Comprendre votre seuil de rentabilité
L'intérêt d'acheter des points se juge en comparant le mois de rentabilité à la durée de détention envisagée du prêt, et non à la seule ampleur de la baisse de taux.
| Durée de détention prévue vs seuil de rentabilité | Résultat habituel |
|---|---|
| Revente ou renégociation avant le mois de rentabilité | Les points coûtent plus au départ que les économies mensuelles récupérées : perte nette dans cette comparaison |
| Prêt conservé bien au-delà du mois de rentabilité | Les économies mensuelles cumulées dépassent le coût initial : gain net dans cette comparaison |
| Durée de détention incertaine | Un seuil de rentabilité plus court réduit le risque de ne pas récupérer la mise initiale |
- La baisse de taux par point dépend du prêteur et du programme ; elle ne constitue pas une norme figée du secteur. La valeur par défaut de ce calculateur n'est qu'un ordre de grandeur couramment cité, à remplacer par le chiffre indiqué sur un Loan Estimate réel.
- Ce calculateur compare un même montant et une même durée à deux taux différents. En revanche, il ne modélise pas le coût d'opportunité des liquidités consacrées à l'achat des points (les placer ailleurs, par exemple), question distincte que certains emprunteurs prennent en compte.
- Les points sont généralement plus pertinents pour un emprunteur convaincu de conserver son prêt de longues années sans le renégocier ni revendre ; le CFPB recommande d'apprécier la probabilité réelle d'une revente ou d'une renégociation anticipée avant d'en acheter.
Que sont les points de réduction hypothécaires ?
Un point de réduction hypothécaire est une somme versée à la signature, valorisée par convention à 1% du montant du prêt par point, en échange d'une baisse du taux d'intérêt. Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) présente les points de réduction comme un moyen de « racheter » le taux : l'emprunteur paie davantage au départ pour que le prêteur lui facture moins sur toute la durée du prêt.
L'ampleur de la baisse obtenue par point est fixée par le prêteur et varie selon le programme de prêt, les conditions de marché et l'offre concernée : il n'existe aucun chiffre unique dans la profession. On cite couramment une baisse d'environ 0,25 point de pourcentage par point acheté, mais cette valeur dépend du prêteur et doit toujours être vérifiée sur le Loan Estimate d'une offre réelle plutôt que présumée. C'est précisément pour cette raison que ce calculateur traite la baisse de taux par point comme une donnée modifiable.
Puisque les points coûtent immédiatement mais font économiser chaque mois ensuite, leur intérêt dépend entièrement de la durée de détention du prêt. L'emprunteur qui renégocie ou revend avant le mois de rentabilité aura payé les points plus cher que ce qu'ils lui ont rapporté ; celui qui conserve son prêt bien au-delà de ce seuil y gagne.
Comment utiliser ce calculateur de points de réduction
- Saisissez le montant du prêt (le capital emprunté).
- Saisissez le taux d'intérêt que le prêteur appliquerait sans aucun point acheté.
- Saisissez le nombre de points de réduction que vous envisagez d'acheter.
- Saisissez la baisse de taux par point proposée par votre prêteur : consultez le Loan Estimate pour obtenir ce chiffre plutôt que de retenir une valeur générique, car il varie d'un prêteur et d'un programme à l'autre.
- Saisissez la durée du prêt, en années.
- Lisez le coût des points, le taux abaissé et l'économie mensuelle, le mois de rentabilité, ainsi que l'économie nette projetée si le prêt est conservé jusqu'à son terme.
La formule des points et du seuil de rentabilité
Le coût des points est un simple pourcentage du montant emprunté. Le taux abaissé retranche du taux de base la baisse par point multipliée par le nombre de points. L'économie mensuelle correspond à l'écart entre la mensualité au taux standard et la mensualité au taux abaissé, toutes deux calculées avec la formule d'amortissement classique sur la même durée.
Le mois de rentabilité s'obtient en divisant le coût des points par l'économie mensuelle, puis en arrondissant au mois entier supérieur, puisqu'un mois partiel d'économie ne couvre pleinement le coût qu'au mois complet suivant. Or l'économie nette sur toute la durée, si le prêt va jusqu'à son terme, correspond à l'économie mensuelle multipliée par le nombre total de versements, diminuée du coût initial des points.
Erreurs courantes
- Supposer que tous les prêteurs abaissent le taux du même montant par point : cette baisse est fixée par le prêteur et varie selon le programme, elle doit donc être vérifiée sur un Loan Estimate réel.
- Acheter des points sans estimer le mois de rentabilité, puis revendre ou renégocier avant de l'atteindre, ce qui revient à payer les points plus cher que l'économie réalisée.
- Confondre les points de réduction (qui abaissent le taux) et les points de dossier ou frais de prêteur (qui ne l'abaissent pas) : seuls les premiers relèvent de la logique de baisse de taux modélisée ici.
- Négliger le coût d'opportunité des liquidités mobilisées pour acheter des points : elles pourraient couvrir les frais de clôture, augmenter l'apport ou être placées ailleurs.
- Prendre le mois de rentabilité pour une garantie et non pour une projection fondée sur le taux, la durée et le nombre de points saisis : une renégociation anticipée change le résultat réel.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un point de réduction hypothécaire ?
Un point de réduction hypothécaire est une somme versée à la signature, égale par convention à 1% du montant du prêt, en échange d'un taux d'intérêt plus bas. Le Consumer Financial Protection Bureau parle de « rachat » du taux : l'emprunteur paie davantage au départ pour obtenir un taux, et donc une mensualité, plus faibles pendant toute la vie du prêt.
De combien un point réduit-il mon taux d'intérêt ?
Il n'existe aucun chiffre unique dans le secteur : la baisse par point est fixée par le prêteur et varie selon le programme de prêt et les conditions de marché. On cite couramment une baisse d'environ 0,25 point de pourcentage par point comme point de repère, mais la valeur applicable à un prêt donné doit être vérifiée sur le Loan Estimate du prêteur.
Qu'est-ce que le seuil de rentabilité des points ?
Le seuil de rentabilité correspond au nombre de mois nécessaires pour que les économies mensuelles cumulées, permises par le taux abaissé, égalent le coût initial des points. Il se calcule en divisant le coût des points par l'économie mensuelle, arrondi au mois entier supérieur. Conserver le prêt au-delà de ce mois signifie que les points se sont remboursés selon ce calcul.
Quand l'achat de points est-il pertinent ?
Les points conviennent surtout aux emprunteurs certains de conserver leur prêt longtemps sans le renégocier ni revendre, puisque la dépense initiale a besoin de temps pour que les économies mensuelles la dépassent. Une durée de détention courte fait au contraire des points une dépense initiale risquée au regard des économies réalisables.
Les points de réduction sont-ils identiques aux points de dossier ?
Non. Les points de réduction abaissent le taux d'intérêt : ce sont eux que modélise ce calculateur. Les points de dossier constituent des frais distincts, facturés par certains prêteurs pour couvrir le traitement du dossier, et n'abaissent pas le taux ; ils n'entrent donc pas dans la comparaison de rentabilité présentée ici.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.