Memahami hasil keterjangkauan sewa Anda
Tabel di bawah menunjukkan bagaimana utang yang ada mengurangi angka sewa konservatif relatif terhadap pedoman standar 30% pada penghasilan bulanan $5.000 yang sama, karena estimasi konservatif memperlakukan sewa dan utang lain sebagai berasal dari batas penghasilan 36% yang sama.
| Utang bulanan lain | Sewa terjangkau standar (30%) | Estimasi sewa konservatif |
|---|---|---|
| $0 | $1.500 | $1.500 |
| $300 | $1.500 | $1.500 (eksak — batas 36% sebesar $1.800 dikurangi utang $300 = $1.500) |
| $600 | $1.500 | $1.200 (batas 36% sebesar $1.800 dikurangi utang $600) |
| $1.000 | $1.500 | $800 (batas 36% sebesar $1.800 dikurangi utang $1.000) |
- Ini adalah pedoman penganggaran, bukan aturan penjaminan resmi; pemilik properti individual dan aplikasi sewa umumnya menggunakan rasio penghasilan-terhadap-sewa mereka sendiri (konvensi yang sering dikutip adalah mensyaratkan penghasilan bruto sekitar tiga kali sewa bulanan), yang mungkin berbeda dari kedua angka di sini.
- Kalkulator ini menggunakan penghasilan bruto (sebelum pajak), konsisten dengan konvensi beban biaya HUD, bukan gaji bersih — penghasilan siap pakai aktual setelah pajak, kontribusi pensiun, dan utang lain akan lebih rendah.
- Batas 36% pada estimasi konservatif mencerminkan pedoman DTI back-end konvensional yang digunakan dalam penjaminan KPR, diterapkan di sini pada sewa ditambah utang alih-alih KPR ditambah utang.
Apa itu pedoman sewa 30%?
U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) telah lama menggunakan 30% dari penghasilan bruto sebagai patokan untuk beban biaya perumahan: rumah tangga yang membelanjakan lebih dari 30% penghasilan bruto untuk perumahan diklasifikasikan HUD sebagai 'cost-burdened' (terbebani biaya). Kalkulator ini menerapkan angka 30% yang sama pada penghasilan bruto bulanan untuk menghasilkan estimasi sewa terjangkau standar.
Kalkulator ini juga menghitung angka yang lebih konservatif yang memperlakukan kewajiban utang yang ada sebagai bersaing untuk penghasilan yang sama: ia membatasi pengeluaran gabungan perumahan-plus-utang pada 36% dari penghasilan bruto (angka yang selaras dengan pedoman DTI back-end konvensional yang digunakan dalam penjaminan KPR) dan mengurangkan utang bulanan yang ada dari batas tersebut untuk menemukan ruang yang tersisa untuk sewa. Angka yang lebih rendah dari keduanya dilaporkan sebagai estimasi konservatif.
Kedua angka ini adalah pedoman, bukan aturan kualifikasi resmi; pemilik properti individual, manajer properti, dan layanan penyaringan sewa sering menerapkan kelipatan atau rasio penghasilan mereka sendiri, yang dapat berbeda dari kedua angka yang dihitung di sini.
Cara menggunakan kalkulator keterjangkauan sewa ini
- Masukkan penghasilan bruto tahunan Anda (sebelum pajak dan potongan).
- Masukkan pembayaran utang bulanan lain Anda — pinjaman mobil, pinjaman pelajar, pembayaran minimum kartu kredit, dan kewajiban berulang serupa.
- Baca angka sewa terjangkau berdasarkan pedoman 30%-dari-penghasilan, angka yang lebih konservatif yang juga memperhitungkan utang Anda yang ada, dan penghasilan bruto bulanan Anda sebagai referensi.
Rumus di balik keterjangkauan sewa
Penghasilan bruto bulanan adalah penghasilan tahunan dibagi 12. Angka sewa terjangkau standar adalah 30% dari penghasilan bulanan tersebut. Angka konservatif membatasi total pengeluaran perumahan-plus-utang pada 36% dari penghasilan bulanan dan mengurangkan utang yang ada dari batas tersebut; angka yang lebih rendah dari keduanya dilaporkan sebagai estimasi konservatif, sehingga tidak pernah melebihi pedoman standar 30%.
