Ratio de premier rang vs ratio global
Fannie Mae et d'autres directives de prêts conformes font couramment référence à deux versions du ratio d'endettement. Le ratio de premier rang (front-end) couvre uniquement la mensualité de logement proposée — capital, intérêts, taxes foncières, assurance et toute cotisation de copropriété. Le ratio global (back-end) couvre la mensualité de logement plus toutes les autres obligations de dette récurrentes, comme les prêts automobiles, les prêts étudiants, les paiements minimums de carte de crédit et autres dettes à tempérament. Les prêteurs accordent généralement plus de poids au ratio global pour l'admissibilité hypothécaire, car il reflète une image plus complète de la charge de dette existante de l'emprunteur.
Le ratio d'endettement se calcule à partir du revenu mensuel brut (avant impôt), et non du revenu net — la convention standard en souscription hypothécaire. Il ne tient pas non plus compte des dépenses du ménage en dehors des paiements de dette formels, comme l'épicerie, les services publics ou la garde d'enfants, de sorte qu'un DTI faible ne garantit pas à lui seul une trésorerie mensuelle confortable.
- Ratio de premier rang = (mensualité de logement ÷ revenu mensuel brut) x 100
- Ratio global = ((mensualité de logement + autres dettes mensuelles) ÷ revenu mensuel brut) x 100
Exemple chiffré
Un ménage avec 6 000 $ de revenu mensuel brut, une mensualité de logement de 1 500 $ et 600 $ d'autres dettes mensuelles a un ratio de premier rang de 25 % (1 500 $ ÷ 6 000 $) et un ratio global de 35 % ((1 500 $ + 600 $) ÷ 6 000 $) — soit des obligations mensuelles totales de 2 100 $.
La règle 28/36 et ce que les prêteurs autorisent réellement
La règle 28/36, largement citée — un plafond de premier rang de 28 % et un plafond global de 36 % — est née comme directive conventionnelle de souscription hypothécaire. De nombreux prêteurs aujourd'hui, notamment pour les prêts conformes, autorisent un ratio global jusqu'à 43 % voire davantage en présence de facteurs compensatoires solides, comme une cote de crédit élevée ou des réserves de trésorerie importantes, si bien que les chiffres 28/36 sont mieux interprétés comme un repère prudent plutôt qu'un seuil universel. Les programmes soutenus par l'État, comme les prêts FHA, ont historiquement autorisé des ratios globaux plus élevés que de nombreux prêts conventionnels.
| Ratio global | Classification | Contexte de prêt typique |
|---|---|---|
| 36 % ou moins | Sain | Dans la directive conventionnelle 28/36 pour le ratio global |
| 36,01 % – 43 % | Gérable | Au-dessus de la directive conventionnelle mais dans les plafonds courants des prêts conformes |
| 43,01 % – 50 % | Tendu | Au-dessus des plafonds conformes typiques ; nécessite généralement des facteurs compensatoires |
| Plus de 50 % | Élevé | Dépasse la plupart des plafonds de prêt conventionnels |
Ce qui compte comme dette — et les erreurs courantes
Le ratio d'endettement comptabilise les obligations de dette récurrentes à mensualité fixe : la mensualité de logement, les prêts automobiles, les prêts étudiants, les paiements minimums de carte de crédit, les prêts personnels et dettes similaires. Il n'inclut pas les dépenses courantes comme l'épicerie, les services publics ou les abonnements. Deux erreurs courantes faussent le ratio : utiliser le revenu net (à emporter) au lieu du revenu brut sous-estime le DTI par rapport au calcul des prêteurs, et omettre une partie de la mensualité de logement — comme les taxes foncières ou les cotisations de copropriété — sous-estime les deux ratios.
Questions fréquentes
Quel est un bon ratio d'endettement ?
La règle 28/36, largement citée, considère un ratio de premier rang à 28 % ou moins et un ratio global à 36 % ou moins comme un repère prudent. De nombreux prêteurs autorisent un ratio global jusqu'à 43 % ou un peu plus pour les prêts conformes avec des facteurs compensatoires solides.
Qu'est-ce qui compte comme dette dans un calcul de ratio d'endettement ?
Les obligations récurrentes à mensualité fixe : la mensualité de logement (capital, intérêts, taxes, assurance, copropriété), les prêts automobiles, les prêts étudiants, les paiements minimums de carte de crédit et dettes à tempérament ou renouvelables similaires. Les dépenses courantes comme l'épicerie et les services publics ne sont pas incluses.
Le ratio d'endettement utilise-t-il le revenu brut ou net ?
Le revenu mensuel brut (avant impôt), et non le revenu net à emporter. C'est la convention standard en souscription hypothécaire, donc utiliser le revenu net produit un chiffre de DTI qui ne correspondra pas au calcul du prêteur.
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire avec un DTI supérieur à 36 % ?
Souvent, oui. De nombreux programmes de prêts conformes autorisent un ratio global jusqu'à 43 % voire davantage avec des facteurs compensatoires comme une cote de crédit élevée, un apport plus important ou des réserves de trésorerie substantielles, et les programmes soutenus par l'État comme la FHA ont historiquement autorisé des ratios plus élevés que de nombreux prêts conventionnels.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a debt-to-income ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. https://www.fanniemae.com/
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) — FHA underwriting guidelines. https://www.hud.gov/