La structure indice plus marge
Un prêt hypothécaire à taux variable porte un taux d'intérêt fixe pendant une période initiale -- couramment exprimée par une notation telle que « 5/1 », signifiant cinq ans fixes suivis d'ajustements -- après quoi le taux se réajuste périodiquement pour égaler un indice de marché publié plus une marge fixe du prêteur, sous réserve de plafonds fixés dans le contrat de prêt. Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) et le livret fédéral obligatoire Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (le livret CHARM) décrivent cette structure et exigent des prêteurs qu'ils la divulguent aux emprunteurs d'ARM avant la clôture.
La marge est un pourcentage fixe établi par le prêteur à l'origination et inscrit dans le contrat de prêt; elle ne change pas pendant la durée du prêt. L'indice est un taux de marché publié que le prêt suit, et seule la composante indice évolue dans le temps -- le taux qu'un emprunteur paie réellement après ajustement est la valeur de l'indice à la date de réajustement plus la marge fixe, avant l'application de tout plafond.
SOFR : l'indice derrière la plupart des ARM américains actuels
Sur le marché américain actuel, la plupart des ARM sont indexés sur le Secured Overnight Financing Rate (SOFR), publié par la Federal Reserve Bank of New York, devenu le taux de référence standard après la transition à l'échelle du secteur, loin du LIBOR. L'Alternative Reference Rates Committee (ARRC) a publié des recommandations sur la façon dont le SOFR devrait être utilisé dans les produits hypothécaires à taux variable dans le cadre de cette transition.
Comme le SOFR est un taux déterminé par le marché qui évolue avec les conditions financières globales, sa valeur à toute date de réajustement future ne peut être connue à l'avance -- il est publié quotidiennement et reflète l'activité de prêt au jour le jour, et non un taux qu'une seule institution fixerait par politique. C'est la raison fondamentale pour laquelle un paiement futur d'un ARM ne peut être prédit à l'origination : la composante indice du taux futur n'existe pas encore.
Les trois types de plafonds
Les contrats d'ARM comportent typiquement trois types de plafonds qui limitent l'ampleur du changement de taux à chaque étape : un plafond d'ajustement initial limite la hausse maximale au tout premier réajustement après la fin de la période fixe, un plafond d'ajustement périodique limite la hausse maximale à chaque réajustement subséquent, et un plafond à vie limite la hausse maximale que le taux peut jamais atteindre au-delà du taux initial du prêt sur toute sa durée restante. Ces plafonds s'appliquent peu importe l'ampleur du mouvement de l'indice lui-même, offrant un plafond contractuel sur les hausses de paiement même dans un contexte de taux en hausse.
Les valeurs précises des plafonds sont fixées par le prêteur et le produit de prêt et sont divulguées dans les documents Truth in Lending du prêt, y compris le livret CHARM fourni à la demande -- elles ne constituent pas un chiffre unique normalisé pour le secteur, de sorte que les plafonds d'un prêt précis doivent être lus dans ses propres divulgations plutôt que présumés à partir d'un exemple générique.
| Type de plafond | Ce qu'il limite |
|---|---|
| Plafond d'ajustement initial | La hausse de taux maximale autorisée au premier réajustement après la fin de la période fixe |
| Plafond d'ajustement périodique | La hausse de taux maximale autorisée à chaque réajustement subséquent après le premier |
| Plafond à vie | La hausse maximale que le taux peut jamais atteindre au-delà du taux initial du prêt, pour toute la durée restante |
Pourquoi notre calculateur ARM est un outil de scénario, pas une prévision
Comme la valeur future d'un indice de marché tel que le SOFR ne peut être connue à l'origination, un calculateur ARM ne peut prédire de façon fiable quel sera le taux d'un prêt précis après son ajustement -- une telle prédiction ne vaudrait que ce que vaut une supposition sur les conditions futures du marché. Le calculateur ARM de Calculate.Studio est plutôt conçu comme un outil de scénario : l'utilisateur fournit un taux hypothétique post-ajustement à tester, et le calculateur calcule le paiement résultant sur le solde réel restant du prêt à ce moment.
Dans un scénario chiffré, un prêt de 300 000 $ à un taux initial de 5 % pour une période fixe de 5 ans sur une durée de 30 ans a un paiement initial de 1 610,46 $. À la fin de la période fixe, le solde a été réduit par l'amortissement à 275 486,20 $. Si un taux ajusté hypothétique de 7 % est saisi pour les 25 années restantes, le nouveau paiement sur ce solde réduit est de 1 947,08 $ -- une hausse de 336,62 $ par mois, soit environ 20,9 %. Un taux hypothétique plus bas produirait à l'inverse un paiement plus faible, voire une baisse, illustrant que l'outil rapporte « et si », et non « ce qui sera ».
