Comprendre vos résultats de comparaison
Le verdict reflète le coût total sur la durée, mais le mois de seuil de rentabilité importe tout autant pour les emprunteurs qui pourraient ne pas conserver le prêt jusqu'à échéance. Le tableau résume comment lire les deux chiffres ensemble.
| Situation | Comment lire le résultat |
|---|---|
| Vous prévoyez de conserver le prêt bien au-delà du mois de seuil de rentabilité | Le verdict sur la durée s'applique — les économies de l'option à taux plus bas et frais plus élevés s'accumulent pour le reste de la durée |
| Vous pourriez vendre ou refinancer avant le mois de seuil de rentabilité | Les frais initiaux supplémentaires ne sont jamais entièrement récupérés, donc l'option à frais plus bas peut être moins chère en pratique malgré le verdict sur la durée |
| Le seuil de rentabilité affiche 0 mois | La comparaison n'implique pas d'échanger des frais plus élevés contre une mensualité plus basse (une option gagne sur les deux plans), donc aucun seuil de rentabilité ne s'applique |
- Le verdict « Coût le plus bas sur la durée » s'affiche comme « optionA » ou « optionB », se référant à la première et à la deuxième offre saisies.
- La comparaison suppose que les deux prêts vont jusqu'à leur terme complet sans remboursements anticipés, refinancement, ou changements de taux ; les offres à taux ajustable ne peuvent pas être comparées de cette façon au-delà de leur période fixe.
- Le coût sur la durée ici couvre uniquement l'intérêt et les frais saisis — il exclut les taxes foncières, l'assurance, l'assurance hypothécaire privée, et les éléments d'entiercement, qui sont généralement similaires entre les offres pour le même bien.
- Comparer des prêts de durées différentes (par exemple 30 contre 15 ans) mélange l'accessibilité du paiement avec le coût total ; la durée plus courte gagne presque toujours sur le coût sur la durée mais exige une mensualité bien plus élevée.
Qu'est-ce qu'une comparaison hypothécaire ?
Une comparaison hypothécaire évalue deux offres de prêt sur le même principal en regardant au-delà du taux d'intérêt affiché pour voir le coût complet de chaque prêt : la mensualité, l'intérêt total payé sur la durée, et les frais initiaux (points, frais de dossier, et autres frais de clôture) requis pour obtenir chaque taux. Le Consumer Financial Protection Bureau encourage les emprunteurs à obtenir des estimations de prêt (Loan Estimates) de plusieurs prêteurs précisément parce que les offres avec différentes combinaisons taux-et-frais ne peuvent pas être classées par taux seul.
Un compromis courant est de payer des points de réduction — des frais initiaux, typiquement 1% du montant du prêt par point — en échange d'un taux plus bas. Que ce compromis soit rentable dépend de la durée pendant laquelle l'emprunteur conserve le prêt : la mensualité plus basse ne récupère les frais supplémentaires que progressivement, et le mois où les économies cumulées de paiement égalent les frais supplémentaires est le seuil de rentabilité. Vendre ou refinancer avant le seuil de rentabilité signifie que les frais n'ont jamais été récupérés.
Ce calculateur rapporte le verdict à long terme — quelle option coûte moins si le prêt va jusqu'à son terme complet — ainsi que le mois de seuil de rentabilité. Les deux peuvent pointer dans des directions différentes pour les emprunteurs qui prévoient de déménager ou de refinancer tôt, ce qui explique pourquoi les deux chiffres sont affichés.
Comment utiliser ce calculateur de comparaison hypothécaire
- Saisissez le montant du prêt commun aux deux offres.
- Saisissez le taux d'intérêt annuel de l'option A, la durée en années, et les frais initiaux totaux (à partir des chiffres de coûts de clôture de l'estimation de prêt).
- Saisissez les trois mêmes valeurs pour l'option B.
- Consultez chaque mensualité, le verdict sur quelle option a le coût le plus bas sur la durée, l'ampleur de la différence sur la durée, et — lorsqu'une option échange des frais plus élevés contre une mensualité plus basse — le mois de seuil de rentabilité.
- Exemple chiffré : sur un prêt de 300 000 $ sur 30 ans, l'option A à 6,5% avec 3 000 $ de frais coûte 1 896,20 $ par mois, tandis que l'option B à 6,1% avec 6 000 $ de frais coûte 1 817,98 $. L'option B économise environ 25 159 $ sur la durée complète, et ses 3 000 $ de frais supplémentaires sont récupérés vers le mois 38.
