فهم نتائج القرض العقاري الخاص بك
تُستخدم النسب المرجعية التالية من قِبل الجهات المُقرِضة ووكالات التمويل الاستهلاكي لتقييم القدرة على تحمل تكلفة القرض العقاري. وهي إرشادات وليست حدودًا صارمة.
| النسبة | الإرشاد (CFPB / الجهات المُقرِضة التقليدية) |
|---|---|
| تكلفة السكن / الدخل الإجمالي | ≤ 28% (النسبة الأمامية) — معيار تقليدي |
| إجمالي الديون / الدخل الإجمالي | ≤ 36% (النسبة الخلفية) — معيار تقليدي |
| الدفعة الأولى | أقل من 20% يتطلب عادةً تأمين القرض العقاري الخاص (PMI) |
| نسبة القرض إلى القيمة (LTV) | ≤ 80% تتجنب PMI في القروض التقليدية |
- لا تشمل هذه الحاسبة ضرائب الممتلكات أو تأمين المنزل أو رسوم اتحاد الملّاك (HOA) أو تأمين القرض العقاري الخاص (PMI). إضافة هذه البنود قد ترفع التكلفة الشهرية الفعلية للسكن بمئات الدولارات.
- يجب أن يكون سعر الفائدة المُدخل هو سعر عقد القرض العقاري (السعر الاسمي في اتفاقية القرض)، وليس معدل النسبة السنوية (APR). يشمل APR الرسوم وعادةً ما يكون أعلى قليلًا.
- تبدأ القروض العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARM) بسعر ثابت لفترة أولية (مثل 5 سنوات)، ثم تتغير دوريًا بعد ذلك. تُمثِّل هذه الحاسبة القروض العقارية ذات السعر الثابت فقط.
- دفع مبالغ إضافية شهريًا نحو الأصل يقلل الرصيد المتبقي وإجمالي الفائدة المدفوعة. القسط الثابت المعروض هنا لا يأخذ في الحسبان الدفعات المبكرة.
ما هي حاسبة القرض العقاري؟
تطبّق حاسبة القرض العقاري معادلة إطفاء القروض القياسية لتحديد القسط الشهري الثابت اللازم لسداد قرض سكني — الأصل والفائدة معًا — على أقساط متساوية خلال مدة محددة. معظم القروض العقارية التقليدية في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة مُطفأة بالكامل، أي أن كل قسط يغطي الفائدة المستحقة لذلك الشهر وجزءًا من الأصل المتبقي، بحيث يصل الرصيد إلى الصفر تمامًا في نهاية المدة.
تستنتج الحاسبة أصل القرض من سعر المنزل مطروحًا منه الدفعة الأولى. ثم تحسب القسط الشهري بسعر الفائدة السنوي المُدخل، وتعرض التكلفة التراكمية طوال عمر القرض: إجمالي المبلغ المدفوع وإجمالي الفائدة، وهو الفرق بين إجمالي الأقساط المدفوعة والأصل الأصلي.
ينشر مكتب حماية المستهلك المالي الأمريكي (CFPB) قاعدة 28/36 كإرشاد شائع لدى الجهات المُقرِضة لتقدير القدرة على تحمل التكلفة: يجب ألا تتجاوز نفقات السكن (أصل القرض، الفائدة، الضرائب، والتأمين) 28% من الدخل الشهري الإجمالي، وألا تتجاوز إجمالي مدفوعات الديون 36% من الدخل الشهري الإجمالي. تُظهر هذه الحاسبة قيمة القسط؛ وعلى المستخدمين التحقق من القدرة على تحمل التكلفة مقابل دخلهم باستخدام هذين الحدّين.
كيفية استخدام حاسبة القرض العقاري هذه
- أدخل سعر شراء المنزل والدفعة الأولى المخطط لها. تستنتج الحاسبة أصل القرض (السعر مطروحًا منه الدفعة الأولى).
- أدخل سعر الفائدة السنوي الذي تعرضه الجهة المُقرِضة. هذا هو السعر الاسمي، وليس معدل النسبة السنوية (APR) الذي يشمل الرسوم.
- أدخل مدة القرض بالسنوات. المدد الشائعة في الولايات المتحدة هي 15 و30 عامًا.
- اقرأ القسط الشهري الثابت، وإجمالي المبلغ الذي ستدفعه طوال المدة الكاملة، وإجمالي تكلفة الفائدة.
