Konut kredisi itfa formülü
Sabit faizli ve tam itfalı bir konut kredisi M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] formülüyle geri ödenir; burada M sabit aylık taksiti, P kredinin başlangıç anaparasını, r aylık faiz oranını (yıllık oranın 12'ye bölünmüşü), n ise vade boyunca yapılacak toplam aylık ödeme sayısını (standart 30 yıllık bir kredide 360) gösterir. Bu formül, sabit faizli bir kredinin ömrü boyunca değişmeyen tek bir aylık taksit tutarı üretir; buna karşılık taksitin faize ve anaparaya ayrılan payı her ay değişir.
Formül, ek ödeme yapılmadığı ve faiz oranının değişmediği varsayımıyla, sabit taksitin son planlı ödemede hem anaparayı hem de işlemiş tüm faizi tam olarak kapatacağı biçimde türetilmiştir. Her ay faiz, o anki kalan bakiye üzerinden hesaplanır; sabit taksitin o ayın faiziyle tüketilmeyen kısmı, bir sonraki ayın hesabında kullanılacak anapara bakiyesini azaltmak üzere kullanılır.
Örnek hesap: %4,5 faizle $300.000, 30 yıl vadeli
Yıllık %4,5 faizle 30 yılda (360 aylık ödeme) itfa edilen $300.000 tutarındaki bir kredide aylık faiz oranı %4,5 / 12 = %0,375, yani ondalık olarak 0,00375 olur. İtfa formülü uygulandığında sabit aylık taksit $1.520,06 çıkar. İlk ayda faiz, bakiyenin tamamı olan $300.000 üzerinden işler: $300.000 x 0,00375 = $1.125,00 faiz; geriye $1.520,06'lık taksitten anaparayı azaltacak yalnızca $395,06 kalır.
Aşağıdaki tablo, bu örnek için 30 yıllık vadenin çeşitli noktalarında kümülatif ödenen faizi, kümülatif ödenen anaparayı ve kalan bakiyeyi gösteriyor. Vadenin tamamında bu kredi $247.220,13 toplam faiz üretir; böylece borç alınan $300.000 için yapılan tüm ödemelerin toplamı $547.220,13'e ulaşır.
| Geçen süre | Kümülatif ödenen faiz | Kümülatif ödenen anapara | Kalan bakiye |
|---|---|---|---|
| 1 yıl (12 ödeme) | $13.400,99 | $4.839,68 | $295.160,32 |
| 5 yıl (60 ödeme) | $64.677,11 | $26.526,25 | $273.473,75 |
| 10 yıl (120 ödeme) | $122.675,02 | $59.731,70 | $240.268,30 |
| 15 yıl (180 ödeme) | $172.311,93 | $101.298,14 | $198.701,86 |
| 30 yıl (360 ödeme) | $247.220,13 | $300.000,00 | $0,00 |
İlk ödemeler neden faiz ağırlıklıdır?
Faiz her ay kalan kredi bakiyesi üzerinden hesaplandığı ve bakiye kredinin başında en yüksek düzeyde olduğu için, en erken taksitler vadenin tamamındaki en büyük faiz bileşenini ve en küçük anapara bileşenini içerir. Bakiye her ödemeyle kademeli olarak azaldıkça sabit taksitin faiz payı küçülür, anapara payı büyür; sabit faizli bir kredide toplam taksit tutarı hiç değişmese bile bu dağılım sürekli kayar.
Yukarıdaki $300.000'lık örnekte kesişme noktası -- anapara payının faiz payını ilk kez aştığı ay -- 176. aya, yani 30 yıllık vadenin 14,7 yıl civarına kadar gelmez. Bu, kredinin ömrünün kabaca ilk yarısında her taksitin büyük bölümünün anapara azaltarak konut sermayesi biriktirmek yerine faize gittiği anlamına gelir; konut kredisini vadenin başında hızlandırmanın, aynı ek ödemeyi vadenin sonlarında yapmaya kıyasla oransal olarak daha çok faiz tasarrufu sağlamasının nedeni de budur.
Ek ödemeler itfalı bir krediyi nasıl etkiler?
Her ay tahakkuk eden faiz o anki bakiye üzerinden hesaplandığından, doğrudan anaparaya işlenen her ek ödeme bakiyeyi anında düşürür ve bu da kredinin kalan ömrü boyunca izleyen tüm ayların faiz hesabını azaltır. Bu birikimli etki nedeniyle, bakiyenin ve aylık faiz yükünün en yüksek olduğu vadenin başında yapılan ek anapara ödemeleri, bakiyenin zaten hatırı sayılır ölçüde azaldığı ilerleyen dönemde yapılan aynı ek ödemeye kıyasla genellikle daha büyük toplam faiz tasarrufu sağlar.
Kredi verenler ve kredi hizmet sağlayıcıları, ek ödemenin gelecekteki planlı taksitlere değil anaparaya işlenmesinin borçlu tarafından açıkça belirtilmesini genellikle şart koşar; bu talimat olmadan gönderilen fazladan para farklı biçimde mahsup edilebilir. Ek ödeme düşünen borçluların ayrıca kredilerinde erken kapama cezası olup olmadığını teyit etmesi gerekir; buna karşılık son yıllarda Amerika Birleşik Devletleri'nde kullandırılan standart sabit faizli konut kredilerinde erken kapama cezası yaygın değildir.
