APR結果の見方
以下の表は、ローン額・表示金利・期間を一定に保ったまま、手数料とAPR・表示金利の差の一般的な関係を示しています。
| 前払い手数料(200,000ドル、6%、30年の場合) | おおよそのAPR | 6%の表示金利との差 |
|---|---|---|
| 0ドル | 6.000% | 0.000ポイント — 手数料がなければAPRは表示金利と等しい |
| 2,000ドル | ≈ 6.094% | ≈ 0.09ポイント |
| 4,000ドル | 6.189%(正確な値) | 0.189ポイント |
| 8,000ドル | ≈ 6.383% | ≈ 0.38ポイント |
- 手数料が計算に織り込まれる場合、APRは常に表示金利と等しいか、それを上回ります。APRが表示金利と等しくなるのは、織り込まれる手数料がない場合のみです。
- 金融機関がAPR開示に含める具体的な手数料は、レギュレーションZによって定められており、手数料の種類によって多少異なります。本ツールは入力された総手数料額をそのまま使用し、特定の金融機関がどの個別の費用を含めるかを項目別に区分するものではありません。
- APRは同じ種類・同じ期間のローン同士を比較する場合に最も信頼できます。15年のAPRと30年のAPRを比較したり、固定金利のAPRと変動金利のAPRを比較したりすることは、手数料の影響や金利変動リスクが構造的に異なるため、誤解を招く可能性があります。
APRとは?
実質年率は、貸付真実法(CFPBのレギュレーションZを通じて実施)が金融機関に開示を義務付けている、標準化された借入コストの指標です。月々の返済額の計算にのみ用いられるノート金利とは異なり、APRはポイント、組成手数料、一部の決済費用といった前払いの金融手数料を、ローンの存続期間全体に分散して織り込みます。そのため、手数料が課される場合、APRは常にノート金利と等しいか、それより高くなります。
APRは、手数料が組み込まれる融資額(ローン額から融資される手数料を差し引いた額)に適用した場合に、実際のローン(ノート金利による元金)と全く同じ月々の返済額を生み出す金利を求めることで算出されます。これにより、APRは金利と手数料の異なる組み合わせを持つローン同士を、同じ土台の年率換算ベースで比較する手段となります。
CFPBは、APRは同じ種類・同じ期間のローンを比較する際に最も有用であると指摘しています。同じ手数料額でも、より長い期間で償却する場合はより短いローンの場合よりもAPRへの影響が小さくなるため、条件が大きく異なるローン間の比較にはあまり適していません。
このAPR計算ツールの使い方
- 借入予定のローン額を入力してください。
- そのローンに提示されている表示(ノート)金利を入力してください。
- ローンのコストに前払いで組み込まれる総手数料(ポイント、組成手数料、金融機関のAPR開示に含まれる該当の決済費用)を入力してください。
- ローン期間を年数で入力してください。
- 算出されたAPRを確認し、表示ノート金利と比較して、計算に使用された月々の返済額と総手数料額を確認してください。
APRを支える計算式
月々の返済額は、まず標準的な元利均等返済の計算式を用いて、ローン全額に表示ノート金利を適用して算出されます。APRは次に、その同じ返済額を、ローン額から手数料を差し引いた額に等しい現在価値まで割り引く月利率を逆算することで求められます。これは実質的に「手数料差引後の金額しか受け取っていなかったとしたら、この返済額を生み出すにはどの金利が必要か?」を問うものです。閉じた形の代数的解は存在しないため、割り引いた返済額の流列が手数料差引後の額と一致するまで、反復的な数値探索(二分法)によって金利を求めます。
計算例:ローン額200,000ドル、表示金利6%、前払い手数料4,000ドル、期間30年の場合、月々の返済額は(200,000ドル全額に6%を適用して)1,199.10ドルです。この同じ1,199.10ドルの返済額の流列を、手数料差引後の額である196,000ドルに360か月にわたって割り引く金利を求めると、APRは6.189%となり、同じ月々の返済額の中で手数料が返済されている分、6%の表示金利より高くなります。
よくある誤解
- 期間の異なるローンのAPRを比較し、APRが低い方が自動的に安いローンだと思い込んでしまうこと。期間の長さは、手数料の償却がAPRに与える影響を変化させます。
- 月々の返済額の計算に使われるノート金利とAPRを混同してしまうこと。本ツールの月々の返済額はノート金利に基づいており、APRに基づくものではありません。
- 金融機関が実際に請求する手数料を除いてしまうこと。これにより、算出されるAPRが金融機関自身の開示よりも低く出てしまいます。
- APRが住宅所有にかかるあらゆるコストを網羅していると思い込んでしまうこと。APRが反映するのは一定の金融関連費用のみであり、固定資産税、保険料、HOA費用、ローン自体に関連しないコストは含まれません。
- ローン額と期間を考慮せずに、わずかなAPRの差を重要でないと見なしてしまうこと。30年という期間では、わずか1パーセントポイントに満たない差でも意味のある形で積み重なります。
よくある質問
APRと金利の違いは何ですか?
金利(ノート金利)は、ローンの月々の元利返済額を計算するために用いられます。APRは、その金利に、ポイント、組成手数料、一部の決済費用といった前払いの金融手数料を加えたものを、それと同等の年率として表したものです。そのため、手数料がローンに組み込まれる場合、APRは通常ノート金利より高くなります。
なぜ私のAPRは金利より高いのですか?
金融機関が前払い手数料を課し、それがAPR開示に含まれる場合、APRはノート金利より高くなります。これは、その手数料がノート金利で計算された同じ月々の返済額の流れの中で実質的に返済されているためです。実際に受け取る純額(ローン額から手数料を差し引いた額)が小さくなるのに、同じ返済額をそれに対して分散させると、より高い実質年率が導かれます。例えば、ローン額200,000ドル、金利6%、手数料4,000ドルのローンではAPRは6.189%になります。
APRが低いローンは常に良いローンですか?
異なるローン構造間では必ずしもそうとは限りません。APRは、同じ種類・同じ期間のローンを比較する場合に最も有用です。同じ金額の手数料でも、より長い期間ではAPRへの比例的な影響が小さくなるためです。短期ローンのAPRと長期ローンのAPR、あるいは固定金利のAPRと変動金利のAPRを比較する場合は、単一のAPRの数値以上の追加的な文脈が必要です。
APRには固定資産税や保険料が含まれますか?
いいえ。貸付真実法・レギュレーションZの開示規定のもとでのAPRは、ポイント、組成手数料、一部の決済費用といった、融資そのものを得ることに関連する一定の金融手数料を対象としており、固定資産税、住宅所有者保険、HOA費用、融資とは無関係なその他の物件所有コストは含まれません。
APRはどのように計算されますか?
APRは、ローンの実際の月々の返済額(ローン全額にノート金利を適用して計算)を、同じ期間にわたって、より小さな金額(ローン額から融資される手数料を差し引いた額)に対する返済額と等しくする金利を求めることで算出されます。これには単純な代数的解が存在しないため、金融機関や計算ツールは数値的にこれを解きます。結果は常に年率換算されたパーセントとして表示されます。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is the difference between a mortgage interest rate and an APR? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Truth in Lending Act / Regulation Z disclosure requirements. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.