Les formules derrière la comparaison hypothécaire
Le paiement de chaque option utilise la formule d'amortissement standard à taux fixe. Le coût sur la durée est le total des paiements moins le principal (c'est-à-dire l'intérêt total) plus les frais initiaux ; l'option avec le coût le plus bas sur la durée est rapportée comme moins chère. Le résultat étiqueté « optionA » signifie que l'option A est moins chère sur la durée complète, et « optionB » signifie que c'est l'option B.
Le seuil de rentabilité des frais divise la différence de frais par la différence de mensualité : combien de mois de mensualités plus basses il faut pour récupérer le coût initial supplémentaire. Il est rapporté lorsque l'option aux frais plus élevés a la mensualité plus basse ; lorsque la comparaison n'implique pas ce compromis, le seuil de rentabilité affiche 0 mois.
Erreurs courantes
- Classer les offres uniquement par taux d'intérêt et ignorer les frais facturés pour obtenir chaque taux — l'estimation de prêt du CFPB existe précisément pour que les deux puissent être comparés ensemble.
- Payer des points pour un taux plus bas sans vérifier le mois de seuil de rentabilité par rapport à la durée réaliste pendant laquelle vous prévoyez de conserver le prêt.
- Comparer une offre de 30 ans contre une offre de 15 ans uniquement sur le coût sur la durée — la durée plus courte gagne sur l'intérêt total presque par construction, mais la différence de mensualité est la vraie décision.
- Ne saisir que les points de réduction comme frais et omettre les frais de dossier et autres frais du prêteur qui diffèrent aussi entre les offres.
- Traiter la différence sur la durée comme une économie garantie alors qu'un futur refinancement ou une vente anticipée écourterait la comparaison.
Questions fréquentes
Comment comparer deux offres hypothécaires avec des taux et frais différents ?
Calculez la mensualité de chaque offre, puis ajoutez l'intérêt total sur la durée aux frais initiaux pour obtenir un coût sur la durée pour chacune. Le coût le plus bas sur la durée gagne si le prêt va jusqu'à échéance. Calculez aussi le mois de seuil de rentabilité — les frais supplémentaires divisés par l'économie mensuelle — car vendre ou refinancer avant le seuil de rentabilité signifie que les frais plus élevés n'ont jamais été récupérés.
Que sont les points de réduction sur une hypothèque ?
Les points de réduction sont des frais initiaux payés à la clôture pour réduire le taux d'intérêt, typiquement facturés à 1% du montant du prêt par point. Le Consumer Financial Protection Bureau explique que les points sont essentiellement des intérêts prépayés : ils abaissent légèrement chaque paiement futur en échange de plus de liquidités à la clôture, ce qui n'est rentable que si le prêt est conservé assez longtemps pour dépasser le seuil de rentabilité.
Que signifie le mois de seuil de rentabilité ?
Le mois de seuil de rentabilité est le moment où les économies accumulées d'une mensualité plus basse égalent les frais initiaux supplémentaires payés pour obtenir ce taux plus bas. Dans l'exemple chiffré, l'option B coûte 3 000 $ de plus en frais mais économise 78,22 $ par mois, donc les frais sont récupérés vers le mois 38. Conserver le prêt au-delà de ce mois rend l'option à frais plus élevés moins chère globalement ; sortir plus tôt la rend plus coûteuse.
Pourquoi le verdict affiche-t-il « optionA » ou « optionB » ?
Le verdict identifie laquelle des deux offres saisies a le coût le plus bas sur la durée — l'intérêt total sur la durée complète plus les frais initiaux. « optionA » se réfère au premier ensemble d'entrées de taux, durée, et frais ; « optionB » au deuxième. C'est une comparaison sur la durée complète, elle doit donc être lue avec le mois de seuil de rentabilité si vous pourriez ne pas conserver le prêt jusqu'à échéance.
Devrais-je utiliser le TAEG au lieu de cette comparaison ?
Le TAEG (taux annuel effectif global) est une divulgation standardisée qui intègre certains frais dans un taux annualisé unique et est utile pour un premier filtrage, mais il suppose que le prêt va jusqu'à son terme complet et traite les frais d'une façon réglementaire spécifique. Une comparaison côte à côte du coût sur la durée et du seuil de rentabilité montre la mécanique réelle en dollars, y compris ce qui se passe si vous sortez du prêt tôt — quelque chose qu'un seul chiffre de TAEG ne peut pas transmettre.
Ce calculateur inclut-il les taxes et l'assurance ?
Non. Il compare le principal, l'intérêt, et les frais initiaux que vous saisissez. Les taxes foncières, l'assurance habitation, l'assurance hypothécaire, et les frais de copropriété s'ajoutent au coût de logement mensuel réel mais sont généralement identiques quel que soit l'offre de prêteur que vous acceptez, donc ils changent rarement quelle offre est moins chère.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and Loan Estimate explainer. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are discount points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding loan options and comparing mortgage offers. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.