فهم نتيجة DTI الخاصة بك
تُصنِّف النطاقات أدناه نسبة DTI الخلفية وفق معيار الإقراض التقليدي الشائع 28/36 والحدود الأعلى التي تسمح بها العديد من الجهات المُقرِضة مع عوامل تعويضية.
| DTI الخلفية | التصنيف | السياق الإقراضي النموذجي |
|---|---|---|
| 36% أو أقل | صحية | ضمن إرشاد 28/36 الخلفي التقليدي |
| 36.01% – 43% | مُدارة | أعلى من الإرشاد التقليدي لكن ضمن الحدود القصوى الشائعة للقروض المطابقة |
| 43.01% – 50% | مُجهَدة | أعلى من الحدود القصوى النموذجية للقروض المطابقة؛ تتطلب عادةً عوامل تعويضية |
| أعلى من 50% | مرتفعة | تتجاوز معظم الحدود القصوى التقليدية للإقراض |
- تختلف حدود DTI حسب الجهة المُقرِضة وبرنامج القرض (تقليدي، FHA، VA، USDA) والعوامل التعويضية الفردية؛ تصف النطاقات أعلاه اتفاقيات الإقراض التقليدية الشائعة، وليست ضمانًا للموافقة أو الرفض من أي جهة مُقرِضة أو برنامج.
- تستخدم DTI الدخل الإجمالي (قبل الضريبة)، لا صافي الراتب، ولا تأخذ في الحسبان الضرائب أو مساهمات التقاعد أو نفقات المعيشة الأخرى التي تُخفِّض الدخل المتاح فعليًا للإنفاق.
- دخل العمل الحر والدخل من المكافآت ومصادر الدخل المتغيرة الأخرى تُحتسَب عادةً بمتوسط أو تُوثَّق بشكل مختلف من قِبل الجهات المُقرِضة مقارنةً براتب ثابت، وهو ما لا تُمثِّله هذه الحاسبة.
ما هي نسبة الدين إلى الدخل (DTI)؟
تقيس نسبة الدين إلى الدخل الحصة من الدخل الشهري الإجمالي التي تذهب لدفعات الديون. تشير إرشادات القروض المطابقة الصادرة عن Fannie Mae وجهات أخرى عادةً إلى نسختين: النسبة الأمامية، التي تغطي فقط قسط السكن المقترَح (الأصل، الفائدة، الضرائب، التأمين وأي رسوم اتحاد ملّاك)، والنسبة الخلفية، التي تغطي قسط السكن بالإضافة إلى جميع التزامات الديون المتكررة الأخرى مثل قروض السيارات وقروض الطلاب والحد الأدنى لبطاقات الائتمان وديون الأقساط الأخرى.
نشأت قاعدة 28/36 الشائعة الاستشهاد بها — حد أقصى أمامي 28% وحد أقصى خلفي 36% — كإرشاد تقليدي في اكتتاب القروض العقارية. اليوم تسمح العديد من الجهات المُقرِضة، خاصةً للقروض المطابقة، بنسبة DTI خلفية تصل إلى 43% أو أعلى مع عوامل تعويضية قوية مثل درجة ائتمان مرتفعة أو احتياطيات كبيرة، لذا فإن أرقام 28/36 تُقرأ على أفضل وجه كمعيار مرجعي متحفِّظ وليس كحد فاصل شامل.
لا تأخذ DTI في الحسبان نفقات الأسرة خارج دفعات الديون الرسمية، مثل البقالة والمرافق ورعاية الأطفال أو الإنفاق التقديري، لذا فإن انخفاض DTI لا يضمن بحد ذاته تدفقًا نقديًا شهريًا مريحًا.
كيفية استخدام حاسبة DTI هذه
- أدخل دخلك الشهري الإجمالي (قبل الضرائب والاستقطاعات الأخرى).
- أدخل قسط سكنك الشهري، متضمنًا الأصل والفائدة وضرائب الممتلكات وتأمين المنزل وأي رسوم اتحاد ملّاك.
- أدخل جميع دفعات الديون الشهرية المتكررة الأخرى — قروض السيارات وقروض الطلاب والحد الأدنى لدفعات بطاقات الائتمان والالتزامات المماثلة. لا تُدرِج نفقات المعيشة اليومية مثل البقالة أو المرافق.
- اقرأ نسبتك الأمامية (السكن فقط) والنسبة الخلفية (السكن بالإضافة إلى جميع الديون)، واطّلع على كيفية مقارنة النسبة الخلفية بحدود الإقراض الشائعة.
المعادلة وراء DTI
تُقسِّم DTI الأمامية قسط السكن الشهري على الدخل الشهري الإجمالي؛ وتُقسِّم DTI الخلفية مجموع قسط السكن وجميع الديون الشهرية الأخرى على رقم الدخل نفسه. يُعبَّر عن كليهما كنسبة مئوية.
