — y compara ese total con el valor de la propiedad. Los prestamistas a menudo usan el CLTV, no solo el LTV, al suscribir un segundo préstamo o producto de capital sobre la vivienda.
¿El LTV afecta mi tasa de interés hipotecaria?
En muchos programas de préstamo convencionales, el LTV puede influir en el precio del préstamo — los préstamos con un LTV más alto (menos capital) a veces tienen un ajuste de tasa o comisión porque representan más riesgo para el prestamista, mientras que los préstamos con un LTV más bajo pueden calificar para condiciones más favorables. Las estructuras de precios específicas varían según el prestamista y el programa de préstamo.
¿Cómo puedo reducir mi LTV?
El LTV disminuye a medida que el saldo del préstamo baja mediante pagos regulares o pagos adicionales al capital, o a medida que el valor de la propiedad sube por revalorización del mercado o mejoras. Debido a que ambas cifras pueden cambiar de forma independiente, el LTV debe recalcularse periódicamente en lugar de tratarse como fijo desde el momento del origen del préstamo.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a loan-to-value ratio? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is private mortgage insurance (PMI)? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.