Memahami hasil DTI Anda
Kelompok di bawah mengklasifikasikan rasio DTI back-end terhadap tolok ukur pinjaman konvensional 28/36 yang umum digunakan dan ambang batas yang lebih tinggi yang diizinkan banyak pemberi pinjaman dengan faktor kompensasi.
| DTI back-end | Klasifikasi | Konteks pinjaman umum |
|---|---|---|
| 36% atau kurang | Sehat | Dalam pedoman back-end konvensional 28/36 |
| 36,01% – 43% | Terkendali | Di atas pedoman konvensional tetapi dalam plafon pinjaman conforming yang umum |
| 43,01% – 50% | Terbebani | Di atas plafon conforming umum; biasanya memerlukan faktor kompensasi |
| Di atas 50% | Tinggi | Melebihi sebagian besar plafon pinjaman konvensional |
- Ambang batas DTI bervariasi menurut pemberi pinjaman, program pinjaman (konvensional, FHA, VA, USDA), dan faktor kompensasi individual; kelompok di atas menggambarkan konvensi pinjaman konvensional yang umum, bukan jaminan persetujuan atau penolakan untuk pemberi pinjaman atau program mana pun.
- DTI menggunakan pendapatan bruto (sebelum pajak), bukan gaji bersih, dan tidak memperhitungkan pajak, kontribusi pensiun, atau pengeluaran hidup lain yang mengurangi pendapatan siap pakai sebenarnya.
- Pendapatan wiraswasta, pendapatan bonus, dan sumber pendapatan variabel lainnya biasanya dirata-ratakan atau didokumentasikan secara berbeda oleh pemberi pinjaman dibanding gaji tetap, yang tidak dimodelkan kalkulator ini.
Apa itu rasio utang terhadap pendapatan (DTI)?
Rasio utang terhadap pendapatan mengukur berapa persen pendapatan bruto bulanan yang digunakan untuk pembayaran utang. Fannie Mae dan pedoman pinjaman conforming lainnya umumnya merujuk pada dua versi: rasio front-end, yang hanya mencakup cicilan perumahan yang diusulkan (pokok, bunga, pajak, asuransi, dan iuran HOA apa pun), dan rasio back-end, yang mencakup cicilan perumahan ditambah semua kewajiban utang berulang lain seperti pinjaman mobil, pinjaman pelajar, pembayaran minimum kartu kredit, dan utang cicilan lainnya.
Aturan 28/36 yang umum dikutip — plafon front-end 28% dan plafon back-end 36% — berawal sebagai pedoman penjaminan (underwriting) KPR konvensional. Banyak pemberi pinjaman saat ini, khususnya untuk pinjaman conforming, mengizinkan DTI back-end hingga 43% atau lebih tinggi dengan faktor kompensasi kuat seperti skor kredit tinggi atau cadangan dana besar, sehingga angka 28/36 sebaiknya dibaca sebagai patokan konservatif, bukan batas universal.
DTI tidak memperhitungkan pengeluaran rumah tangga di luar pembayaran utang formal, seperti belanja bahan pokok, tagihan utilitas, penitipan anak, atau pengeluaran diskresioner, sehingga DTI yang rendah dengan sendirinya tidak menjamin arus kas bulanan yang nyaman.
Cara menggunakan kalkulator DTI ini
- Masukkan pendapatan bruto bulanan Anda (sebelum pajak dan potongan lainnya).
- Masukkan cicilan perumahan bulanan Anda, termasuk pokok, bunga, pajak properti, asuransi rumah, dan iuran HOA apa pun.
- Masukkan semua pembayaran utang bulanan berulang lainnya — pinjaman mobil, pinjaman pelajar, pembayaran minimum kartu kredit, dan kewajiban serupa. Jangan sertakan pengeluaran hidup sehari-hari seperti belanja bahan pokok atau utilitas.
- Baca rasio front-end Anda (perumahan saja) dan rasio back-end (perumahan ditambah semua utang), dan lihat bagaimana rasio back-end dibandingkan dengan ambang batas pinjaman yang umum.
Rumus di balik DTI
DTI front-end membagi cicilan perumahan bulanan dengan pendapatan bruto bulanan; DTI back-end membagi jumlah cicilan perumahan dan semua utang bulanan lain dengan angka pendapatan yang sama. Keduanya dinyatakan sebagai persentase.
