Comprendre le coût de votre prêt relais
Le tableau ci-dessous oppose le prêt relais au prêt hypothécaire classique sur les caractéristiques structurelles qui expliquent son coût effectif plus élevé.
| Caractéristique | Prêt relais | Prêt hypothécaire classique |
|---|---|---|
| Durée | De quelques mois à un an environ | De 15 à 30 ans en général |
| Structure de paiement | Intérêts seuls ; capital exigible à l'échéance | Amortissable ; capital remboursé progressivement |
| Taux d'intérêt | Plus élevé en général, reflet du risque court terme | Plus bas en général pour un emprunteur comparable |
| Frais | Les frais de dossier pèsent davantage dans le coût total, la durée étant courte | Frais de clôture répartis, conceptuellement, sur une durée bien plus longue |
| Risque principal | La vente, le refinancement ou toute autre sortie attendue ne se réalise pas dans les délais | Risque de taux, de marché et de revenus sur toute la vie du prêt |
- Le coût annualisé effectif existe précisément parce que comparer le seul taux nominal d'un prêt relais à celui d'un prêt classique sous-estime son véritable coût court terme dès lors que les frais de dossier entrent en jeu.
- Ce calculateur suppose que le prêt reste en intérêts seuls pendant toute la durée annoncée et que les frais de dossier constituent les seuls frais retenus ; certains prêts relais comportent d'autres frais (expertise, gestion, frais de sortie) non modélisés ici.
- Un prêt relais repose sur une stratégie de sortie précise — généralement la vente d'un bien existant ou l'obtention d'un refinancement permanent — menée à bien dans le délai imparti ; ce calculateur ne modélise pas ce qui se produit si cette sortie déborde l'échéance.
Qu'est-ce qu'un prêt relais ?
Un prêt relais est un financement court terme, courant généralement de quelques mois à un an environ, destiné à « faire le pont » entre deux opérations — le plus souvent à financer l'achat d'un nouveau logement avant que l'ancien ne soit vendu. Ces prêts sont habituellement structurés en intérêts seuls, la totalité du capital étant remboursée en une seule fois à l'échéance, généralement une fois l'opération déclenchante (la vente du bien, par exemple) réalisée.
Puisque le prêt relais est court et fait courir au prêteur un risque supérieur à celui d'un prêt hypothécaire long — notamment celui de voir la vente ou le refinancement attendus prendre du retard —, il porte en règle générale des taux nettement plus élevés qu'un prêt classique, auxquels s'ajoutent des frais de dossier prélevés à la signature en pourcentage du montant emprunté.
Le coût complet d'un prêt relais combine donc les intérêts versés sur la durée et les frais de dossier acquittés d'emblée. Le coût annualisé effectif exprime cet ensemble sous la forme d'un pourcentage annuel unique, généralement supérieur au seul taux nominal affiché, puisqu'il tient également compte des frais.
Comment utiliser ce calculateur de prêt relais
- Saisissez le montant du prêt relais.
- Saisissez le taux d'intérêt annuel proposé pour ce prêt.
- Saisissez la durée du prêt en mois — les prêts relais sont courts, souvent bien inférieurs à un an.
- Saisissez les frais de dossier, exprimés en pourcentage du montant emprunté.
- Lisez la mensualité d'intérêts seuls, le montant des frais de dossier, le coût total intérêts et frais compris, le coût annualisé effectif et le capital exigible à l'échéance.
La formule du coût d'un prêt relais
La mensualité d'un prêt relais ne couvre que les intérêts : le capital restant dû multiplié par le taux mensuel, puisque rien n'est amorti avant l'échéance. Les frais de dossier représentent un pourcentage du montant emprunté, prélevé en une fois à la signature plutôt qu'étalé sur la durée.
Le coût total additionne les intérêts versés chaque mois de la période et les frais de dossier. Le coût annualisé effectif convertit ce total en un pourcentage annuel unique du montant emprunté ; il dépasse le seul taux nominal, puisqu'il englobe les frais et qu'il annualise l'ensemble sur une durée souvent inférieure à un an.
Erreurs courantes
- Comparer directement le taux nominal d'un prêt relais à celui d'un prêt classique sans tenir compte des frais de dossier, qui relèvent sensiblement le coût annualisé effectif sur une courte durée.
- Se lancer sans stratégie de sortie concrète et datée — vente en cours de finalisation, refinancement permanent déjà négocié — alors que le capital devient exigible en totalité au terme d'une période brève.
- Croire que les paiements amortissent le capital : ils ne couvrent en principe que les intérêts, si bien que le montant initial reste intégralement dû à l'échéance, sauf remboursement séparé.
- Sous-estimer le coût total du crédit en ne regardant que la mensualité d'intérêts seuls et en négligeant les frais de dossier acquittés à la signature.
- Recourir à un prêt relais pour un projet au calendrier incertain ou lointain, alors que sa durée courte et sa structure en intérêts seuls sont conçues autour d'une opération précise et proche, aboutissant dans les délais.
Questions fréquentes
À quoi sert un prêt relais ?
Un prêt relais est un financement court terme destiné à couvrir l'écart entre deux opérations, le plus souvent à financer l'achat d'un nouveau logement avant la vente de l'ancien. Il fonctionne en principe en intérêts seuls, la totalité du capital devenant exigible une fois l'opération déclenchante — la vente du bien existant, par exemple — réalisée.
Pourquoi les taux des prêts relais dépassent-ils ceux des prêts hypothécaires ?
Un prêt relais est court et suspendu à la réalisation, dans les délais, d'un événement précis tel qu'une vente immobilière, situation que les prêteurs jugent plus risquée qu'un prêt long classique adossé à un bien déjà détenu et expertisé. Ce risque court terme supplémentaire se traduit habituellement par un taux plus élevé et par des frais de dossier.
Qu'est-ce que le coût annualisé effectif d'un prêt relais ?
Le coût annualisé effectif réunit les intérêts versés sur la durée du prêt et les frais de dossier, puis exprime ce total sous la forme d'un pourcentage annuel unique du montant emprunté. Puisqu'il intègre les frais et que la durée reste souvent bien inférieure à un an, il dépasse généralement le seul taux nominal affiché.
Rembourse-t-on du capital sur un prêt relais ?
En principe pas pendant la durée du prêt. Les prêts relais sont habituellement structurés en intérêts seuls : la mensualité ne couvre que les intérêts courus, et la totalité du capital initial devient exigible en un seul remboursement à l'échéance, généralement une fois l'opération de sortie — une vente immobilière, par exemple — achevée.
Que se passe-t-il si je ne peux pas rembourser le prêt relais à l'échéance ?
C'est le risque central de ce type de financement, puisque le capital est exigible en totalité à une date fixe, que la sortie prévue — vente ou refinancement — ait eu lieu ou non. Ce calculateur chiffre le coût du prêt sur la durée annoncée, mais ne modélise ni les options de prorogation, ni les conséquences d'un défaut, ni les solutions de refinancement, qui dépendent du prêteur et de la situation.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.