- طبّق قاعدة 28%: اقسم القسط الشهري على دخلك الشهري الإجمالي. إذا تجاوزت النتيجة 0.28، فقد يُعتبر القسط مرتفعًا نسبيًا إلى الدخل وفق معايير الجهات المُقرِضة التقليدية.
معادلة الإطفاء
يُشتق القسط الشهري الثابت M من معادلة القيمة الحالية للدفعات السنوية، التي تجعل القيمة الحالية لجميع الأقساط الشهرية المستقبلية مساوية لأصل القرض P. يساوي سعر الفائدة الشهري r السعر السنوي مقسومًا على 12؛ وn هو إجمالي عدد الأقساط الشهرية (السنوات × 12).
عندما يكون سعر الفائدة صفرًا، تُبسَّط المعادلة إلى M = P/n (الأصل مقسومًا على عدد الأقساط)، وهي حالة خاصة تُعالَج بشكل منفصل.
الأسئلة الشائعة
كيف يُحسب القسط الشهري للقرض العقاري؟
يُحسب قسط القرض العقاري ذي السعر الثابت باستخدام معادلة الإطفاء M = P·[r(1+r)^n]/[(1+r)^n−1]، حيث P هو أصل القرض، وr هو سعر الفائدة الشهري (السعر السنوي ÷ 12)، وn هو إجمالي عدد الأقساط الشهرية. كل قسط بنفس المبلغ؛ والنسبة التي تذهب للفائدة تتناقص مع الوقت مع انخفاض رصيد الأصل.
ما هي قاعدة 28/36؟
قاعدة 28/36 إرشاد تقليدي من الجهات المُقرِضة ووكالات التمويل الاستهلاكي ينص على أن تكاليف السكن الشهرية للمقترض (الأصل والفائدة والضرائب والتأمين) يجب ألا تتجاوز 28% من الدخل الشهري الإجمالي (النسبة الأمامية)، وأن إجمالي مدفوعات الديون الشهرية يجب ألا تتجاوز 36% من الدخل الشهري الإجمالي (النسبة الخلفية). يشير مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) إلى هذه القاعدة كمعيار شائع للقدرة على تحمل التكلفة.
ما الفرق في التكلفة بين قرض عقاري لمدة 30 عامًا و15 عامًا؟
يحمل القرض العقاري لمدة 15 عامًا عادةً سعر فائدة أقل من قرض 30 عامًا ويُنهي سداد الأصل في نصف المدة، ما يقلل بشكل كبير من إجمالي الفائدة المدفوعة. لكن القسط الشهري يكون أعلى بكثير لأن نفس الأصل يُسدَّد على نصف عدد الأقساط. يتضمن الاختيار مفاضلة بين التدفق النقدي الشهري وإجمالي تكلفة الفائدة على مدى عمر القرض.
ما هو تأمين القرض العقاري الخاص (PMI) ومتى يكون مطلوبًا؟
تأمين القرض العقاري الخاص (PMI) هو بوليصة تحمي الجهات المُقرِضة عندما يقدم المقترض دفعة أولى أقل من 20% من سعر شراء المنزل في قرض تقليدي. يُضاف PMI عادةً إلى قسط القرض العقاري الشهري ويتراوح تقريبًا بين 0.5% و1.5% من مبلغ القرض سنويًا، حسب الجهة المُقرِضة ونوع القرض ودرجة الائتمان. لا تشمل هذه الحاسبة PMI.
هل يوفر سداد مبالغ إضافية نحو الأصل المال؟
نعم. دفع مبالغ إضافية موجّهة إلى رصيد الأصل يقلل مبلغ القرض المتبقي بشكل أسرع، ما يخفّض إجمالي الفائدة المتراكمة طوال عمر القرض ويقصّر فترة السداد. حتى دفعة إضافية متواضعة كل شهر يمكن أن توفّر مبلغًا كبيرًا من إجمالي الفائدة على قرض عقاري لمدة 30 عامًا.
ما الفرق بين سعر الفائدة ومعدل النسبة السنوية (APR)؟
سعر الفائدة (أو سعر العقد) هو تكلفة اقتراض الأصل مُعبَّرًا عنها كنسبة مئوية سنوية، ويُستخدم لحساب القسط الشهري. يشمل معدل النسبة السنوية (APR) سعر الفائدة بالإضافة إلى رسوم الجهة المُقرِضة والنقاط الخصمية وبعض تكاليف الإغلاق، مُعبَّرًا عنه كمعدل سنوي. يعطي APR صورة أكثر اكتمالًا لتكلفة الاقتراض وعادةً ما يكون أعلى قليلًا من سعر العقد.
المراجع
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income calculator and affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.