Comprendre votre scénario ARM
Le taux d'un ARM après révision résulte de l'indice majoré de la marge, dans la limite des plafonds — trois éléments que ce calculateur ne prédit pas. Le tableau ci-dessous explique chacun de ces termes afin que vous puissiez lire correctement les documents d'un prêt précis.
| Terme ARM | Signification |
|---|---|
| Indice | Taux de marché publié que suit l'ARM — couramment le SOFR (Secured Overnight Financing Rate) sur les ARM américains actuels, après la transition sectorielle depuis le LIBOR recommandée par l'ARRC |
| Marge | Pourcentage fixe que le prêteur ajoute à l'indice à chaque révision ; il figure au contrat et ne change pas pendant la vie du prêt |
| Plafond de première révision | Hausse maximale du taux lors de la toute première révision, à la fin de la période fixe |
| Plafond périodique | Hausse maximale du taux à chacune des révisions suivant la première |
| Plafond viager | Hausse maximale que le taux peut atteindre au-dessus du taux initial du prêt, sur toute la durée restante |
- Ce calculateur ne prédit ni les taux d'intérêt futurs, ni la valeur des indices, ni le niveau auquel s'établira le taux d'un ARM donné à la révision : le taux révisé est une donnée que vous fournissez pour tester un scénario, non un résultat que l'outil anticipe.
- L'indice, la marge et les plafonds propres à chaque offre varient selon le prêteur et le produit et doivent être vérifiés dans les informations Truth in Lending du prêt lui-même (livret CHARM remis lors de la demande compris) ; ce calculateur s'abstient volontairement d'attribuer des valeurs génériques à ces paramètres.
- Puisque la mensualité révisée porte sur le capital restant dû à la date de révision et non sur le capital d'origine, deux ARM assortis du même taux révisé mais de périodes fixes différentes aboutissent à des mensualités différentes.
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) ?
Un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) porte un taux d'intérêt fixe pendant une période initiale — souvent exprimée par une notation telle que « 5/1 », soit cinq ans à taux fixe suivis de révisions — après quoi le taux se révise périodiquement à partir d'un indice de marché majoré d'une marge fixe du prêteur, dans la limite des plafonds prévus au contrat. Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) et le Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (livret CHARM), imposé par la réglementation fédérale, décrivent cette structure et obligent les prêteurs à la communiquer à l'emprunteur avant la signature.
Sur le marché américain actuel, la plupart des ARM sont indexés sur le Secured Overnight Financing Rate (SOFR), taux de référence recommandé par l'Alternative Reference Rates Committee (ARRC) après l'abandon du LIBOR. Le taux effectivement payé après révision correspond à la valeur de l'indice à la date de révision, majorée de la marge du prêteur et bornée par les plafonds du prêt — autant d'éléments qu'il est impossible de connaître avec certitude au moment de la souscription.
Les contrats d'ARM prévoient généralement trois types de plafonds limitant la variation du taux : un plafond de première révision (hausse maximale lors de la première révision), un plafond périodique (hausse maximale à chaque révision suivante) et un plafond viager (hausse maximale du taux au-dessus du taux initial sur toute la durée du prêt). Ce calculateur n'applique aucune valeur de plafond précise, puisque celles-ci varient selon le produit et ne sont pas inventées ici : reportez-vous aux informations précontractuelles Truth in Lending pour connaître les plafonds applicables à une offre donnée.
Comment utiliser ce calculateur ARM
- Saisissez le montant du prêt (le capital emprunté).
- Saisissez le taux d'intérêt initial proposé pendant la période fixe de l'ARM.
- Saisissez la durée de la période à taux fixe, en années (par exemple 5 pour un ARM 5/1).
- Saisissez un taux révisé hypothétique : un taux que vous souhaitez tester, et non une prévision de ce que donneront réellement l'indice et la marge à la révision. Essayez plusieurs valeurs afin d'obtenir un éventail de résultats.
- Saisissez la durée totale du prêt, en années.
- Lisez la mensualité initiale, la mensualité obtenue avec votre taux révisé hypothétique, l'écart entre les deux et le capital restant dû à la date de révision.
La formule des mensualités d'un scénario ARM
La mensualité initiale se calcule avec la formule d'amortissement classique, au taux initial et sur la durée totale du prêt. Le capital restant dû à la date de révision s'obtient en projetant ce même tableau d'amortissement jusqu'à la fin de la période fixe.
