النسبة الأمامية مقابل النسبة الخلفية لـDTI
تشير إرشادات فاني ماي وغيرها من القروض المطابقة عادة إلى نسختين من نسبة الدين إلى الدخل. تغطي النسبة الأمامية دفعة الإسكان المقترحة فقط -- الأصل والفائدة والضرائب العقارية والتأمين وأي رسوم اتحاد ملاك. أما النسبة الخلفية فتغطي دفعة الإسكان مع كل التزامات الدين المتكررة الأخرى، مثل قروض السيارات والقروض الطلابية والحد الأدنى لدفعات بطاقات الائتمان وديون التقسيط الأخرى. يرجح المقرضون عادة النسبة الخلفية بشكل أكبر في تأهيل الرهن العقاري، لأنها تعكس صورة أكمل لعبء الدين الحالي للمقترض.
تُحسب نسبة الدين إلى الدخل باستخدام الدخل الشهري الإجمالي (قبل الضريبة)، لا صافي الدخل بعد الضريبة -- وهو العرف القياسي في الاكتتاب العقاري. كما أنها لا تأخذ بعين الاعتبار المصاريف المنزلية خارج دفعات الدين الرسمية، مثل البقالة أو المرافق أو رعاية الأطفال، لذا فإن نسبة الدين إلى الدخل المنخفضة وحدها لا تضمن تدفقاً نقدياً شهرياً مريحاً.
- النسبة الأمامية = (دفعة الإسكان ÷ الدخل الشهري الإجمالي) × 100
- النسبة الخلفية = ((دفعة الإسكان + الديون الشهرية الأخرى) ÷ الدخل الشهري الإجمالي) × 100
مثال محسوب
أسرة بدخل شهري إجمالي 6,000$ ودفعة إسكان 1,500$ وديون شهرية أخرى 600$ نسبتها الأمامية 25% (1,500$ ÷ 6,000$) ونسبتها الخلفية 35% ((1,500$ + 600$) ÷ 6,000$) -- أي التزامات شهرية إجمالية 2,100$.
قاعدة 28/36 وما يسمح به المقرضون فعلياً
نشأت قاعدة 28/36 الشائعة الذكر -- سقف أمامي 28% وسقف خلفي 36% -- كإرشاد اكتتاب تقليدي للرهن العقاري. يسمح كثير من المقرضين اليوم، خاصة للقروض المطابقة، بنسبة خلفية تصل إلى 43% أو أعلى مع عوامل تعويضية قوية مثل درجة ائتمان عالية أو احتياطيات نقدية كبيرة، لذا يُفضل قراءة أرقام 28/36 كمعيار متحفظ لا كحد قاطع عام. تسمح البرامج المدعومة حكومياً مثل قروض FHA تاريخياً بنسب دين إلى دخل خلفية أعلى من كثير من القروض التقليدية.
| نسبة الدين إلى الدخل الخلفية | التصنيف | السياق الإقراضي المعتاد |
|---|---|---|
| 36% أو أقل | صحية | ضمن إرشاد 28/36 الخلفي التقليدي |
| 36.01% -- 43% | قابلة للإدارة | فوق الإرشاد التقليدي لكن ضمن أسقف القروض المطابقة الشائعة |
| 43.01% -- 50% | مشدودة | فوق الأسقف المطابقة النموذجية؛ تتطلب عادة عوامل تعويضية |
| أكثر من 50% | مرتفعة | تتجاوز معظم الأسقف الإقراضية التقليدية |
ما يُحتسب ديناً -- والأخطاء الشائعة
تحتسب نسبة الدين إلى الدخل التزامات الدين المتكررة ذات الدفعة الشهرية الثابتة: دفعة الإسكان، وقروض السيارات، والقروض الطلابية، والحد الأدنى لدفعات بطاقات الائتمان، والقروض الشخصية وما شابهها من الديون. ولا تشمل المصاريف المعيشية اليومية كالبقالة أو المرافق أو الاشتراكات. ويشوّه خطآن شائعان النسبة: استخدام الدخل الصافي (بعد الضريبة) بدلاً من الدخل الإجمالي يقلل نسبة الدين إلى الدخل عن كيفية احتسابها لدى المقرضين، وحذف جزء من دفعة الإسكان -- مثل الضرائب العقارية أو رسوم اتحاد الملاك -- يقلل كلتا النسبتين.
الأسئلة الشائعة
ما هي نسبة الدين إلى الدخل الجيدة؟
تعامل قاعدة 28/36 الشائعة الذكر نسبة أمامية عند 28% أو أقل ونسبة خلفية عند 36% أو أقل كمعيار متحفظ. يسمح كثير من المقرضين بنسبة خلفية تصل إلى 43% أو أعلى قليلاً للقروض المطابقة مع عوامل تعويضية قوية.
ما الذي يُحتسب ديناً في حساب نسبة الدين إلى الدخل؟
الالتزامات المتكررة ذات الدفعة الشهرية الثابتة: دفعة الإسكان (الأصل والفائدة والضرائب والتأمين ورسوم اتحاد الملاك)، وقروض السيارات، والقروض الطلابية، والحد الأدنى لدفعات بطاقات الائتمان وما شابهها من ديون التقسيط أو الائتمان الدوار. المصاريف المعيشية اليومية كالبقالة والمرافق لا تُحتسب.
هل تستخدم نسبة الدين إلى الدخل الدخل الإجمالي أم الصافي؟
الدخل الشهري الإجمالي (قبل الضريبة)، لا صافي الراتب بعد الضريبة. هذا هو العرف القياسي في الاكتتاب العقاري، لذا فإن استخدام الدخل الصافي بدلاً منه ينتج رقم نسبة دين إلى دخل لا يطابق كيفية احتساب المقرض له.
هل يمكنني الحصول على رهن عقاري بنسبة دين إلى دخل فوق 36%؟
غالباً، نعم. تسمح كثير من برامج القروض المطابقة بنسبة خلفية تصل إلى 43% أو أعلى مع عوامل تعويضية مثل درجة ائتمان عالية أو دفعة مقدمة أكبر أو احتياطيات نقدية معتبرة، وتسمح البرامج المدعومة حكومياً مثل FHA تاريخياً بنسب أعلى من كثير من القروض التقليدية.
المراجع
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a debt-to-income ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. https://www.fanniemae.com/
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) — FHA underwriting guidelines. https://www.hud.gov/