Comprendre votre résultat de DTI
Les plages ci-dessous classent le ratio DTI global selon le repère de prêt classique 28/36 largement utilisé et les seuils plus élevés que de nombreux prêteurs autorisent avec des facteurs compensatoires.
| DTI global | Classification | Contexte de prêt typique |
|---|---|---|
| 36% ou moins | Sain | Dans les limites de la directive globale classique 28/36 |
| 36,01% – 43% | Gérable | Au-dessus de la directive classique mais dans les plafonds courants des prêts conformes |
| 43,01% – 50% | Tendu | Au-dessus des plafonds conformes typiques ; nécessite généralement des facteurs compensatoires |
| Au-dessus de 50% | Élevé | Dépasse la plupart des plafonds de prêt classiques |
- Les seuils de DTI varient selon le prêteur, le programme de prêt (classique, FHA, VA, USDA) et les facteurs compensatoires individuels ; les plages ci-dessus décrivent des conventions courantes de prêt classique, et non une garantie d'approbation ou de refus pour un prêteur ou un programme donné.
- Le DTI utilise le revenu brut (avant impôts), et non le revenu net, et ne tient pas compte des impôts, des cotisations retraite ou des autres dépenses courantes qui réduisent le revenu disponible réel.
- Les revenus de travail indépendant, les primes et autres sources de revenus variables sont généralement moyennés ou documentés différemment par les prêteurs qu'un salaire fixe, ce que ce calculateur ne modélise pas.
Qu'est-ce que le ratio d'endettement (DTI) ?
Le ratio d'endettement mesure la part du revenu mensuel brut consacrée aux paiements de dettes. Fannie Mae et d'autres directives de prêts conformes référencent couramment deux versions : le ratio primaire (front-end), couvrant uniquement la charge de logement proposée (capital, intérêts, taxes, assurance et éventuelles charges de copropriété), et le ratio global (back-end), couvrant la charge de logement plus toutes les autres obligations de dettes récurrentes telles que crédits auto, prêts étudiants, paiements minimums de cartes de crédit et autres dettes à tempérament.
La règle 28/36 couramment citée — un plafond primaire de 28% et un plafond global de 36% — est née comme directive de souscription des prêts immobiliers classiques. De nombreux prêteurs aujourd'hui, en particulier pour les prêts conformes, autorisent un DTI global jusqu'à 43% ou plus avec de solides facteurs compensatoires tels qu'une cote de crédit élevée ou d'importantes réserves, de sorte que les chiffres 28/36 doivent être lus comme un repère prudent plutôt qu'une limite universelle.
Le DTI ne prend pas en compte les dépenses du ménage en dehors des paiements de dettes formels, comme l'alimentation, les services publics, la garde d'enfants ou les dépenses discrétionnaires, de sorte qu'un DTI bas ne garantit pas à lui seul une trésorerie mensuelle confortable.
Comment utiliser ce calculateur de DTI
- Saisissez votre revenu mensuel brut (avant impôts et autres déductions).
- Saisissez votre charge mensuelle de logement, incluant capital, intérêts, taxes foncières, assurance habitation et éventuelles charges de copropriété.
- Saisissez toutes les autres mensualités de dettes récurrentes — crédits auto, prêts étudiants, paiements minimums de cartes de crédit et obligations similaires. N'incluez pas les dépenses courantes comme l'alimentation ou les services publics.
- Consultez votre ratio primaire (logement seul) et votre ratio global (logement plus toutes dettes), et voyez comment le ratio global se compare aux seuils de prêt courants.
La formule derrière le DTI
Le DTI primaire divise la charge mensuelle de logement par le revenu mensuel brut ; le DTI global divise la somme de la charge de logement et de toutes les autres dettes mensuelles par ce même revenu. Les deux sont exprimés en pourcentages.
Exemple chiffré : un ménage avec 6 000 $ de revenu mensuel brut, une charge de logement de 1 500 $ et 600 $ d'autres dettes mensuelles a un ratio primaire de 25% (1 500 $ ÷ 6 000 $) et un ratio global de 35% ((1 500 $ + 600 $) ÷ 6 000 $) — soit un total d'obligations mensuelles de 2 100 $.
Erreurs courantes
- Utiliser le revenu net (après impôts) au lieu du revenu mensuel brut, ce qui sous-estime le DTI calculé par rapport à la façon dont les prêteurs le calculent.
- Omettre la charge complète de logement — laisser de côté les taxes foncières, l'assurance ou les charges de copropriété sous-estime les ratios primaire et global.
- Inclure les dépenses courantes comme l'alimentation, les services publics ou les abonnements dans les « autres dettes mensuelles » — le DTI ne compte que les obligations de dettes formelles avec un paiement mensuel fixe.
- Supposer que le plafond global de 36% est une limite stricte pour chaque prêteur — de nombreux programmes de prêts conformes autorisent des ratios globaux plus élevés avec des facteurs compensatoires.
- Oublier d'inclure les paiements minimums sur les dettes non encore totalement remboursées, comme un crédit auto approchant ses derniers paiements, que les prêteurs comptent généralement en totalité.
Questions fréquentes
Quel est un bon ratio d'endettement ?
La directive classique 28/36 largement citée considère un ratio primaire (logement seul) inférieur ou égal à 28% et un ratio global (logement plus toutes dettes) inférieur ou égal à 36% comme un repère prudent. De nombreux prêteurs aujourd'hui autorisent un DTI global jusqu'à 43% ou un peu plus pour les prêts conformes avec de solides facteurs compensatoires tels qu'une cote de crédit élevée ou d'importantes réserves de trésorerie, de sorte que le plafond précis dépend du prêteur et du programme de prêt.
Qu'est-ce qui compte comme dette dans un calcul de DTI ?
Le DTI compte les obligations de dettes récurrentes avec un paiement mensuel fixe : la charge de logement (capital, intérêts, taxes, assurance, charges de copropriété), les crédits auto, les prêts étudiants, les paiements minimums de cartes de crédit, les prêts personnels et les dettes similaires à tempérament ou renouvelables. Il n'inclut pas les dépenses courantes comme l'alimentation, les services publics, les primes d'assurance sans lien avec une dette, ou les dépenses discrétionnaires.
Quelle est la différence entre le DTI primaire et le DTI global ?
Le DTI primaire divise uniquement la charge de logement proposée par le revenu mensuel brut. Le DTI global divise la charge de logement plus toutes les autres obligations de dettes mensuelles par ce même revenu. Les prêteurs accordent généralement plus de poids au ratio global pour la qualification à un prêt immobilier, car il donne une image plus complète de l'endettement existant de l'emprunteur.
Le DTI utilise-t-il le revenu brut ou net ?
Le DTI se calcule à partir du revenu mensuel brut (avant impôts), et non du revenu net. C'est la convention standard utilisée dans la souscription de prêts immobiliers, donc utiliser le revenu net produira un chiffre de DTI qui ne correspond pas au calcul qu'effectuerait un prêteur.
Puis-je obtenir un prêt immobilier avec un DTI élevé ?
Cela dépend du prêteur et du programme de prêt. Les programmes garantis par l'État comme les prêts FHA ont historiquement autorisé des ratios de DTI global plus élevés que de nombreux prêts classiques, et des facteurs compensatoires comme une cote de crédit élevée, un apport personnel plus important ou des réserves de trésorerie substantielles peuvent permettre une qualification au-dessus des plafonds standards. Un professionnel du crédit immobilier peut évaluer le DTI dans le cadre de l'ensemble complet des critères de souscription pour une demande spécifique.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a debt-to-income ratio? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). FHA underwriting guidelines. hud.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.