Rumus amortisasi KPR
KPR bersuku bunga tetap yang teramortisasi penuh dilunasi memakai rumus M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], di mana M adalah cicilan bulanan tetap, P adalah pokok pinjaman awal, r adalah suku bunga bulanan (suku bunga tahunan dibagi 12), dan n adalah jumlah total cicilan bulanan sepanjang tenor (360 untuk KPR 30 tahun standar). Rumus ini menghasilkan satu nominal cicilan bulanan yang tidak berubah sepanjang umur pinjaman bersuku bunga tetap, meskipun proporsi cicilan yang masuk ke bunga dan ke pokok berubah setiap bulan.
Rumus tersebut diturunkan agar nominal cicilan tetap itu persis melunasi pokok sekaligus seluruh bunga yang timbul pada cicilan terjadwal terakhir, dengan asumsi tidak ada pembayaran ekstra dan suku bunga tidak berubah. Setiap bulan, bunga dihitung dari sisa saldo saat itu, lalu bagian cicilan tetap yang tidak terserap bunga bulan tersebut dipakai mengurangi pokok yang menjadi dasar perhitungan bulan berikutnya.
Contoh perhitungan: $300.000 pada 4,5% selama 30 tahun
Untuk pinjaman $300.000 dengan suku bunga 4,5% per tahun yang diamortisasi selama 30 tahun (360 cicilan bulanan), suku bunga bulanannya adalah 4,5% / 12 = 0,375%, atau 0,00375 dalam desimal. Menerapkan rumus amortisasi menghasilkan cicilan bulanan tetap $1.520,06. Pada bulan pertama, bunga dihitung atas saldo penuh $300.000: $300.000 x 0,00375 = $1.125,00 sebagai bunga, sehingga hanya $395,06 dari cicilan $1.520,06 yang benar-benar mengurangi pokok.
Tabel berikut menampilkan akumulasi bunga yang dibayar, akumulasi pokok yang terlunasi, dan sisa saldo pada beberapa titik sepanjang tenor 30 tahun untuk contoh ini. Sepanjang umur pinjaman, KPR tersebut menimbulkan total bunga $247.220,13, sehingga seluruh pembayaran mencapai $547.220,13 atas pinjaman awal $300.000.
| Waktu berjalan | Akumulasi bunga dibayar | Akumulasi pokok dibayar | Sisa saldo |
|---|---|---|---|
| 1 tahun (12 cicilan) | $13.400,99 | $4.839,68 | $295.160,32 |
| 5 tahun (60 cicilan) | $64.677,11 | $26.526,25 | $273.473,75 |
| 10 tahun (120 cicilan) | $122.675,02 | $59.731,70 | $240.268,30 |
| 15 tahun (180 cicilan) | $172.311,93 | $101.298,14 | $198.701,86 |
| 30 tahun (360 cicilan) | $247.220,13 | $300.000,00 | $0,00 |
Mengapa cicilan awal didominasi bunga
Karena bunga dihitung setiap bulan dari sisa saldo pinjaman, dan saldo itu paling besar di awal tenor, cicilan-cicilan pertama mengandung komponen bunga terbesar sekaligus komponen pokok terkecil sepanjang umur pinjaman. Seiring saldo menurun perlahan pada tiap cicilan, porsi bunga dalam cicilan tetap itu menyusut dan porsi pokoknya membesar, walaupun nominal cicilannya sendiri tidak pernah berubah pada pinjaman bersuku bunga tetap.
Pada contoh $300.000 di atas, titik silang -- bulan ketika porsi pokok pertama kali melampaui porsi bunga -- baru terjadi pada bulan ke-176, mendekati tahun ke-14,7 dari tenor 30 tahun. Artinya, selama kurang lebih separuh pertama umur pinjaman, mayoritas dari setiap cicilan mengalir ke bunga alih-alih membangun ekuitas rumah lewat pengurangan pokok. Karena itu pula, mempercepat pelunasan KPR di awal tenor cenderung menghemat bunga jauh lebih banyak dibandingkan pembayaran ekstra bernilai sama yang dilakukan belakangan.
