Comment fonctionne un prêt hypothécaire à intérêts seulement
Un prêt hypothécaire à intérêts seulement permet à l'emprunteur de ne payer que les intérêts courus sur le solde du prêt pendant une période initiale définie, sans qu'aucune partie de ce paiement mensuel ne réduise le capital. Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) décrit cette caractéristique comme s'appliquant généralement à une période initiale -- plutôt qu'à la totalité du prêt -- après quoi le prêt passe à un paiement standard remboursant à la fois le capital et les intérêts.
Comme le paiement à intérêts seulement dépend uniquement du solde impayé et du taux d'intérêt, il ne dépend pas de la durée totale du prêt comme le ferait un paiement pleinement amorti. La formule est simplement le capital multiplié par le taux d'intérêt mensuel : sur un prêt de 300 000 $ à un taux annuel de 5,5 %, le paiement à intérêts seulement est de 300 000 $ x (0,055 / 12) = 1 375,00 $ par mois, inchangé tant que dure la période à intérêts seulement et que le taux reste fixe.
Le bond de paiement au début de l'amortissement
Comme aucun capital n'est remboursé pendant la période à intérêts seulement, le solde dû à la fin de cette période est identique au montant emprunté à l'origine. Lorsque la période à intérêts seulement se termine, le prêteur recalcule le paiement nécessaire pour rembourser intégralement ce même solde, mais désormais sur une durée restante plus courte que la durée initiale du prêt, ce qui produit un paiement mensuel nettement plus élevé -- un effet souvent appelé choc de paiement.
Dans un exemple chiffré, un prêt de 300 000 $ à un taux annuel de 5,5 % avec une période à intérêts seulement de 5 ans sur une durée totale de 30 ans a un paiement à intérêts seulement de 1 375,00 $. Une fois la période à intérêts seulement terminée, ce même solde de 300 000 $ est amorti sur les 25 années restantes (300 mois) à 5,5 %, ce qui produit un paiement de 1 842,26 $ -- une hausse de 467,26 $ par mois, soit environ 34 %, sans aucun changement du taux d'intérêt lui-même.
| Phase | Paiement mensuel | Ce qu'il couvre |
|---|---|---|
| Période à intérêts seulement (années 1-5) | 1 375,00 $ | Intérêts seulement; capital inchangé à 300 000 $ |
| Après le début de l'amortissement (années 6-30) | 1 842,26 $ | Capital et intérêts, remboursant 300 000 $ sur les 25 années restantes |
Le risque d'absence de valeur nette pendant la période à intérêts seulement
Comme aucun capital n'est remboursé pendant la période à intérêts seulement, un emprunteur n'ayant fait que ce type de paiements ne bâtit aucune valeur nette grâce à ceux-ci -- le solde impayé reste exactement le même qu'à l'origine du prêt aussi longtemps que dure cette période. Toute valeur nette acquise durant cette période provient uniquement de la hausse de la valeur marchande de la propriété ou de la mise de fonds versée à l'achat, ni l'une ni l'autre n'étant alimentée par le paiement à intérêts seulement lui-même.
Cela compte particulièrement en cas de repli du marché : un emprunteur ayant peu ou pas de valeur nette et devant vendre ou refinancer pendant ou peu après la période à intérêts seulement dispose de moins de coussin face à une baisse de la valeur de la propriété qu'un emprunteur ayant régulièrement réduit son capital sur un prêt amortissable standard durant les mêmes années. La combinaison de l'absence de réduction du capital et du bond de paiement éventuel constitue le compromis structurel qu'implique un prêt à intérêts seulement en échange d'un paiement plus bas au départ.
À qui conviennent les prêts à intérêts seulement -- et à qui non
Les structures à intérêts seulement apparaissent plus souvent dans les prêts jumbo, certains produits à taux variable et le financement de propriétés d'investissement que dans les prêts hypothécaires conformes standards à taux fixe sur 30 ans. Elles peuvent convenir à des emprunteurs ayant un revenu variable ou différé -- comme les travailleurs à commission ou ceux anticipant une hausse future de revenu -- qui prévoient effectuer des paiements de capital volontaires, refinancer ou vendre avant ou peu après le bond de paiement.
