DSCR'nizi anlamak
Aşağıdaki bantlar, ticari gayrimenkul ve küçük işletme finansmanında DSCR'yi yorumlamak için yaygın belirtilen bir kredilendirme konvansiyonunu yansıtır.
| DSCR | Yaygın olarak şöyle tanımlanır | Neyi gösterir |
|---|---|---|
| 1,25 veya daha yüksek | Güçlü | NOI, birçok ticari kredi vereninin aradığı rahat bir marjla borç ödemelerini aşar |
| 1,00 – 1,24 | Kabul edilebilir | NOI borç ödemelerini karşılar, ancak hata için ince bir marjla |
| 1,00'ın altında | Zorlanmış | NOI tek başına borç ödemelerini karşılamaz; açığın diğer nakit rezervlerinden gelmesi gerekir |
- 1,25 eşiği, tek bir düzenleyici standart yerine ticari gayrimenkul ve küçük işletme kredi verenleri arasında yaygın belirtilen bir minimumu yansıtır; belirli minimum DSCR gereklilikleri kredi verene, kredi programına ve mülk veya işletme türüne göre değişir.
- Bu hesaplayıcı, borç servisini sabit bilinen bir rakam (dönemde vadesi gelen anapara artı faiz) olarak ele alır; borç servisini bir kredi amortisman planından yeniden hesaplamaz.
Borç servisi karşılama oranı nedir?
DSCR, net işletme gelirini (NOI) — finansman maliyetlerinden önce faaliyetlerden gelen gelir — dönem için borç üzerinde vadesi gelen birleşik anapara ve faiz olan toplam borç servisiyle karşılaştırır. Bir varlığın veya işletmenin ürettiği nakit akışının kredi ödemelerini karşılamaya yeterli olup olmadığını değerlendirmek için ticari gayrimenkulde ve küçük işletme kredilendirmesinde yaygın kullanılır.
1,25 veya daha yüksek bir DSCR, birçok ticari ve küçük işletme kredi vereninin aradığı yaygın belirtilen bir minimumdur ve NOI'nin borç servisine tam olarak eşit olduğu 1,0 başabaş noktasının üzerinde rahat bir marjı yansıtır. Belirli minimum DSCR gereklilikleri, standart gayrimenkul finansmanı ve küçük işletme kredilendirme literatüründe açıklandığı gibi, kredi verene, kredi programına ve mülkün veya işletmenin risk profiline göre değişir.
Bu DSCR hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Net işletme gelirini (NOI) — dönem için finansman maliyetlerinden önce faaliyetlerden gelen geliri — girin.
- Toplam borç servisini — aynı dönem için borç üzerinde vadesi gelen birleşik anapara ve faizi — girin.
- DSCR'yi ve NOI ile borç servisi arasındaki dolar tamponunu (veya açığını) okuyun.
DSCR'nin arkasındaki formül
DSCR, net işletme gelirini toplam borç servisine böler. 1,0'ın üzerinde bir DSCR, NOI'nin borç servisini aştığı anlamına gelir; 1,0'ın altında bir DSCR, NOI'nin tek başına vadesi gelen borç ödemelerini karşılamadığı anlamına gelir.
Sık yapılan hatalar
- DSCR'yi cari oran veya faiz karşılama oranıyla karıştırmak — DSCR özellikle geliri toplam borç servisiyle (anapara artı faiz) karşılaştırır, yalnızca faizle değil.
- Net işletme geliri yerine faaliyet dışı kalemleri içerebilen veya faiz gideri zaten düşülmüş olan net geliri kullanmak.
- 1,25 eşiğinin evrensel bir minimum olduğunu varsaymak — gerçek gerekli DSCR kredi verene, kredi türüne ve mülk veya işletme risk profiline göre değişir.
- NOI'yi tahmin ederken mevsimselliği veya tek seferlik gelir artışlarını göz ardı etmek; bu, bir işletmenin sürdürülebilir borç servisi kapasitesini olduğundan yüksek gösterebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
DSCR nedir?
DSCR, yani borç servisi karşılama oranı, net işletme gelirinin toplam borç servisini — borç üzerinde vadesi gelen birleşik anapara ve faizi — karşılamaya yeterli olup olmadığını ölçer. NOI'nin toplam borç servisine bölünmesiyle hesaplanır.
Net işletme geliri (NOI) olarak ne sayılır?
Net işletme geliri, faiz gibi finansman maliyetlerinden önce ve gelir vergileri ile faaliyet dışı kalemlerden önce faaliyetlerden üretilen gelirdir. Bir kiralık mülk için tipik olarak, konut kredisi ödemelerinden önce kira geliri eksi işletme giderleridir.
Borç servisi olarak ne sayılır?
Borç servisi, ölçülen dönem için borç üzerinde vadesi gelen toplam anapara ve faiz tutarıdır; belirli kredi sözleşmesine bağlı olarak bazen planlanmış kredi ücretlerini de içerir.
Kredi verenler neden DSCR'yi önemser?
DSCR, bir varlığın veya işletmenin ürettiği gelirin dışarıdan nakde dayanmadan borç ödemelerini karşılayıp karşılayamayacağını gösterir. Kredi verenler, ticari gayrimenkul veya işletme kredilerini onaylamadan önce geri ödeme riskini değerlendirmek için onu yaygın kullanır.
Kredi verenler tipik olarak hangi DSCR'yi görmek ister?
1,25 veya daha yüksek bir DSCR, birçok ticari ve küçük işletme kredi vereni arasında yaygın belirtilen bir minimumdur, ancak belirli gereklilikler kredi verene, kredi programına ve finanse edilen mülk veya işletmenin risk profiline göre değişir.
Kaynaklar
- U.S. Small Business Administration. SBA 7(a) loan program overview. sba.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. McGraw-Hill Education.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance. McGraw-Hill Education.