Dampak pembayaran ekstra pada pinjaman teramortisasi
Karena bunga tiap bulan dihitung dari saldo berjalan, setiap pembayaran ekstra yang langsung dialokasikan ke pokok menurunkan saldo seketika, sehingga perhitungan bunga pada seluruh bulan berikutnya ikut mengecil sampai akhir tenor. Efek berantai ini membuat pembayaran pokok ekstra di awal tenor -- saat saldo dan beban bunga bulanan masih paling besar -- umumnya menghasilkan penghematan bunga total yang lebih besar daripada pembayaran ekstra bernilai sama di akhir tenor, ketika saldo sudah jauh berkurang.
Pemberi pinjaman dan pengelola KPR biasanya meminta debitur menyatakan secara tegas bahwa pembayaran ekstra dialokasikan ke pokok, bukan ke cicilan terjadwal berikutnya, sebab mengirim uang lebih tanpa instruksi itu bisa dibukukan berbeda. Debitur yang mempertimbangkan pembayaran ekstra sebaiknya juga memastikan apakah pinjamannya mengandung penalti pelunasan dipercepat, meskipun penalti semacam itu jarang ditemui pada KPR rumah bersuku bunga tetap standar yang diterbitkan di Amerika Serikat beberapa tahun terakhir.
Aturan 28/36 untuk keterjangkauan KPR
Aturan 28/36 adalah pedoman underwriting KPR konvensional yang menyatakan bahwa total biaya perumahan seorang debitur -- pokok, bunga, pajak properti dan asuransi, kerap disingkat PITI -- sebaiknya tidak melebihi 28% dari penghasilan kotor bulanan (rasio front-end), dan bahwa total kewajiban utang bulanan, termasuk biaya perumahan ditambah utang lain seperti kredit kendaraan, pinjaman pendidikan dan setoran minimum kartu kredit, sebaiknya tidak melebihi 36% dari penghasilan kotor bulanan (rasio back-end). Ambang ini sudah lama dipakai pemberi KPR konvensional sebagai rujukan saat menilai berapa besar pinjaman yang wajar bagi seorang debitur.
Setiap pemberi pinjaman dan program kredit menerapkan persyaratan rasio utang terhadap penghasilan (DTI) masing-masing, yang bisa berbeda dari pedoman tradisional 28/36; sebagai contoh, banyak program kredit konvensional maupun yang didukung pemerintah mengizinkan DTI back-end di atas 36%, kadang sampai 43% hingga 50%, bergantung pada faktor lain dalam profil keuangan debitur seperti skor kredit, besar uang muka dan cadangan kas. Aturan 28/36 tetap berguna sebagai rujukan konservatif untuk memperkirakan keterjangkauan, sekalipun pedoman underwriting yang berlaku lebih longgar.
Membaca jadwal amortisasi
Jadwal amortisasi lengkap memuat setiap cicilan terjadwal sepanjang umur pinjaman, dengan rincian bunga yang dikenakan, pokok yang terbayar, dan sisa saldo setelahnya untuk masing-masing cicilan. Menelaah jadwal utuh -- bukan hanya nominal cicilan bulanannya -- membuat kita melihat betapa lambatnya pokok berkurang pada tahun-tahun awal KPR bertenor panjang tanpa pembayaran ekstra, sekaligus betapa cepatnya porsi pokok melaju pada tahun-tahun terakhir tenor.
Jadwal amortisasi juga berguna untuk menimbang keputusan refinancing, sebab jadwal itu memperlihatkan sisa saldo dan proporsi cicilan mendatang yang masih mengalir ke bunga pada titik mana pun dalam pinjaman. Debitur yang mempertimbangkan refinancing di tengah tenor dapat membandingkan sisa saldo dan lintasan bunga pinjaman berjalan dengan syarat pinjaman baru, untuk menilai apakah refinancing berpeluang menekan total bunga pada sisa horizon waktu.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa rumus untuk menghitung cicilan KPR?