Contoh perhitungan: rumah tangga dengan pendapatan bruto bulanan $6.000, cicilan perumahan $1.500, dan utang bulanan lain $600 memiliki rasio front-end 25% ($1.500 ÷ $6.000) dan rasio back-end 35% (($1.500 + $600) ÷ $6.000) — total kewajiban bulanan $2.100.
Kesalahan umum
- Menggunakan pendapatan bersih (take-home) alih-alih pendapatan bruto bulanan, yang membuat DTI yang dihitung lebih rendah dibanding cara pemberi pinjaman menghitungnya.
- Menghilangkan cicilan perumahan penuh — tidak menyertakan pajak properti, asuransi, atau iuran HOA membuat rasio front-end dan back-end lebih rendah dari seharusnya.
- Menyertakan pengeluaran hidup sehari-hari seperti belanja bahan pokok, utilitas, atau langganan dalam angka 'utang bulanan lainnya' — DTI hanya menghitung kewajiban utang formal dengan cicilan bulanan tetap.
- Mengasumsikan plafon back-end 36% adalah batas mutlak untuk setiap pemberi pinjaman — banyak program pinjaman conforming mengizinkan rasio back-end lebih tinggi dengan faktor kompensasi.
- Lupa menyertakan pembayaran minimum untuk utang yang belum sepenuhnya lunas, seperti pinjaman mobil yang mendekati cicilan terakhir, yang biasanya masih dihitung penuh oleh pemberi pinjaman.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa rasio utang terhadap pendapatan yang baik?
Pedoman konvensional 28/36 yang banyak dikutip memperlakukan rasio front-end (perumahan saja) pada atau di bawah 28% dan rasio back-end (perumahan ditambah semua utang) pada atau di bawah 36% sebagai patokan konservatif. Banyak pemberi pinjaman saat ini mengizinkan DTI back-end hingga 43% atau sedikit lebih tinggi untuk pinjaman conforming dengan faktor kompensasi kuat seperti skor kredit tinggi atau cadangan kas besar, sehingga plafon spesifik bergantung pada pemberi pinjaman dan program pinjaman.
Apa yang dihitung sebagai utang dalam perhitungan DTI?
DTI menghitung kewajiban utang berulang dengan cicilan bulanan tetap: cicilan perumahan (pokok, bunga, pajak, asuransi, iuran HOA), pinjaman mobil, pinjaman pelajar, pembayaran minimum kartu kredit, pinjaman pribadi, dan utang cicilan atau bergulir serupa. Ini tidak termasuk pengeluaran hidup sehari-hari seperti belanja bahan pokok, utilitas, premi asuransi yang tidak terkait utang, atau pengeluaran diskresioner.
Apa perbedaan antara DTI front-end dan back-end?
DTI front-end hanya membagi cicilan perumahan yang diusulkan dengan pendapatan bruto bulanan. DTI back-end membagi cicilan perumahan ditambah semua kewajiban utang bulanan lain dengan angka pendapatan yang sama. Pemberi pinjaman umumnya memberi bobot lebih besar pada rasio back-end untuk kualifikasi KPR, karena rasio ini menangkap gambaran lebih lengkap tentang beban utang peminjam yang ada.
Apakah DTI menggunakan pendapatan bruto atau bersih?
DTI dihitung menggunakan pendapatan bruto bulanan (sebelum pajak), bukan gaji bersih. Ini adalah konvensi standar yang digunakan dalam penjaminan KPR, sehingga menggunakan pendapatan bersih sebagai gantinya akan menghasilkan angka DTI yang tidak sesuai dengan cara pemberi pinjaman menghitungnya.
Bisakah saya mendapatkan KPR dengan DTI tinggi?
Tergantung pada pemberi pinjaman dan program pinjaman. Program yang didukung pemerintah seperti pinjaman FHA secara historis mengizinkan rasio DTI back-end yang lebih tinggi dibanding banyak pinjaman konvensional, dan faktor kompensasi seperti skor kredit tinggi, uang muka lebih besar, atau cadangan kas substansial dapat memungkinkan kualifikasi di atas plafon standar. Profesional KPR dapat mengevaluasi DTI bersama seluruh kriteria penjaminan untuk aplikasi tertentu.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a debt-to-income ratio? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). FHA underwriting guidelines. hud.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.