Konut kredisinde ödeme gücü için 28/36 kuralı
28/36 kuralı, geleneksel bir konut kredisi tahsis ölçütüdür ve borçlunun toplam konut giderlerinin -- anapara, faiz, emlak vergisi ve sigorta, kısaca PITI -- brüt aylık gelirin %28'ini (ön oran) aşmaması, konut giderlerinin yanı sıra taşıt kredisi, öğrenim kredisi ve kredi kartı asgari ödemeleri gibi borçları da kapsayan toplam aylık borç yükümlülüklerinin ise brüt aylık gelirin %36'sını (arka oran) aşmaması gerektiğini söyler. Bu eşikler, geleneksel kredi verenlerin bir borçlunun ne kadar borçlanabileceğini makul biçimde değerlendirirken uzun süredir başvurduğu referans noktalarıdır.
Kredi verenler ve kredi programları kendi borç-gelir (DTI) koşullarını uygular ve bunlar geleneksel 28/36 ölçütünden farklı olabilir; örneğin birçok devlet destekli ve geleneksel kredi programı, kredi notu, peşinat büyüklüğü ve nakit rezervler gibi diğer etkenlere bağlı olarak arka oran DTI'sının %36'nın üzerine, bazen %43 ila %50'ye çıkmasına izin verir. Fiili tahsis kuralları daha esnek olsa bile 28/36 kuralı, ödeme gücünü tahmin etmek için işe yarayan ihtiyatlı bir referans noktası olmayı sürdürür.
İtfa planını okumak
Tam bir itfa planı, kredinin ömrü boyunca planlanan her ödemeyi listeler ve her taksit için tahakkuk eden faizi, anaparaya işlenen tutarı ve ödeme sonrası kalan bakiyeyi gösterir. Yalnızca sabit aylık taksit tutarına bakmak yerine tüm planı incelemek, uzun vadeli ve ek ödemesi az bir konut kredisinde anaparanın ilk yıllarda ne kadar yavaş eridiğini ve vadenin son yıllarında anapara payının ne kadar hızlandığını görünür kılar.
İtfa planları yeniden finansman kararlarını değerlendirmek için de yararlıdır; çünkü kredinin herhangi bir anındaki kalan bakiyeyi ve gelecekteki ödemelerin ne kadarının hâlâ faize ayrıldığını gösterirler. Vadenin ortasında yeniden finansmanı düşünen bir borçlu, mevcut kredisinin kalan bakiyesini ve faiz seyrini yeni kredinin koşullarıyla karşılaştırarak, kalan süre boyunca ödenecek toplam faizin azalıp azalmayacağını değerlendirebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kredisi taksitinin formülü nedir?
Sabit faizli, tam itfalı bir konut kredisi taksitinin standart formülü M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] şeklindedir; burada M sabit aylık taksiti, P kredi anaparasını, r aylık faiz oranını (yıllık oranın 12'ye bölünmüşü), n ise toplam aylık ödeme sayısını gösterir. Yıllık %4,5 faizle 30 yıl (360 ödeme) vadeli $300.000 tutarındaki bir kredide bu formül $1.520,06 sabit aylık taksit üretir.
İlk konut kredisi taksitleri neden ağırlıklı olarak faize gidiyor?
İtfalı bir kredide faiz her ay o anki kalan bakiye üzerinden hesaplanır ve bakiye kredinin en başında en yüksek düzeydedir. Bakiye ancak kademeli olarak azaldığından, her taksitin faiz payı büyük başlar ve yavaş küçülür; anapara payı ise küçük başlar ve zamanla büyür. %4,5 faizli, 30 yıl vadeli $300.000'lık bir örnekte, ilk aylık taksit olan $1.520,06'nın $1.125,00'i faiz, yalnızca $395,06'sı anapara azaltımıdır.
Konut kredisinde 28/36 kuralı nedir?
28/36 kuralı, kredi verenlerin kullandığı geleneksel bir ölçüttür ve konut giderlerinin (anapara, faiz, emlak vergisi ve sigorta) borçlunun brüt aylık gelirinin %28'ini, konut giderleri dahil toplam aylık borç ödemelerinin ise brüt aylık gelirin %36'sını genel olarak aşmaması gerektiğini söyler. Kredi programları, borçlunun finansal profilindeki diğer etkenlere bağlı olarak daha yüksek borç-gelir oranlarına izin verebilir; buna rağmen 28/36 kuralı ödeme gücü için yaygın biçimde başvurulan ihtiyatlı bir ölçüt olmayı sürdürür.
Ek anapara ödemeleri gerçekten para kazandırır mı?
Evet. İtfalı bir kredide faiz o anki kalan bakiye üzerinden hesaplandığından, doğrudan anaparaya işlenen her ek ödeme bakiyeyi anında düşürür ve kredinin kalan ömrü boyunca her ayın faiz yükünü azaltır. Bakiyenin daha büyük olduğu vadenin başlarında yapılan ek ödemeler, bakiyenin -- ve dolayısıyla üzerinden hesaplanan faizin -- zaten hatırı sayılır ölçüde azaldığı ilerleyen dönemdeki aynı ek ödemeye kıyasla genellikle daha büyük toplam faiz tasarrufu sağlar.
30 yıllık bir konut kredisinin ömrü boyunca ne kadar faiz ödenir?
Ödenen toplam faiz kredi tutarına ve faiz oranına bağlıdır. Yıllık %4,5 faizle 30 yıl vadeli $300.000 tutarındaki bir kredide 360 ödemenin tamamındaki toplam faiz $247.220,13'e ulaşır; böylece toplam ödemeler (anapara artı faiz) $547.220,13 olur, yani ödenen faiz borç alınan tutarın %82'sine yaklaşır. Daha yüksek faiz oranları, daha uzun vadeler veya daha büyük kredi tutarları ömür boyu faizi artırır; ek anapara ödemeleri ya da daha kısa bir vade ise azaltır.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau. "Explainer: How mortgage amortization works." Consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau. "What is a debt-to-income ratio?" Consumerfinance.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Fannie Mae. "Selling Guide: Debt-to-Income Ratios." Fanniemae.com.