Un prêt à intérêts seulement convient moins bien à un emprunteur qui compte conserver la propriété à long terme sans plan clair pour la hausse de paiement, puisque ce bond est une certitude intégrée à la structure du prêt, et non une simple possibilité. Les emprunteurs envisageant un prêt à intérêts seulement devraient modéliser à la fois le paiement à intérêts seulement et le paiement pleinement amorti avant de s'engager, en utilisant le même taux et la même durée restante que ceux qui s'appliqueront réellement au prêt.
Prêts à intérêts seulement à taux fixe ou à taux variable
La caractéristique à intérêts seulement décrit la façon dont le paiement est calculé pendant cette période et constitue une question distincte de celle de savoir si le taux du prêt est fixe ou variable. Certains prêts à intérêts seulement portent un taux fixe pour toute la durée, auquel cas le seul changement à la fin de la période à intérêts seulement est le passage à l'amortissement; d'autres prêts à intérêts seulement sont aussi des prêts hypothécaires à taux variable, auquel cas le taux peut changer indépendamment du passage à l'amortissement, ou en même temps que celui-ci.
Un emprunteur évaluant un prêt à intérêts seulement à taux variable s'expose à deux sources distinctes de variation de paiement -- le passage à l'amortissement et tout ajustement de taux -- qui peuvent se cumuler si les deux surviennent à proximité l'une de l'autre. Examiner les divulgations Truth in Lending du prêt pour la structure précise, y compris si et quand le taux peut s'ajuster, est une étape nécessaire avant de se fier à une seule projection de paiement postérieure à la période à intérêts seulement.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à intérêts seulement?
Un prêt hypothécaire à intérêts seulement est un prêt dont le paiement mensuel exigé, pendant une période initiale définie, ne couvre que les intérêts courus sur le solde et aucune partie du capital. Le Consumer Financial Protection Bureau décrit cela comme une caractéristique à intérêts seulement qui s'applique généralement à une période initiale, avant que le prêt ne passe à un paiement standard remboursant à la fois le capital et les intérêts.
De combien le paiement peut-il bondir après la fin de la période à intérêts seulement?
L'ampleur du bond dépend du solde, du taux et de la durée restante du prêt, mais elle peut être considérable puisque tout le capital original doit être remboursé sur une durée restante plus courte. Dans un exemple chiffré sur un prêt de 300 000 $ à 5,5 % avec une période à intérêts seulement de 5 ans sur un terme de 30 ans, le paiement passe de 1 375,00 $ à 1 842,26 $ une fois l'amortissement enclenché sur les 25 années restantes, soit une hausse de 467,26 $, ou environ 34 %.
Un prêt à intérêts seulement permet-il de bâtir de la valeur nette immobilière?
Pas grâce aux paiements eux-mêmes pendant la période à intérêts seulement, puisqu'aucune partie de ce paiement ne réduit le solde de capital. Toute valeur nette acquise durant cette période provient uniquement de la hausse de la valeur marchande de la propriété ou de la mise de fonds versée à l'achat, ce à quoi le paiement à intérêts seulement ne contribue pas.
Les prêts à intérêts seulement sont-ils à taux fixe ou à taux variable?
Les deux existent. La caractéristique à intérêts seulement décrit la façon dont le paiement est calculé -- intérêts seulement pour une période, puis amortissement -- et est distincte de la question de savoir si le taux sous-jacent est fixe ou variable pour la durée du prêt. Un prêt à intérêts seulement à taux variable peut voir à la fois le passage à l'amortissement et un changement de taux affecter le paiement, parfois en même temps.
Qui contracte généralement un prêt à intérêts seulement?
Les structures à intérêts seulement sont plus courantes dans les prêts jumbo, certains produits à taux variable et le financement de propriétés d'investissement que dans les prêts hypothécaires conformes standards à taux fixe sur 30 ans. Les emprunteurs ayant un revenu variable ou une hausse de revenu anticipée les utilisent parfois pour réduire les paiements au départ, à condition d'avoir un plan concret pour la hausse de paiement à la fin de la période à intérêts seulement.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.