Ihre Mietimmobilien-Ergebnisse verstehen
Die folgende Tabelle erklärt, was jede Kennzahl misst und welche Frage sie am besten beantwortet, da Cap Rate, Cash-on-Cash-Rendite und Cashflow bei derselben Immobilie in unterschiedliche Richtungen weisen können.
| Kennzahl | Was sie misst | Am besten geeignet zur Beantwortung von |
|---|---|---|
| Monatlicher/jährlicher Cashflow | Tatsächlich übrig bleibende Dollar nach Hypothekenzahlung und Kosten | Deckt diese Immobilie ihre eigenen Kosten plus einen Überschuss? |
| Cap Rate | Unverschuldete Ertragsrendite im Verhältnis zum Immobilienwert | Wie schneidet die Ertragsleistung dieser Immobilie im Vergleich zu anderen ab, unabhängig von der Finanzierung? |
| Cash-on-Cash-Rendite | Verschuldete Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Kapital (Anzahlung) | Welche Rendite erziele ich auf das konkret eingesetzte Kapital bei meiner Finanzierung? |
| NOI | Jährliches Einkommen vor Kapitaldienst und Steuern | Die grundlegende Einkommenskennzahl hinter Cap Rate und Wertschätzungen |
- Dieser Rechner geht von einer standardmäßigen 30-jährigen, vollständig amortisierenden Festzinshypothek aus; variabel verzinsliche Darlehen, tilgungsfreie Zeiträume oder andere Tilgungspläne würden die Hypothekenrate und damit Cashflow und Cash-on-Cash-Rendite verändern.
- Die monatlichen Betriebskosten sollten Grundsteuern, Versicherung, Instandhaltungsrücklagen und etwaige Verwaltungsgebühren umfassen, jedoch nicht die Hypothekenzahlung, die dieser Rechner separat berechnet.
- Dieses Modell berücksichtigt weder Wertsteigerung der Immobilie noch Eigenkapitalaufbau durch Tilgung, Einkommensteuereffekte (einschließlich Abschreibung) noch Abschlusskosten — all das beeinflusst die Gesamtrendite einer Investition über die hier gezeigten Cashflow-Kennzahlen hinaus.
Was ist eine Mietimmobilienanalyse?
Eine Mietimmobilienanalyse verbindet die Kauf- und Finanzierungskonditionen einer Immobilie mit ihrem erwarteten Mieteinkommen und den Betriebskosten, um die zentralen Kennzahlen zu ermitteln, die Investoren beim Vergleich potenzieller Käufe verwenden: Cashflow (was nach allen Kosten und der Hypothekenzahlung jeden Monat übrig bleibt), Cap Rate (unverschuldete Ertragsrendite im Verhältnis zum Preis), Cash-on-Cash-Rendite (verschuldete Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Kapital) und NOI (Einkommen vor Finanzierungskosten).
Dieser Rechner geht von einer standardmäßigen 30-jährigen Festzinshypothek für den fremdfinanzierten Teil des Kaufs aus und wendet den Eigenkapitalanteil auf den vollen Kaufpreis an, um sowohl den Darlehensbetrag als auch das tatsächlich eingesetzte Kapital zu bestimmen — Letzteres ist der Nenner für die Berechnung der Cash-on-Cash-Rendite.
Cap Rate und Cash-on-Cash-Rendite beantworten unterschiedliche Fragen: Die Cap Rate zeigt, wie die Immobilie unabhängig von der Finanzierung abschneidet, während die Cash-on-Cash-Rendite die tatsächliche Rendite auf das von einem bestimmten Investor eingesetzte Kapital bei den konkret verwendeten Finanzierungskonditionen zeigt.
So verwenden Sie diesen Mietimmobilien-Rechner
- Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie ein.
- Geben Sie den geplanten Eigenkapitalanteil (Anzahlung) in Prozent ein.
- Geben Sie den erwarteten Hypothekenzinssatz ein (es wird ein 30-jähriger Tilgungsplan angenommen).
- Geben Sie die erwartete Monatsmiete bei voller Auslastung ein.
- Geben Sie die erwartete Leerstandsquote als Prozentsatz der Miete ein.
- Geben Sie die gesamten monatlichen Betriebskosten ein (Grundsteuern, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung — ohne Hypothekenzahlung) und lesen Sie anschließend monatlichen Cashflow, Cap Rate, Cash-on-Cash-Rendite, NOI und Hypothekenrate ab.
Die Formel hinter dieser Mietimmobilienanalyse
Die Hypothekenrate wird für den Darlehensbetrag (Kaufpreis minus Anzahlung) nach einer 30-jährigen Standard-Tilgungsformel berechnet. Die effektive Monatsmiete berücksichtigt den Leerstandsverlust, und das NOI wird auf Jahresbasis als effektive Miete minus Betriebskosten (ohne Kapitaldienst) berechnet — konsistent mit der Standard-NOI-Definition. Der Cashflow zieht die Hypothekenrate vom monatlichen NOI (effektive Miete minus Kosten) ab. Die Cap Rate teilt das jährliche NOI durch den Kaufpreis; die Cash-on-Cash-Rendite teilt den jährlichen Cashflow durch das eingesetzte Kapital (die Anzahlung).
