Comprendre les résultats de votre prêt immobilier
Les seuils de référence suivants sont utilisés par les prêteurs et les organismes de protection des consommateurs pour évaluer la capacité d'emprunt immobilier. Ce sont des repères, non des limites strictes.
| Ratio | Repère (CFPB / prêteurs classiques) |
|---|---|
| Charges de logement / revenu brut | ≤ 28% (ratio primaire) — repère classique |
| Ensemble des dettes / revenu brut | ≤ 36% (ratio global) — repère classique |
| Apport personnel | < 20% nécessite généralement une assurance de prêt privée (PMI) |
| Ratio prêt/valeur (LTV) | ≤ 80% permet d'éviter la PMI sur les prêts classiques |
- Ce calculateur n'inclut pas les taxes foncières, l'assurance habitation, les charges de copropriété ni l'assurance de prêt privée (PMI). Leur ajout peut augmenter le coût mensuel réel du logement de plusieurs centaines de dollars.
- Le taux d'intérêt saisi doit être le taux nominal du contrat de prêt, et non le TAEG. Le TAEG inclut les frais et est généralement légèrement plus élevé.
- Les prêts à taux variable (ARM) démarrent avec un taux fixe pendant une période initiale (par exemple 5 ans), puis s'ajustent périodiquement. Ce calculateur ne modélise que les prêts à taux fixe.
- Payer un supplément chaque mois sur le capital réduit le solde restant dû et le total des intérêts payés. La mensualité fixe indiquée ici n'intègre pas les remboursements anticipés.
Qu'est-ce qu'un calculateur de prêt immobilier ?
Un calculateur de prêt immobilier applique la formule standard d'amortissement de prêt pour déterminer la mensualité fixe nécessaire au remboursement d'un prêt immobilier — capital plus intérêts — en versements égaux sur une durée déterminée. La plupart des prêts immobiliers classiques aux États-Unis et au Royaume-Uni sont entièrement amortissables, ce qui signifie que chaque mensualité couvre les intérêts courus du mois et une part du capital restant dû, de sorte que le solde atteint exactement zéro à la fin de la durée du prêt.
Le calculateur déduit le capital emprunté à partir du prix du bien moins l'apport personnel. Il calcule ensuite la mensualité au taux d'intérêt annuel indiqué, et affiche le coût cumulé sur la durée du prêt : le montant total payé et le total des intérêts, soit la différence entre les paiements cumulés et le capital initial.
Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) américain publie la règle d'endettement 28/36 comme repère courant utilisé par les prêteurs : les charges de logement (capital, intérêts, taxes et assurance du prêt immobilier) ne devraient pas dépasser 28% du revenu mensuel brut, et l'ensemble des mensualités de dettes ne devrait pas dépasser 36% du revenu mensuel brut. Ce calculateur indique la mensualité ; il appartient à chacun de vérifier son taux d'effort par rapport à ses propres revenus à l'aide de ces seuils.
Comment utiliser ce calculateur de prêt immobilier
- Saisissez le prix d'achat du bien et l'apport personnel envisagé. Le calculateur déduit le capital emprunté (prix moins apport personnel).
- Saisissez le taux d'intérêt annuel proposé par votre prêteur. Il s'agit du taux nominal, et non du TAEG (qui inclut les frais).
- Saisissez la durée du prêt en années. Les durées courantes sont de 15 et 30 ans aux États-Unis.
- Consultez la mensualité fixe, le montant total que vous paierez sur la durée totale, et le coût total des intérêts.
- Appliquez la règle des 28% : divisez la mensualité par votre revenu mensuel brut. Si le résultat dépasse 0,28, la mensualité peut être considérée comme élevée par rapport aux revenus selon les standards classiques des prêteurs.
La formule d'amortissement
La mensualité fixe M est dérivée de la formule de valeur actuelle d'une annuité, qui fixe la valeur actuelle de l'ensemble des mensualités futures égale au capital emprunté P. Le taux d'intérêt mensuel r correspond au taux annuel divisé par 12 ; n est le nombre total de mensualités (années × 12).
Lorsque le taux d'intérêt est nul, la formule se simplifie en M = P/n (capital divisé par le nombre de paiements), un cas particulier traité séparément.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on la mensualité d'un prêt immobilier ?
La mensualité d'un prêt immobilier à taux fixe se calcule à l'aide de la formule d'amortissement M = P·[r(1+r)^n]/[(1+r)^n−1], où P est le capital emprunté, r le taux d'intérêt mensuel (taux annuel ÷ 12), et n le nombre total de mensualités. Chaque mensualité est d'un montant identique ; la part consacrée aux intérêts diminue avec le temps à mesure que le capital restant dû baisse.
Qu'est-ce que la règle 28/36 ?
La règle 28/36 est un repère classique utilisé par les prêteurs et les organismes de protection des consommateurs, selon lequel les charges mensuelles de logement d'un emprunteur (capital, intérêts, taxes et assurance) ne devraient pas dépasser 28% du revenu mensuel brut (ratio primaire), et l'ensemble des mensualités de dettes ne devrait pas dépasser 36% du revenu mensuel brut (ratio global). Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) cite cette règle comme repère courant de capacité d'emprunt.
Quelle est la différence de coût entre un prêt sur 30 ans et un prêt sur 15 ans ?
Un prêt sur 15 ans affiche généralement un taux d'intérêt plus bas qu'un prêt sur 30 ans et permet de rembourser le capital en deux fois moins de temps, réduisant fortement le total des intérêts payés. La mensualité est toutefois nettement plus élevée puisque le même capital est remboursé en deux fois moins de versements. Le choix implique un arbitrage entre trésorerie mensuelle et coût total des intérêts sur la durée du prêt.
Qu'est-ce que la PMI et quand est-elle exigée ?
L'assurance de prêt privée (PMI, private mortgage insurance) est une police qui protège les prêteurs lorsqu'un emprunteur verse un apport personnel inférieur à 20% du prix d'achat du bien sur un prêt classique. La PMI est généralement ajoutée à la mensualité et représente environ 0,5% à 1,5% du montant emprunté par an, selon le prêteur, le type de prêt et la cote de crédit. Ce calculateur n'inclut pas la PMI.
Rembourser un supplément sur le capital permet-il d'économiser de l'argent ?
Oui. Effectuer des versements supplémentaires affectés au capital réduit plus rapidement le montant restant dû, ce qui diminue le total des intérêts qui s'accumulent sur la durée du prêt et raccourcit la période de remboursement. Même un modeste supplément mensuel peut permettre d'économiser un montant significatif d'intérêts sur un prêt immobilier de 30 ans.
Quelle est la différence entre le taux d'intérêt et le TAEG ?
Le taux d'intérêt (ou taux nominal) est le coût de l'emprunt du capital exprimé en pourcentage annuel, utilisé pour calculer la mensualité. Le taux annuel effectif global (TAEG) inclut le taux d'intérêt ainsi que les frais du prêteur, les points de réduction et certains frais de clôture, exprimés en taux annuel. Le TAEG donne une image plus complète du coût de l'emprunt et est généralement légèrement plus élevé que le taux nominal.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income calculator and affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.