La formule et pourquoi les prêteurs l'utilisent
Le LTV se calcule en divisant le solde du prêt par la valeur du bien et en exprimant le résultat en pourcentage. La valeur nette est la valeur du bien moins le solde du prêt, et le pourcentage de valeur nette est simplement 100 % moins le LTV. Fannie Mae et d'autres directives de prêts conformes utilisent le LTV comme mesure centrale de souscription car il reflète directement le coussin de valeur nette existant entre le solde du prêt et la valeur du bien — un LTV plus faible signifie plus de valeur nette et généralement moins de risque pour le prêteur.
- LTV = (solde du prêt ÷ valeur du bien) x 100
- Valeur nette ($) = valeur du bien − solde du prêt
- Valeur nette (%) = 100 − LTV
Exemple chiffré
Un solde de prêt de 320 000 $ sur un bien évalué à 400 000 $ produit un LTV de 80 % (320 000 $ ÷ 400 000 $), une valeur nette de 80 000 $ et un pourcentage de valeur nette de 20 %.
| LTV | Classification | Contexte de prêt typique |
|---|---|---|
| 80 % ou moins | Faible | Au ou sous le seuil conventionnel courant de PMI |
| 80,01 % – 95 % | Standard | Au-dessus du seuil de PMI ; nécessite couramment une assurance hypothécaire |
| Plus de 95 % | Élevé | Proche ou au-dessus des limites de LTV maximales typiques de nombreux programmes conventionnels |
Pourquoi 80 % précisément
Le seuil de 80 % de LTV est un repère largement cité pour les prêts hypothécaires conventionnels car c'est le point en dessous duquel l'assurance hypothécaire privée (PMI) n'est généralement pas requise, reflétant un coussin de valeur nette suffisamment important pour que les prêteurs soient disposés à assumer le risque sans assurance supplémentaire. Au-dessus de 80 % de LTV, la PMI est couramment exigée jusqu'à ce que le solde soit remboursé ou que le bien reprenne de la valeur en dessous du seuil. Différents programmes de prêt et prêteurs peuvent appliquer des seuils et règles spécifiques différents, mais 80 % reste le point de référence le plus couramment cité.
La PMI ne se résilie pas automatiquement au moment précis où le LTV passe sous 80 % sur la plupart des prêts — la plupart des prêteurs exigent une demande formelle ou une nouvelle évaluation pour la retirer, selon les règles du gestionnaire et de l'investisseur, ce qui constitue l'un des points de confusion les plus courants pour les emprunteurs qui suivent leur propre LTV dans le temps.
LTV vs LTV combiné (CLTV)
Le LTV compare un seul solde de prêt à la valeur du bien. Le ratio prêt-valeur combiné (CLTV) additionne au contraire les soldes de tous les prêts garantis par le même bien — par exemple, une première hypothèque plus une marge de crédit hypothécaire — et compare ce total à la valeur du bien. Les prêteurs utilisent généralement le CLTV, et non le simple LTV, pour souscrire un second rang comme une HELOC ou un prêt sur valeur domiciliaire, car il capture la créance totale sur la maison plutôt que la seule première hypothèque.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bon ratio prêt-valeur ?
Un LTV à 80 % ou en dessous est généralement vu favorablement sur les prêts hypothécaires conventionnels, puisque c'est le seuil largement utilisé en dessous duquel l'assurance hypothécaire privée n'est généralement pas requise. Un LTV plus faible reflète généralement un coussin de valeur nette plus important.
Comment calcule-t-on le ratio prêt-valeur ?
Divisez le solde du prêt par la valeur du bien et multipliez par 100. Un prêt de 320 000 $ sur un bien de 400 000 $ donne un LTV de 80 % (320 000 $ ÷ 400 000 $ x 100), laissant 20 % de valeur nette.
Quelle est la différence entre le LTV et le CLTV ?
Le LTV compare un seul solde de prêt à la valeur du bien. Le ratio prêt-valeur combiné (CLTV) additionne tous les prêts garantis par le même bien — comme une première hypothèque plus une HELOC — et compare ce total à la valeur du bien.
La PMI se résilie-t-elle automatiquement dès que le LTV passe sous 80 % ?
Pas habituellement. La plupart des prêteurs exigent une demande formelle ou une nouvelle évaluation pour retirer la PMI une fois le LTV passé sous 80 %, selon les règles du gestionnaire et de l'investisseur — elle n'est généralement pas retirée automatiquement simplement parce que le solde a diminué.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a loan-to-value ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is private mortgage insurance (PMI)? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. https://www.fanniemae.com/