Comprendre votre résultat d'APR
Le tableau ci-dessous montre la relation générale entre les frais et l'écart entre l'APR et le taux nominal, le montant du prêt, le taux nominal et la durée restant constants.
| Frais initiaux (sur 200 000 $, 6%, 30 ans) | APR approx. | Écart vs. taux nominal de 6% |
|---|---|---|
| 0 $ | 6,000% | 0,000 pts — l'APR égale le taux nominal sans frais |
| 2 000 $ | ≈ 6,094% | ≈ 0,09 pts |
| 4 000 $ | 6,189% (exact) | 0,189 pts |
| 8 000 $ | ≈ 6,383% | ≈ 0,38 pts |
- L'APR est toujours égal ou supérieur au taux nominal lorsque des frais sont intégrés au calcul, et il n'égale le taux nominal que lorsqu'il n'y a aucun frais inclus.
- Les frais spécifiques qu'un prêteur inclut dans sa divulgation d'APR sont régis par la Regulation Z et varient quelque peu selon le type de frais ; ce calculateur utilise le montant total des frais saisi et ne détaille pas quelles charges individuelles un prêteur spécifique inclurait.
- L'APR est le plus fiable pour comparer des prêts de même type et de même durée ; comparer un APR sur 15 ans à un APR sur 30 ans, ou un APR à taux fixe à un APR à taux variable, peut être trompeur car l'impact des frais et le risque de variation de taux diffèrent structurellement.
Qu'est-ce que l'APR ?
Le taux annuel effectif (APR) est un chiffre standardisé du coût du crédit que le Truth in Lending Act (mis en œuvre via la Regulation Z du CFPB) impose aux prêteurs de divulguer. Contrairement au taux nominal, utilisé uniquement pour calculer la mensualité, l'APR intègre certains frais de financement initiaux — comme les points, les frais de dossier et certains frais de clôture — répartis sur la durée du prêt, de sorte qu'il est toujours égal ou supérieur au taux nominal dès que des frais sont facturés.
L'APR se calcule en trouvant le taux d'intérêt qui, appliqué au montant du prêt moins les frais financés, produirait exactement la même mensualité que le prêt réel (capital au taux nominal). Cela fait de l'APR un moyen de comparer des prêts avec différentes combinaisons de taux et de frais sur une base annualisée équivalente.
Le CFPB note que l'APR est le plus utile pour comparer des prêts de même type et de même durée ; c'est un outil de comparaison moins fiable entre des prêts de durées très différentes, car les mêmes frais amortis sur une durée plus longue produisent un impact d'APR plus faible que des frais identiques sur un prêt plus court.
Comment utiliser ce calculateur d'APR
- Saisissez le montant du prêt que vous empruntez.
- Saisissez le taux d'intérêt nominal proposé pour le prêt.
- Saisissez le total des frais initiaux financés dans le coût du prêt — points, frais de dossier et frais de clôture applicables que le prêteur inclut dans sa divulgation d'APR.
- Saisissez la durée du prêt en années.
- Consultez l'APR calculé, comparez-le au taux nominal indiqué, et vérifiez la mensualité et le montant total des frais utilisés dans le calcul.
La formule derrière l'APR
La mensualité est d'abord calculée à l'aide de la formule d'amortissement standard sur le montant complet du prêt au taux nominal indiqué. L'APR est ensuite trouvé en résolvant le taux mensuel qui actualise ce même flux de paiements à une valeur actuelle égale au montant du prêt moins les frais — ce qui revient à demander : « quel taux produirait ce paiement si je n'avais reçu que le montant après frais ? ». Comme il n'existe pas de solution algébrique fermée, le taux est trouvé par recherche numérique itérative (bissection) jusqu'à ce que le flux de paiements actualisé corresponde au montant après frais.
Exemple chiffré : un prêt de 200 000 $ à un taux nominal de 6% avec 4 000 $ de frais initiaux sur une durée de 30 ans a une mensualité de 1 199,10 $ (basée sur les 200 000 $ complets à 6%). Résoudre le taux qui actualise ce même flux de paiements de 1 199,10 $ à 196 000 $ (le montant après frais) sur 360 mois donne un APR de 6,189% — supérieur au taux nominal de 6% parce que les frais sont remboursés dans la même mensualité.
Erreurs courantes
- Comparer l'APR de prêts de durées différentes et supposer que l'APR le plus bas est automatiquement le prêt le moins cher — la durée modifie l'effet de l'amortissement des frais sur l'APR.
- Confondre l'APR avec le taux nominal utilisé pour calculer la mensualité ; la mensualité dans ce calculateur est basée sur le taux nominal, et non sur l'APR.
- Omettre des frais que le prêteur facturera réellement, ce qui sous-estime l'APR calculé par rapport à la divulgation du prêteur lui-même.
- Supposer que l'APR capture tous les coûts de la propriété — il ne reflète que certains frais de financement, et non les taxes foncières, l'assurance, les charges de copropriété ou les coûts sans lien avec le prêt lui-même.
- Considérer une petite différence d'APR comme négligeable sans tenir compte du montant du prêt et de la durée — même une fraction de point de pourcentage se compose de façon significative sur une durée de 30 ans.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre l'APR et le taux d'intérêt ?
Le taux d'intérêt (nominal) sert à calculer la mensualité capital-et-intérêts du prêt. L'APR intègre ce taux plus certains frais de financement initiaux — comme les points, les frais de dossier et certains frais de clôture — exprimés en taux annuel équivalent, de sorte qu'il est généralement supérieur au taux nominal dès que des frais sont financés dans le prêt.
Pourquoi mon APR est-il supérieur à mon taux d'intérêt ?
L'APR est supérieur au taux nominal dès que le prêteur facture des frais initiaux inclus dans la divulgation d'APR, car ces frais sont effectivement remboursés dans le même flux de mensualités calculé au taux nominal — répartir un montant net reçu plus faible (prêt moins frais) sur les mêmes paiements produit un taux annuel implicite plus élevé. Par exemple, un prêt de 200 000 $ à 6% avec 4 000 $ de frais a un APR de 6,189%.
Un APR plus bas est-il toujours le meilleur prêt ?
Pas nécessairement entre des structures de prêt différentes. L'APR est le plus utile pour comparer des prêts de même type et de même durée, puisque le même montant de frais en dollars a un effet proportionnel plus faible sur l'APR sur une durée plus longue. Comparer l'APR d'un prêt court à celui d'un prêt long, ou un APR à taux fixe à un APR à taux variable, nécessite un contexte supplémentaire au-delà du seul chiffre d'APR.
L'APR inclut-il les taxes foncières et l'assurance ?
Non. L'APR selon les règles de divulgation Truth in Lending / Regulation Z couvre certains frais de financement liés à l'obtention du crédit lui-même — comme les points, les frais de dossier et certains frais de clôture — et non les taxes foncières, l'assurance habitation, les charges de copropriété ou les autres coûts de propriété sans lien avec le financement.
Comment l'APR est-il calculé ?
L'APR se trouve en déterminant le taux d'intérêt qui rendrait la mensualité réelle du prêt (calculée au taux nominal sur le montant complet) égale au paiement sur un montant plus faible — le montant du prêt moins les frais financés — sur la même durée. Comme cela n'a pas de solution algébrique simple, les prêteurs et calculateurs le résolvent numériquement ; le résultat est toujours exprimé en pourcentage annualisé.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is the difference between a mortgage interest rate and an APR? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Truth in Lending Act / Regulation Z disclosure requirements. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.