Comprendre vos résultats
Le tableau ci-dessous oppose l'évolution de la mensualité, du capital restant dû et de la valeur nette du bien au cours de chaque phase d'un prêt in fine, car ce sont ces mécanismes qui expliquent le saut de mensualité calculé ici.
| Phase | La mensualité couvre | Capital restant dû | Valeur nette constituée par les paiements |
|---|---|---|---|
| Période in fine | Les intérêts seuls | Inchangé — reste au montant emprunté d'origine | Aucune (par les paiements ; l'appréciation du marché est distincte) |
| Période amortissable (après la phase in fine) | Intérêts + capital | Diminue chaque mois jusqu'à zéro | Se constitue à chaque paiement |
- Ce calculateur suppose un taux fixe unique sur toute la durée du prêt. Or de nombreux produits in fine réels sont aussi à taux variable : la mensualité post-in fine pourrait alors être affectée par une révision de taux en plus du passage à l'amortissement, ce que ce calculateur ne modélise pas.
- Le calcul exclut la taxe foncière, l'assurance habitation, les charges de copropriété et l'assurance hypothécaire, qui s'ajoutent toutes au coût réel du logement.
- Puisque aucun capital n'est remboursé pendant la phase in fine, un emprunteur qui n'a versé que des mensualités d'intérêts n'a constitué aucune valeur nette par ses paiements ; toute variation sur cette période proviendrait uniquement de l'appréciation du bien ou d'un apport initial, non modélisés ici.
Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?
Un prêt in fine est une structure de financement dans laquelle la mensualité exigée, pendant une période initiale définie, ne couvre que les intérêts courus sur le solde restant dû : aucune fraction ne réduit le capital. Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) décrit cette caractéristique comme une clause d'intérêts seuls, applicable à l'intégralité du prêt ou, plus fréquemment aujourd'hui, à une période initiale avant que le prêt ne bascule vers une mensualité amortissable classique.
Puisque aucun capital n'est remboursé pendant la phase in fine, le solde restant dû à l'issue de cette période est identique au montant emprunté à l'origine. Lorsque la période s'achève, le prêteur recalcule la mensualité nécessaire pour rembourser intégralement ce même solde sur la durée restante, ce qui produit une mensualité nettement supérieure à celle à laquelle l'emprunteur s'était habitué — c'est précisément ce saut que quantifie ce calculateur.
Les structures in fine se rencontrent davantage dans les prêts jumbo, certains produits à taux variable et une partie des financements d'investissement locatif que dans les prêts hypothécaires classiques à taux fixe sur 30 ans. Elles ne constituent pas une remise de taux : le taux est une donnée distincte, et la clause in fine modifie seulement le mode de calcul de la mensualité pendant la période concernée, non le taux lui-même.
Comment utiliser ce calculateur de prêt in fine
- Saisissez le montant du prêt (capital) que vous empruntez ou envisagez d'emprunter.
- Indiquez le taux d'intérêt annuel proposé pour ce prêt.
- Saisissez la durée de la période in fine, en années : le temps pendant lequel les paiements ne couvrent que les intérêts.
- Indiquez la durée totale du prêt en années. Elle doit être supérieure à la période in fine ; les années restantes constituent la phase d'amortissement.
- Lisez la mensualité in fine, la mensualité plus élevée qui s'applique dès le début de l'amortissement, et l'ampleur de cette hausse.
La formule des paiements in fine
Pendant la période in fine, la mensualité correspond simplement au capital restant dû multiplié par le taux d'intérêt mensuel : aucun terme d'amortissement n'intervient dans ce calcul, puisque aucun capital n'est remboursé.
Une fois cette période achevée, le prêteur applique la formule d'amortissement standard à la totalité du capital initial (jamais réduit) sur la durée restante, d'où une mensualité plus élevée. Le saut de mensualité correspond à l'écart entre ces deux montants, tandis que les intérêts totaux additionnent ceux payés pendant la phase in fine et ceux payés pendant la phase amortissable.
Erreurs fréquentes
- Croire que la mensualité in fine sera due pendant toute la vie du prêt : elle ne s'applique qu'à la période annoncée, après quoi le paiement augmente pour amortir le capital initial sur une durée restante plus courte.
- Ne pas anticiper le saut de mensualité dans son budget ; la hausse peut être considérable, puisque le même capital doit désormais être remboursé sur moins d'années que la durée totale initiale.
- Oublier qu'aucun capital n'est remboursé pendant la phase in fine, et donc qu'aucune valeur nette ne se constitue par les paiements durant cette période.
- Confondre une clause in fine avec un taux d'intérêt plus bas : le taux n'a rien à voir : la clause in fine modifie ce que couvre la mensualité, pas le taux facturé.
- Ignorer que de nombreux prêts in fine sont aussi à taux variable, si bien que le taux — et pas seulement la structure d'amortissement — peut évoluer au moment où l'amortissement commence, voire avant.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?
Un prêt in fine est un crédit dont la mensualité exigée, pendant une période initiale définie, ne couvre que les intérêts courus sur le solde et aucune part du capital. Le Consumer Financial Protection Bureau décrit cette clause d'intérêts seuls comme s'appliquant en général à une période initiale, avant que le prêt ne bascule vers une mensualité amortissable classique remboursant à la fois capital et intérêts.
Pourquoi la mensualité augmente-t-elle autant à la fin de la période in fine ?
Puisque aucun capital n'a été remboursé pendant la phase in fine, la totalité du solde initial reste à rembourser, mais désormais sur une durée restante plus courte que la durée totale d'origine. Étaler le même capital sur moins d'années, avec une mensualité qui couvre maintenant aussi le capital et non les seuls intérêts, produit un paiement mensuel nettement plus élevé — ce que l'on appelle couramment le choc de mensualité.
Un prêt in fine constitue-t-il de la valeur nette immobilière ?
Pas par les paiements eux-mêmes pendant la période in fine, puisque aucune fraction ne réduit le capital restant dû. Toute valeur nette acquise sur cette phase proviendrait uniquement de la hausse de la valeur de marché du bien ou d'un apport versé à l'achat — le calculateur ne modélise pas l'appréciation immobilière.
Les prêts in fine sont-ils à taux fixe ou à taux variable ?
Les deux existent. La clause in fine décrit la manière dont la mensualité est calculée (intérêts seuls pendant une période, puis amortissement) et reste indépendante du caractère fixe ou variable du taux. Certains prêts in fine sont également à taux variable ; le taux peut alors évoluer indépendamment du passage à l'amortissement, ou au même moment.
Qui recourt généralement à un prêt in fine ?
Les structures in fine apparaissent plus souvent dans les prêts jumbo, certains produits à taux variable et une partie des financements d'investissement locatif que dans les prêts conformes classiques à taux fixe sur 30 ans. Certains emprunteurs y recourent pour alléger leurs paiements pendant une période de revenus variables, mais le report du remboursement du capital et le saut de mensualité final restent des arbitrages structurels à anticiper.
Que se passe-t-il si je ne peux pas assumer la mensualité une fois l'amortissement commencé ?
C'est le risque central d'une structure in fine, et il mérite d'être anticipé bien avant la fin de la période, puisque des solutions comme le refinancement, des remboursements volontaires de capital pendant la phase in fine ou la vente du bien demandent du temps à organiser. Ce calculateur fournit une estimation pédagogique du changement de mensualité ; il ne modélise pas les options de refinancement et ne constitue pas un conseil financier personnalisé.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.