الصيغة ولماذا يستخدمها المقرضون
تُحسب نسبة القرض إلى القيمة بقسمة رصيد القرض على قيمة العقار والتعبير عن النتيجة كنسبة مئوية. والملكية هي قيمة العقار مطروحاً منها رصيد القرض، ونسبة الملكية المئوية هي ببساطة 100% مطروحاً منها نسبة القرض إلى القيمة. تستخدم إرشادات فاني ماي وغيرها من القروض المطابقة نسبة القرض إلى القيمة كمقياس اكتتاب أساسي لأنها تعكس مباشرة مقدار وسادة الملكية القائمة بين رصيد القرض وقيمة العقار -- فنسبة قرض إلى قيمة أدنى تعني ملكية أكبر ومخاطرة أقل عموماً على المُقرض.
- نسبة القرض إلى القيمة = (رصيد القرض ÷ قيمة العقار) × 100
- الملكية ($) = قيمة العقار − رصيد القرض
- الملكية (%) = 100 − نسبة القرض إلى القيمة
مثال محسوب
رصيد قرض بقيمة 320,000$ على عقار بقيمة 400,000$ ينتج نسبة قرض إلى قيمة 80% (320,000$ ÷ 400,000$)، وملكية قدرها 80,000$، ونسبة ملكية 20%.
| نسبة القرض إلى القيمة | التصنيف | السياق الإقراضي المعتاد |
|---|---|---|
| 80% أو أقل | منخفضة | عند أو دون عتبة تأمين الرهن الخاص التقليدية الشائعة |
| 80.01% -- 95% | قياسية | فوق عتبة تأمين الرهن الخاص؛ يُشترط عادة تأمين رهن عقاري |
| أكثر من 95% | مرتفعة | قرب أو فوق حدود نسبة القرض إلى القيمة القصوى النموذجية لكثير من البرامج التقليدية |
لماذا 80% تحديداً
عتبة 80% LTV مرجع واسع الاستخدام في الرهون العقارية التقليدية لأنها النقطة التي دونها لا يُشترط عادة تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، مما يعكس وسادة ملكية كافية بحيث يكون المقرضون مستعدين لتحمل المخاطرة دون تأمين إضافي. وفوق 80% LTV، يُشترط عادة تأمين الرهن الخاص حتى يُسدد الرصيد أو ترتفع قيمة العقار مجدداً دون العتبة. وقد تطبق برامج القروض والمقرضون المختلفون عتبات وقواعد محددة مختلفة، لكن نسبة 80% تبقى المرجع الأكثر ذكراً.
لا يُلغى تأمين الرهن الخاص تلقائياً بمجرد أن تنخفض نسبة القرض إلى القيمة دون 80% في معظم القروض -- يشترط معظم المقرضين طلباً رسمياً أو تقييماً عقارياً جديداً لإلغائه، وفق قواعد شركة الخدمة والجهة المستثمرة، وهذه من أكثر نقاط الالتباس شيوعاً لدى المقترضين الذين يتابعون نسبة القرض إلى القيمة الخاصة بهم بمرور الوقت.
نسبة القرض إلى القيمة مقابل نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV)
تقارن نسبة القرض إلى القيمة رصيد قرض واحد بقيمة العقار. أما نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) فتجمع بدلاً من ذلك أرصدة كل القروض المضمونة بالعقار نفسه -- كرهن عقاري أول مع خط ائتمان بضمان المنزل مثلاً -- وتقارن ذلك الإجمالي بقيمة العقار. يستخدم المقرضون عادة نسبة القرض إلى القيمة المجمعة، لا نسبة القرض إلى القيمة العادية، عند اكتتاب رهن من الدرجة الثانية كخط ائتمان بضمان المنزل أو قرض ملكية عقارية، لأنها تعكس إجمالي المطالبة على المنزل لا الرهن العقاري الأول فقط.
الأسئلة الشائعة
ما هي نسبة القرض إلى القيمة الجيدة؟
تُنظر عادة نسبة قرض إلى قيمة عند 80% أو أقل بإيجابية في الرهون العقارية التقليدية، لأنها العتبة الواسعة الاستخدام التي دونها لا يُشترط عادة تأمين الرهن العقاري الخاص. وتعكس نسبة القرض إلى القيمة الأدنى عموماً وسادة ملكية أكبر.
كيف أحسب نسبة القرض إلى القيمة؟
اقسم رصيد القرض على قيمة العقار واضرب في 100. قرض بقيمة 320,000$ على عقار بقيمة 400,000$ يعطي نسبة قرض إلى قيمة 80% (320,000$ ÷ 400,000$ × 100)، تاركاً ملكية 20%.
ما الفرق بين نسبة القرض إلى القيمة ونسبة القرض إلى القيمة المجمعة؟
تقارن نسبة القرض إلى القيمة رصيد قرض واحد بقيمة العقار. أما نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) فتجمع كل القروض المضمونة بالعقار نفسه -- كرهن عقاري أول مع خط ائتمان بضمان المنزل -- وتقارن ذلك الإجمالي بقيمة العقار.
هل يُلغى تأمين الرهن الخاص تلقائياً بمجرد انخفاض نسبة القرض إلى القيمة دون 80%؟
ليس عادة. يشترط معظم المقرضين طلباً رسمياً أو تقييماً عقارياً جديداً لإلغاء تأمين الرهن الخاص بمجرد انخفاض نسبة القرض إلى القيمة دون 80%، وفق قواعد شركة الخدمة والجهة المستثمرة -- فعادة لا يُلغى تلقائياً لمجرد أن الرصيد قد انخفض.
المراجع
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a loan-to-value ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is private mortgage insurance (PMI)? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. https://www.fanniemae.com/