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Paiement initial (année 1, à 5 %) | 1 610,46 $ |
| Solde restant à l'ajustement (fin de l'année 5) | 275 486,20 $ |
| Paiement ajusté hypothétique (25 ans restants, à 7 %) | 1 947,08 $ |
| Changement de paiement sous ce scénario | +336,62 $ (+20,9 %) |
Lire le livret CHARM avant de choisir un ARM
Le Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (livret CHARM), publié conjointement par des régulateurs bancaires fédéraux dont le Board of Governors of the Federal Reserve System, est remis aux demandeurs d'ARM et explique le choix de l'indice, la marge, les plafonds, et comment comparer les offres d'ARM de différents prêteurs en utilisant les mêmes hypothèses de pire cas. Examiner ce livret parallèlement aux divulgations Truth in Lending précises du prêt est la façon standard de comprendre les modalités réelles d'une offre d'ARM plutôt que de se fier à des exemples génériques.
Comparer un ARM à un prêt hypothécaire à taux fixe implique de mettre en balance un paiement initial potentiellement plus bas contre l'incertitude de paiement après la fin de la période fixe -- un compromis qui dépend de la durée pendant laquelle l'emprunteur prévoit conserver le prêt et de sa tolérance à la variabilité des paiements, des facteurs que cet outil éducatif n'évalue pas pour la situation d'un emprunteur précis.
Questions fréquentes
Que signifie « ARM 5/1 »?
Dans la notation courante des ARM américains, le premier chiffre indique la durée de la période initiale à taux fixe en années, et le second chiffre indique la fréquence à laquelle le taux peut se réajuster après cette période, en années. Un ARM 5/1 a un taux fixe pour les cinq premières années, puis le taux peut s'ajuster une fois par année pour le reste de la durée.
Quel indice la plupart des ARM américains utilisent-ils aujourd'hui?
La plupart des ARM américains actuels sont indexés sur le Secured Overnight Financing Rate (SOFR), publié par la Federal Reserve Bank of New York et recommandé par l'Alternative Reference Rates Committee (ARRC) comme remplacement du LIBOR. Le taux qu'un emprunteur paie après ajustement égale la valeur de l'indice à la date de réajustement plus une marge fixe du prêteur, sous réserve de plafonds contractuels.
Que sont les plafonds d'ajustement des ARM?
Les plafonds d'ajustement sont des limites contractuelles sur l'ampleur du changement de taux d'un ARM : un plafond initial limite le premier ajustement, un plafond périodique limite chaque ajustement ultérieur, et un plafond à vie limite la hausse totale au-delà du taux initial pour toute la durée du prêt. Les valeurs précises des plafonds varient selon le prêteur et le produit de prêt et sont divulguées dans les documents Truth in Lending du prêt, y compris le livret CHARM.
Un calculateur ARM peut-il prédire mon taux futur?
Non. Comme un indice de marché tel que le SOFR ne peut être connu à l'avance, aucun calculateur ne peut prévoir de façon fiable le taux post-ajustement d'un prêt précis. Le calculateur ARM de Calculate.Studio est un outil de scénario -- vous saisissez un taux ajusté hypothétique à tester, et il calcule le paiement résultant sur le solde restant du prêt, plutôt que de prédire ce que l'indice et la marge totaliseront réellement au réajustement.
Où puis-je trouver les plafonds, la marge et l'indice de mon ARM précis?
Ces modalités sont divulguées dans les documents Truth in Lending du prêt et dans le Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (livret CHARM) fourni à la demande. Comme les valeurs de plafonds, la marge et l'indice varient selon le prêteur et le produit de prêt, ils doivent être confirmés à partir des divulgations propres à un prêt précis plutôt que présumés à partir d'un exemple générique.
Un ARM est-il plus risqué qu'un prêt hypothécaire à taux fixe?
Un ARM comporte une incertitude de paiement qu'un prêt hypothécaire à taux fixe n'a pas, puisque le paiement peut monter (ou baisser) une fois le taux ajusté, tandis qu'un paiement à taux fixe ne change jamais pendant la durée du prêt. Si ce compromis est approprié dépend de facteurs tels que la durée pendant laquelle l'emprunteur prévoit conserver le prêt et sa tolérance à la variabilité des paiements.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an adjustable-rate mortgage (ARM)? consumerfinance.gov.
- Board of Governors of the Federal Reserve System et al. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM booklet).
- Alternative Reference Rates Committee (ARRC). Recommendations for use of the Secured Overnight Financing Rate (SOFR) in adjustable-rate mortgages. newyorkfed.org/arrc.
- Federal Reserve Bank of New York. Secured Overnight Financing Rate (SOFR) data and publication. newyorkfed.org.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.