La mensualité révisée applique ensuite de nouveau la formule d'amortissement à ce capital restant dû, au taux révisé hypothétique que vous avez saisi, sur la durée résiduelle après la fin de la période fixe. Puisque ce taux vient de vous, l'outil modélise un « et si le taux devenait X ? » plutôt qu'une prévision de ce que produiront effectivement l'indice et la marge.
Erreurs courantes
- Prendre le taux révisé saisi pour une prévision plutôt que pour un scénario : ce calculateur ne peut pas savoir ce que totaliseront réellement un indice et une marge à une date de révision future.
- Oublier que les hausses de taux d'un ARM sont bornées par les plafonds inscrits au contrat, plafonds que ce calculateur générique n'applique pas puisque leurs valeurs diffèrent d'un produit à l'autre.
- Croire que la mensualité révisée se calcule sur le montant initial du prêt, alors qu'elle porte sur le capital restant dû à la date de révision : celui-ci est inférieur au capital d'origine, mais reste élevé, l'amortissement étant lent durant les premières années.
- Confondre la durée de la période fixe (le « 5 » de « 5/1 ») et la fréquence de révision (le « 1 », c'est-à-dire une révision possible chaque année) : la notation ARM juxtapose bien deux nombres distincts.
- Ne pas lire le livret CHARM ni les informations Truth in Lending pour connaître l'indice, la marge et la structure de plafonds propres à une offre réelle avant de supposer un quelconque taux après révision.
Questions fréquentes
Que signifie « ARM 5/1 » ?
Dans la notation américaine courante des ARM, le premier nombre indique la durée en années de la période initiale à taux fixe, et le second la fréquence de révision du taux ensuite, également en années. Un ARM 5/1 conserve donc un taux fixe pendant les cinq premières années, puis son taux peut être révisé une fois par an jusqu'au terme.
Comment le taux d'un ARM est-il déterminé après révision ?
Le taux révisé correspond à la valeur d'un indice de marché publié à la date de révision, majorée d'une marge fixe inscrite au contrat, dans la limite des plafonds qui bornent la hausse. Sur le marché américain actuel, la plupart des ARM sont indexés sur le Secured Overnight Financing Rate (SOFR), taux recommandé par l'Alternative Reference Rates Committee (ARRC) pour remplacer le LIBOR.
Ce calculateur peut-il m'indiquer le taux de mon ARM après révision ?
Non. Il s'agit d'un outil de scénario : vous fournissez un taux révisé hypothétique et l'outil vous montre la mensualité qui en découlerait sur le capital restant dû. Il ne prévoit pas la valeur future des indices, et aucun calculateur ne peut anticiper de façon fiable le niveau d'un indice de marché plusieurs années à l'avance.
Que sont les plafonds de révision d'un ARM ?
Les plafonds de révision sont des limites contractuelles à la variation du taux d'un ARM : un plafond initial encadre la première révision, un plafond périodique chacune des révisions suivantes, et un plafond viager la hausse totale au-dessus du taux initial sur la durée du prêt. Leurs valeurs varient selon le prêteur et le produit et figurent dans les documents Truth in Lending du prêt, livret CHARM compris.
Pourquoi la mensualité après révision porte-t-elle sur un capital différent du montant emprunté ?
Parce que le prêt s'est amorti pendant la période à taux fixe : une partie du capital est déjà remboursée lorsque le taux se révise. La mensualité révisée se calcule donc sur ce capital restant dû, et non sur le montant initialement emprunté, réparti sur la durée qui reste après la fin de la période fixe.
Un ARM est-il plus risqué qu'un prêt à taux fixe ?
Un ARM comporte une incertitude de mensualité qu'un prêt à taux fixe ignore, puisque le paiement peut augmenter (ou diminuer) dès la première révision, tandis qu'une mensualité à taux fixe ne bouge jamais. Savoir si ce compromis convient dépend notamment de la durée pendant laquelle l'emprunteur compte conserver le prêt et de sa tolérance à la variabilité des paiements — des éléments que ce calculateur pédagogique n'évalue pas pour un emprunteur donné.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an adjustable-rate mortgage (ARM)? consumerfinance.gov.
- Board of Governors of the Federal Reserve System et al. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM booklet).
- Alternative Reference Rates Committee (ARRC). Recommendations for use of the Secured Overnight Financing Rate (SOFR) in adjustable-rate mortgages. newyorkfed.org/arrc.
- Federal Reserve Bank of New York. Secured Overnight Financing Rate (SOFR) data and publication. newyorkfed.org.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.