مثال محسوب: أسرة بدخل شهري إجمالي 6,000 دولار، وقسط سكن 1,500 دولار، وديون شهرية أخرى 600 دولار، لها نسبة أمامية 25% (1,500 ÷ 6,000 دولارًا) ونسبة خلفية 35% ((1,500 + 600) ÷ 6,000 دولارًا) — إجمالي التزامات شهرية 2,100 دولار.
أخطاء شائعة
- استخدام الدخل الصافي (بعد الضريبة) بدلًا من الدخل الشهري الإجمالي، ما يُقلِّل من قيمة DTI المحسوبة مقارنةً بطريقة احتساب الجهات المُقرِضة.
- حذف قسط السكن الكامل — إغفال ضرائب الممتلكات أو التأمين أو رسوم اتحاد الملّاك يُقلِّل من النسبتين الأمامية والخلفية.
- إدراج نفقات المعيشة اليومية مثل البقالة أو المرافق أو الاشتراكات ضمن رقم 'الديون الشهرية الأخرى' — تحتسب DTI فقط الالتزامات الرسمية للديون ذات قسط شهري ثابت.
- افتراض أن الحد الأقصى الخلفي 36% هو حد فاصل صارم لكل جهة مُقرِضة — تسمح العديد من برامج القروض المطابقة بنسب خلفية أعلى مع عوامل تعويضية.
- نسيان إدراج الحد الأدنى لدفعات ديون لم تُسدَّد بالكامل بعد، مثل قرض سيارة يقترب من دفعاته الأخيرة، والذي تحتسبه الجهات المُقرِضة عادةً بالكامل.
الأسئلة الشائعة
ما هي نسبة الدين إلى الدخل الجيدة؟
يعتبر إرشاد 28/36 التقليدي الشائع الاستشهاد به نسبة أمامية (السكن فقط) عند أو تحت 28% ونسبة خلفية (السكن بالإضافة إلى جميع الديون) عند أو تحت 36% معيارًا مرجعيًا متحفِّظًا. تسمح العديد من الجهات المُقرِضة اليوم بنسبة DTI خلفية تصل إلى 43% أو أعلى قليلًا للقروض المطابقة مع عوامل تعويضية قوية مثل درجة ائتمان مرتفعة أو احتياطيات نقدية كبيرة، لذا يعتمد الحد الأقصى المحدد على الجهة المُقرِضة وبرنامج القرض.
ما الذي يُحتسَب كدين في حساب DTI؟
تحتسب DTI الالتزامات المتكررة للديون ذات قسط شهري ثابت: قسط السكن (الأصل، الفائدة، الضرائب، التأمين، رسوم اتحاد الملّاك)، وقروض السيارات، وقروض الطلاب، والحد الأدنى لدفعات بطاقات الائتمان، والقروض الشخصية والديون المماثلة بالأقساط أو الدوّارة. ولا تشمل نفقات المعيشة اليومية مثل البقالة أو المرافق أو أقساط التأمين غير المرتبطة بالديون أو الإنفاق التقديري.
ما الفرق بين DTI الأمامية والخلفية؟
تُقسِّم DTI الأمامية فقط قسط السكن المقترَح على الدخل الشهري الإجمالي. تُقسِّم DTI الخلفية قسط السكن بالإضافة إلى جميع التزامات الديون الشهرية الأخرى على رقم الدخل نفسه. تُرجِّح الجهات المُقرِضة عادةً النسبة الخلفية بشكل أكبر لتأهيل القرض العقاري، بما أنها تلتقط صورة أكمل لعبء الديون الحالي للمقترض.
هل تستخدم DTI الدخل الإجمالي أم الصافي؟
تُحسَب DTI باستخدام الدخل الشهري الإجمالي (قبل الضريبة)، وليس صافي الراتب. هذا هو المعيار القياسي المستخدَم في اكتتاب القروض العقارية، لذا فإن استخدام الدخل الصافي بدلًا منه سيُنتج رقم DTI لا يتطابق مع طريقة احتساب الجهة المُقرِضة.
هل يمكنني الحصول على قرض عقاري بنسبة DTI مرتفعة؟
يعتمد ذلك على الجهة المُقرِضة وبرنامج القرض. سمحت البرامج المدعومة حكوميًا مثل قروض FHA تاريخيًا بنسب DTI خلفية أعلى من العديد من القروض التقليدية، ويمكن للعوامل التعويضية مثل درجة ائتمان مرتفعة أو دفعة أولى أكبر أو احتياطيات نقدية كبيرة أن تسمح بالتأهل فوق الحدود القياسية. يمكن لمختص القروض العقارية تقييم DTI إلى جانب مجموعة كاملة من معايير الاكتتاب لطلب محدد.
المراجع
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a debt-to-income ratio? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). FHA underwriting guidelines. hud.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.