Rumus baku untuk cicilan KPR bersuku bunga tetap yang teramortisasi penuh adalah M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], di mana M adalah cicilan bulanan tetap, P adalah pokok pinjaman, r adalah suku bunga bulanan (suku bunga tahunan dibagi 12), dan n adalah jumlah total cicilan bulanan. Untuk pinjaman $300.000 dengan bunga 4,5% per tahun selama 30 tahun (360 cicilan), rumus ini menghasilkan cicilan bulanan tetap $1.520,06.
Mengapa cicilan KPR di awal sebagian besar habis untuk bunga?
Bunga pada pinjaman teramortisasi dihitung setiap bulan dari saldo terutang berjalan, yang nilainya paling besar tepat di awal pinjaman. Karena saldo hanya menurun perlahan, porsi bunga pada tiap cicilan bermula besar dan menyusut pelan, sedangkan porsi pokok bermula kecil dan tumbuh seiring waktu. Pada contoh pinjaman $300.000 dengan bunga 4,5% bertenor 30 tahun, cicilan bulanan pertama sebesar $1.520,06 terdiri atas $1.125,00 bunga dan hanya $395,06 pengurang pokok.
Apa itu aturan 28/36 dalam pemberian KPR?
Aturan 28/36 adalah pedoman konvensional yang dipakai pemberi KPR, yang menyatakan bahwa biaya perumahan (pokok, bunga, pajak properti dan asuransi) sebaiknya tidak melebihi 28% dari penghasilan kotor bulanan debitur, dan total pembayaran utang bulanan termasuk biaya perumahan sebaiknya tidak melebihi 36% dari penghasilan kotor bulanan. Program kredit tertentu bisa mengizinkan rasio utang terhadap penghasilan yang lebih tinggi bergantung pada faktor lain dalam profil keuangan debitur, tetapi aturan 28/36 tetap menjadi tolok ukur konservatif yang luas dirujuk untuk menilai keterjangkauan.
Apakah pembayaran pokok ekstra benar-benar menghemat uang?
Ya. Karena bunga pada pinjaman teramortisasi dihitung dari saldo terutang berjalan, setiap pembayaran ekstra yang langsung dialokasikan ke pokok menurunkan saldo seketika, sehingga beban bunga pada seluruh bulan berikutnya ikut mengecil sampai pinjaman lunas. Pembayaran ekstra yang dilakukan lebih awal dalam tenor, ketika saldo masih besar, umumnya menghasilkan penghematan bunga total yang lebih besar daripada pembayaran ekstra bernilai sama di akhir tenor, saat saldo -- dan karenanya bunga yang dihitung darinya -- sudah jauh berkurang.
Berapa total bunga yang dibayar sepanjang KPR 30 tahun?
Total bunga bergantung pada besar pinjaman dan suku bunganya. Untuk pinjaman $300.000 dengan bunga 4,5% per tahun selama 30 tahun, total bunga dari seluruh 360 cicilan mencapai $247.220,13, sehingga total pembayaran (pokok ditambah bunga) menjadi $547.220,13, artinya total bunga yang dibayar mendekati 82% dari jumlah yang semula dipinjam. Suku bunga yang lebih tinggi, tenor yang lebih panjang, atau pinjaman yang lebih besar sama-sama menaikkan total bunga seumur pinjaman, sedangkan pembayaran pokok ekstra atau tenor yang lebih pendek menurunkannya.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau. "Explainer: How mortgage amortization works." Consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau. "What is a debt-to-income ratio?" Consumerfinance.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Fannie Mae. "Selling Guide: Debt-to-Income Ratios." Fanniemae.com.