Rechenbeispiel: Eine Immobilie für $300.000 mit 25% Anzahlung ($75.000, verbleibendes Darlehen $225.000) zu 7% hat eine monatliche Hypothekenrate von $1.496,93. Bei $2.400 Monatsmiete, 5% Leerstand ($2.280 effektive Miete) und $700 monatlichen Kosten beträgt das jährliche NOI $18.960 (($2.280 − $700) × 12), was eine Cap Rate von 6,32% ergibt ($18.960 ÷ $300.000). Der monatliche Cashflow nach der Hypothekenzahlung beträgt $83,07 ($2.280 − $700 − $1.496,93), was einen jährlichen Cashflow von etwa $997 und eine Cash-on-Cash-Rendite von etwa 1,33% ergibt ($997 ÷ $75.000).
Häufige Fehler
- Die Unterschätzung der monatlichen Betriebskosten durch Ausschluss von Instandhaltungsrücklagen, Immobilienverwaltung oder wiederkehrenden Kosten wie Gartenpflege und Schädlingsbekämpfung, die bei einer schnellen Schätzung leicht vergessen werden.
- Die Verwendung der Bruttomiete statt der effektiven (nach Leerstand) Miete beim Vergleich des Cashflows über Immobilien in Märkten mit unterschiedlichen typischen Leerstandsquoten.
- Die Verwechslung von Cap Rate mit Cash-on-Cash-Rendite — eine Immobilie kann eine attraktive Cap Rate, aber eine schlechte Cash-on-Cash-Rendite haben (oder umgekehrt), abhängig ausschließlich von den verwendeten Finanzierungskonditionen.
- Das Ignorieren, dass dieses Modell Wertsteigerung und Tilgungsaufbau ausschließt, die beide zur Gesamtrendite einer Investition über die Zeit beitragen, selbst wenn der monatliche Cashflow gering oder negativ ist.
- Die Anwendung einer 30-jährigen Tilgungsannahme auf ein Darlehen, das tatsächlich mit einer anderen Laufzeit oder tilgungsfrei strukturiert ist, was eine deutlich andere Hypothekenrate ergäbe, als dieser Rechner zeigt.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein guter Cashflow für eine Mietimmobilie?
Es gibt keine einzige universelle Zahl — akzeptabler Cashflow hängt vom Markt, Kaufpreis, den Finanzierungskonditionen und den Zielen eines Investors ab. Manche Investoren streben einen positiven Mindest-Monats-Cashflow pro Einheit an, während andere in starken Wachstumsmärkten geringeren oder sogar negativen Cashflow gegen erwartete Wertsteigerung akzeptieren; dieser Rechner meldet die Zahl, ohne zu beurteilen, welches Niveau für einen bestimmten Investor 'gut' ist.
Was ist der Unterschied zwischen Cap Rate und Cash-on-Cash-Rendite?
Die Cap Rate teilt das jährliche NOI (Einkommen vor Finanzierungskosten) durch den vollen Immobilienwert und misst die unverschuldete Leistung der Immobilie unabhängig von deren Finanzierung. Die Cash-on-Cash-Rendite teilt den tatsächlichen jährlichen Cashflow (nach Hypothekenzahlung) durch das tatsächlich eingesetzte Kapital, typischerweise die Anzahlung, und misst die verschuldete Rendite, die spezifisch für die Finanzierungskonditionen eines Investors ist. Beide können sich bei derselben Immobilie je nach Zinssatz und Anzahlung des Darlehens erheblich unterscheiden.
Wie wird die Hypothekenrate in diesem Tool berechnet?
Dieser Rechner geht von einem standardmäßigen 30-jährigen, vollständig amortisierenden Festzinsdarlehen auf den finanzierten Betrag (Kaufpreis minus Anzahlung) aus, unter Verwendung der Standard-Hypotheken-Tilgungsformel. Wenn Ihr tatsächliches oder geplantes Darlehen eine andere Laufzeit, einen variablen Zinssatz oder eine tilgungsfreie Struktur verwendet, würde die reale Rate von der Schätzung dieses Rechners abweichen.
Berücksichtigt dieser Rechner Wertsteigerung der Immobilie oder Steuervorteile?
Nein. Dieser Rechner konzentriert sich auf operativen Cashflow, Cap Rate, Cash-on-Cash-Rendite und NOI zu einem einzigen Zeitpunkt. Er bildet weder die Wertsteigerung der Immobilie noch das durch Tilgung aufgebaute Eigenkapital noch Einkommensteuereffekte wie Abschreibung ab — all das kann die tatsächliche langfristige Gesamtrendite einer Mietimmobilie erheblich beeinflussen.
Was sollte ich in die monatlichen Betriebskosten einbeziehen?
Monatliche Betriebskosten umfassen typischerweise Grundsteuern, Eigentümer- oder Vermieterversicherung, laufende Instandhaltungs- und Reparaturrücklagen sowie gegebenenfalls Verwaltungsgebühren. Sie sollten die Hypothekenzahlung ausschließen, die dieser Rechner separat berechnet, und in der Regel größere einmalige Kapitalaufwendungen wie einen Dachaustausch ausschließen, für die die meisten Investoren separat budgetieren.
Quellenangaben
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — NOI, cap rate and cash flow definitions. fanniemae.com.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Mortgage basics and amortization. consumerfinance.gov.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Multifamily underwriting guidance. hud.gov.