Contoh perhitungan: penghasilan bruto tahunan $60.000 menghasilkan penghasilan bruto bulanan $5.000. Sewa terjangkau standar adalah $1.500 (30% × $5.000). Dengan utang bulanan lain $300, perhitungan batas 36% mengizinkan $1.500 untuk sewa ($5.000 × 0,36 − $300 = $1.500), yang dalam kasus ini sama dengan angka standar, sehingga estimasi konservatif juga $1.500.
Kesalahan umum
- Menggunakan penghasilan bersih (take-home) alih-alih penghasilan bruto tahunan, yang mengecilkan angka sewa terjangkau relatif terhadap perhitungan pedoman standar 30%.
- Memperlakukan pedoman 30% sebagai aturan tetap yang diterapkan setiap pemilik properti atau pemberi pinjaman — banyak yang mensyaratkan kelipatan penghasilan-terhadap-sewa tertentu (seperti tiga kali sewa bulanan) yang dapat menghasilkan ambang kualifikasi berbeda.
- Mengabaikan utang yang ada dari estimasi konservatif, yang dapat menyebabkan meremehkan seberapa besar penghasilan rumah tangga yang benar-benar tersedia untuk sewa.
- Mengabaikan kewajiban bulanan non-utang lain — seperti penitipan anak, premi asuransi kesehatan, atau biaya utilitas tinggi — yang tidak tertangkap baik oleh pedoman 30% maupun estimasi konservatif yang disesuaikan utang.
- Mengasumsikan pedoman keterjangkauan memperhitungkan perbedaan biaya hidup regional — angka 30% adalah patokan nasional dan tidak menyesuaikan pasar sewa lokal.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa itu aturan 30% untuk sewa?
Aturan 30%, yang dirujuk HUD, menyarankan bahwa membelanjakan tidak lebih dari 30% penghasilan bruto untuk perumahan menjaga rumah tangga agar tidak 'cost-burdened'. HUD mengklasifikasikan rumah tangga yang membelanjakan lebih dari 30% penghasilan bruto untuk perumahan sebagai cost-burdened, dan lebih dari 50% sebagai severely cost-burdened. Ini adalah patokan penganggaran umum, bukan persyaratan kualifikasi resmi untuk sewa tertentu mana pun.
Berapa sewa yang mampu saya bayar dengan gaji saya?
Menggunakan pedoman 30%, sewa terjangkau kira-kira 30% dari penghasilan bruto bulanan — misalnya, penghasilan bruto bulanan $5.000 ($60.000 tahunan) menyarankan sekitar $1.500 sewa terjangkau. Estimasi yang lebih konservatif juga memperhitungkan pembayaran utang yang ada, membatasi sewa ditambah utang pada 36% penghasilan, yang dapat menurunkan angka terjangkau jika kewajiban utang cukup besar.
Apakah pemilik properti menggunakan aturan 30% untuk menyetujui aplikasi?
Tidak secara universal. Banyak pemilik properti dan perusahaan manajemen properti menggunakan kriteria penyaringan mereka sendiri, umumnya mensyaratkan penghasilan bruto setara sekitar tiga kali sewa bulanan (yang secara matematis mirip dengan, tetapi tidak identik dengan, pedoman 30%). Persyaratan bervariasi menurut pemilik, pasar, dan jenis sewa, sehingga angka 30% paling baik digunakan sebagai referensi penganggaran pribadi, bukan asumsi tentang kriteria persetujuan aplikasi tertentu.
Haruskah saya menyertakan utang selain sewa saat menghitung keterjangkauan?
Umumnya lebih realistis melakukannya, karena sewa dan kewajiban utang lain berasal dari penghasilan yang sama. Estimasi konservatif kalkulator ini menerapkan batas gabungan 36% pada sewa ditambah utang lain, yang dapat menghasilkan angka sewa terjangkau lebih rendah dibanding pedoman 30% saja ketika rumah tangga memiliki utang yang ada cukup besar.
Apa arti 'cost-burdened'?
HUD mendefinisikan rumah tangga cost-burdened sebagai rumah tangga yang membelanjakan lebih dari 30% penghasilan brutonya untuk biaya perumahan, dan rumah tangga severely cost-burdened sebagai yang membelanjakan lebih dari 50%. Ini adalah patokan kebijakan perumahan federal yang digunakan untuk menilai keterjangkauan perumahan pada tingkat populasi, dan juga umum diterapkan sebagai pedoman penganggaran individual.
Referensi
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Defining housing affordability and cost burden. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a debt-to-income ratio? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. fanniemae.com.
- U.S. Census Bureau / HUD. American Housing Survey — housing cost burden data. census.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.