Cómo funciona una hipoteca de solo interés
Una hipoteca de solo interés permite al prestatario pagar únicamente los intereses que se han devengado sobre el saldo del préstamo durante un período inicial definido, sin que ninguna parte de ese pago mensual reduzca el capital. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) describe esta característica de solo interés como algo que suele aplicarse a un período inicial -- no a la totalidad del préstamo -- tras el cual el préstamo pasa a un pago estándar que reembolsa tanto el capital como los intereses.
Dado que el pago de solo interés depende únicamente del saldo pendiente y de la tasa de interés, no depende del plazo total del préstamo como sí ocurre con un pago totalmente amortizable. La fórmula es simplemente el capital multiplicado por la tasa de interés mensual: en un préstamo de $300.000 a una tasa anual del 5,5%, el pago de solo interés es $300.000 x (0,055 / 12) = $1.375,00 al mes, sin cambios mientras dure el período de solo interés y la tasa se mantenga fija.
El salto de pago cuando comienza la amortización
Como no se reembolsa capital durante el período de solo interés, el saldo adeudado al final de ese período es idéntico al monto originalmente solicitado. Cuando termina el período de solo interés, el prestamista recalcula el pago necesario para reembolsar por completo ese mismo saldo, pero ahora en un plazo restante más corto que la duración original del préstamo, lo que produce un pago mensual considerablemente mayor -- un efecto que suele denominarse choque de pago.
En un ejemplo práctico, un préstamo de $300.000 a una tasa anual del 5,5% con un período de solo interés de 5 años dentro de un plazo total de 30 años tiene un pago de solo interés de $1.375,00. Una vez que finaliza el período de solo interés, ese mismo saldo de $300.000 se amortiza durante los 25 años restantes (300 meses) al 5,5%, lo que produce un pago de $1.842,26 -- un incremento de $467,26 al mes, aproximadamente el 34%, sin que cambie la tasa de interés en sí.
| Fase | Pago mensual | Qué cubre |
|---|---|---|
| Período de solo interés (años 1-5) | $1.375,00 | Solo interés; el capital se mantiene en $300.000 |
| Después de iniciar la amortización (años 6-30) | $1.842,26 | Capital e intereses, reembolsando $300.000 durante los 25 años restantes |
El riesgo de no generar plusvalía durante el período de solo interés
Como no se reembolsa nada de capital durante el período de solo interés, un prestatario que solo ha hecho pagos de este tipo no genera plusvalía alguna con esos pagos -- el saldo pendiente es exactamente el mismo que al inicio del préstamo mientras dure ese período. Cualquier plusvalía obtenida durante ese período proviene únicamente del aumento del valor de mercado de la propiedad o del pago inicial hecho en la compra, y a ninguno de los dos contribuye el pago de solo interés en sí.
Esto importa especialmente en una caída del mercado: un prestatario con poca o ninguna plusvalía que necesita vender o refinanciar durante el período de solo interés o poco después tiene menos colchón frente a una baja en el valor de la vivienda que otro que ha ido reduciendo el capital de manera constante en un préstamo amortizable estándar durante esos mismos años. La combinación de no reducir el capital y el eventual salto de pago es la contrapartida estructural que conlleva un préstamo de solo interés a cambio de un pago más bajo al principio.
A quién le conviene una hipoteca de solo interés -- y a quién no
Las estructuras de solo interés aparecen con más frecuencia en préstamos jumbo, en ciertos productos de tasa ajustable y en el financiamiento de propiedades de inversión que en las hipotecas conformes estándar a 30 años con tasa fija. Pueden convenirle a prestatarios con ingresos variables o concentrados hacia el futuro -- como quienes trabajan a comisión o esperan un aumento de ingresos -- que planean hacer pagos voluntarios de capital, refinanciar o vender antes de que ocurra el salto de pago, o poco después.
Una hipoteca de solo interés encaja peor con un prestatario que piensa conservar la propiedad a largo plazo sin un plan claro para el aumento de pago, ya que ese salto es una certeza incorporada a la estructura del préstamo, no una posibilidad. Los prestatarios que consideren un préstamo de solo interés deberían calcular tanto el pago de solo interés como el pago totalmente amortizable antes de comprometerse, usando la misma tasa y el mismo plazo restante que realmente aplicará el préstamo.
Hipotecas de solo interés con tasa fija frente a tasa ajustable
La característica de solo interés describe cómo se calcula el pago durante ese período y es una cuestión aparte de si la tasa del préstamo es fija o ajustable. Algunas hipotecas de solo interés tienen una tasa fija durante todo el plazo, en cuyo caso el único cambio al final del período de solo interés es el paso de solo interés a amortización; otras hipotecas de solo interés son además de tasa ajustable, en cuyo caso la tasa puede cambiar de forma independiente al paso a la amortización, o al mismo tiempo que este.
Un prestatario que evalúa una hipoteca de solo interés con tasa ajustable está expuesto a dos fuentes distintas de cambio en el pago -- el paso a la amortización y cualquier ajuste de tasa -- que pueden combinarse si ambos ocurren cerca uno del otro. Revisar las divulgaciones de Veracidad en los Préstamos (Truth in Lending) de la estructura específica, incluido si la tasa puede ajustarse y cuándo, es un paso necesario antes de basarse en una sola proyección de pago posterior al período de solo interés.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una hipoteca de solo interés?
Una hipoteca de solo interés es un préstamo en el que el pago mensual requerido, durante un período inicial definido, cubre únicamente los intereses devengados sobre el saldo y ninguna parte del capital. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor describe esto como una característica de solo interés que normalmente se aplica a un período inicial, antes de que el préstamo pase a un pago estándar que reembolsa tanto el capital como los intereses.
¿Cuánto puede aumentar el pago una vez que termina el período de solo interés?
El tamaño del aumento depende del saldo, la tasa y el plazo restante del préstamo, pero puede ser considerable porque debe reembolsarse todo el capital original en un plazo restante más corto. En un ejemplo práctico sobre un préstamo de $300.000 al 5,5% con un período de solo interés de 5 años dentro de un plazo de 30 años, el pago sube de $1.375,00 a $1.842,26 una vez que comienza la amortización durante los 25 años restantes, un incremento de $467,26, o aproximadamente el 34%.
¿Una hipoteca de solo interés genera plusvalía en la vivienda?
No a partir de los pagos en sí durante el período de solo interés, ya que ninguna parte de ese pago reduce el saldo de capital. Cualquier plusvalía obtenida durante ese período proviene únicamente del aumento del valor de mercado de la propiedad o del pago inicial hecho en la compra, algo que el pago de solo interés no afecta.
¿Las hipotecas de solo interés son de tasa fija o de tasa ajustable?
Existen ambas modalidades. La característica de solo interés describe cómo se calcula el pago -- solo interés durante un período y luego amortización -- y es independiente de si la tasa subyacente es fija o ajustable durante la vida del préstamo. En una hipoteca de solo interés con tasa ajustable, tanto el paso a la amortización como un cambio de tasa pueden afectar el pago, a veces al mismo tiempo.
¿Quién suele contratar una hipoteca de solo interés?
Las estructuras de solo interés son más comunes en préstamos jumbo, en ciertos productos de tasa ajustable y en el financiamiento de propiedades de inversión que en las hipotecas conformes estándar a 30 años con tasa fija. Los prestatarios con ingresos variables o un aumento de ingresos previsto a veces las usan para reducir los pagos al principio, siempre que tengan un plan concreto para el aumento de pago cuando termine el período de solo interés.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.