El pago globo es el saldo restante -- no un cargo adicional
Una hipoteca globo calcula el pago mensual como si el préstamo se amortizara en un cronograma largo -- a menudo 15, 20 o 30 años -- pero el plazo real del préstamo es mucho más corto, comúnmente entre cinco y siete años. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica que, al final de ese plazo más corto, la totalidad del saldo restante del préstamo vence en un solo pago global, conocido como pago globo, en lugar de que el préstamo siga amortizándose hasta llegar a cero.
El pago globo no es un cargo adicional ni una penalización sobre el préstamo; es exactamente el saldo de capital pendiente que queda después de los pagos del prestatario durante el plazo globo, calculado con la misma matemática de amortización que se usa para fijar el pago mensual. Como el pago se calcula para un cronograma mucho más largo que el plazo real del préstamo, solo se reembolsa una pequeña fracción del capital original antes de que venza el pago globo.
Ejemplo práctico: un préstamo de $250.000 que vence en el año 7
Considere un préstamo de $250.000 a una tasa anual del 5,5%, con el pago mensual calculado sobre un cronograma de amortización de 30 años, pero el préstamo vence en realidad a los 7 años. Usando la fórmula estándar de amortización, el pago mensual es $1.419,47, idéntico al que exigiría un préstamo completo a 30 años del mismo monto y tasa.
A lo largo de 84 meses (7 años) de pagos, el prestatario paga un total de $1.419,47 x 84 = $119.235,69, de los cuales $91.275,41 corresponden a intereses y el resto reduce el capital. El saldo que aún se adeuda en ese momento -- el pago globo debido -- es de $222.039,72, es decir, solo se han pagado $27.960,28 de los $250.000 de capital original después de siete años.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Pago mensual (cronograma a 30 años) | $1.419,47 |
| Total pagado en 7 años | $119.235,69 |
| Intereses pagados en 7 años | $91.275,41 |
| Capital reducido en 7 años | $27.960,28 |
| Pago globo debido en el año 7 | $222.039,72 |
Por qué se reduce tan poco capital
La matemática estándar de amortización concentra los intereses en los primeros años de cualquier préstamo, ya que el interés se cobra sobre el saldo pendiente y ese saldo comienza en su punto más alto; la reducción de capital se acelera solo más adelante en el cronograma, a medida que el saldo baja. El pago mensual de una hipoteca globo se calcula sobre un cronograma -- 30 años en este ejemplo -- mucho más largo que el plazo real de 7 años del préstamo, por lo que la fecha de vencimiento del pago globo cae dentro de la parte del cronograma de amortización con más peso de intereses.
Esta es la razón estructural por la que un pago globo suele representar la mayor parte del monto original del préstamo y no un pequeño remanente: el pago nunca se diseñó para saldar el préstamo antes de la fecha del pago globo, sino solo para mantener el costo mensual más bajo que el de un préstamo totalmente amortizado durante el propio plazo globo, más corto.
La decisión de refinanciar o vender en la fecha del pago globo
Cuando vence una hipoteca globo, el prestatario tiene esencialmente tres opciones: refinanciar el saldo restante en un nuevo préstamo, vender la propiedad y usar el producto de la venta para saldar el saldo, o pagar el monto globo con otros fondos disponibles. Cada opción depende de condiciones que no pueden garantizarse en el momento de originar el préstamo -- refinanciar depende de que el crédito y los ingresos del prestatario califiquen en esa fecha futura y de las tasas de mercado del momento, mientras que vender depende del valor de mercado de la propiedad y de qué tan rápido pueda cerrarse una venta en relación con la fecha de vencimiento.
Como ninguno de estos resultados es seguro con años de anticipación, un prestatario que contrata una hipoteca globo en realidad está planificando en torno a un evento futuro específico -- una venta, una refinanciación o un pago único -- que ocurra según lo previsto. Este es el planteamiento central del riesgo de una estructura globo: el pago bajo durante el plazo globo se cambia por una obligación grande y con fecha límite al final de ese plazo.
Dónde se usan más comúnmente las hipotecas globo
Las estructuras globo aparecen en algunos préstamos residenciales, pero son más comunes en bienes raíces comerciales y en financiamiento a corto plazo, donde el prestatario espera refinanciar, vender el activo o resolver el saldo de otra manera bien antes de la fecha de vencimiento. Un prestatario que use una estructura globo para una vivienda principal debería tener un plan específico y realista para la fecha del pago globo, en lugar de confiar en que las condiciones generales del mercado serán favorables cuando venza el préstamo.
Un préstamo puente es una estructura relacionada de corto plazo que puede servir como una vía para resolver un pago globo si se espera una venta que aún no se ha cerrado en la fecha de vencimiento, aunque un préstamo puente conlleva su propio costo y requisitos de calificación, que deben evaluarse por separado y no asumirse como una alternativa automática.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un pago globo?
Un pago globo es el saldo completo restante de un préstamo que vence en un solo pago global al final de un plazo de préstamo más corto, aunque el pago mensual se haya calculado usando un cronograma de amortización mucho más largo. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor describe las hipotecas globo como préstamos en los que este pago final suele ser considerablemente mayor que los pagos mensuales habituales.
¿Cuánto de un préstamo globo de $250.000 se salda antes de que venza el pago globo?
En un ejemplo práctico sobre un préstamo de $250.000 al 5,5%, amortizado a 30 años pero que vence en el año 7, el prestatario paga un total de $119.235,69 a lo largo de esos 84 meses, de los cuales $91.275,41 son intereses. Solo se han pagado $27.960,28 del capital original de $250.000 para la fecha del pago globo, lo que deja un pago globo de $222.039,72.
¿El pago globo es mayor que lo que originalmente pedí prestado?
No. El pago globo es el saldo de capital restante después de los pagos programados, calculado con la misma matemática de amortización que se usa para fijar el pago mensual del préstamo -- siempre es menor que el monto original del préstamo, aunque puede seguir representando la mayor parte de ese monto si el plazo globo es corto en relación con el cronograma de amortización.
¿Qué ocurre cuando vence una hipoteca globo?
El prestatario debe pagar la totalidad del saldo restante -- ya sea refinanciando en un nuevo préstamo, vendiendo la propiedad o usando otros fondos. Ninguno de estos resultados está garantizado con años de anticipación, ya que refinanciar depende del crédito del prestatario y de las tasas de mercado en esa fecha futura, y una venta depende del valor de mercado de la propiedad y del momento en que se concrete.
¿Quién suele usar hipotecas globo?
Las estructuras globo son más comunes en el financiamiento de bienes raíces comerciales y en algunos préstamos residenciales de corto plazo, generalmente usadas por prestatarios que esperan refinanciar, vender la propiedad o resolver el préstamo de otra manera antes de la fecha del pago globo, en lugar de mantenerlo hasta su amortización completa.
¿Puedo pagar de más durante el plazo globo para reducir el monto del pago globo?
Hacer pagos adicionales de capital durante el plazo globo reduce el saldo adeudado en la fecha del pago globo, de la misma manera en que los pagos adicionales reducen el saldo de cualquier préstamo amortizable más rápido que el pago programado por sí solo -- siempre que el préstamo no tenga penalización por pago anticipado, lo cual debe confirmarse en los documentos del préstamo antes de hacer pagos adicionales.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a balloon payment? Are balloon payments legal? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.