Ihr Cap-Rate-Ergebnis verstehen
Die folgende Tabelle gibt allgemeine Referenzbereiche wieder, die in der Immobilien-Investitionsanalyse häufig genannt werden; die tatsächlich akzeptable Cap Rate variiert erheblich je nach Immobilientyp, Markt und vorherrschendem Zinsniveau.
| Ungefährer Cap-Rate-Bereich | Allgemeine Einordnung |
|---|---|
| Unter 4% | Niedrig — oft verbunden mit erstklassigen, risikoarmen Lagen oder Märkten mit hohen Wertsteigerungserwartungen |
| 4% – 7% | Moderat — ein häufig genannter Bereich für stabilisierte Renditeobjekte in vielen Märkten |
| 7% – 10% | Höher — oft verbunden mit höher eingeschätztem Risiko, sekundären Märkten oder Immobilien mit mehr Managementbedarf |
| Über 10% | Hoch — häufig verbunden mit höherem Risiko, notleidenden Immobilien oder Märkten mit begrenzten Wertsteigerungserwartungen |
- Diese Bereiche sind allgemeine Marktbeobachtungen, keine festen Regeln; die akzeptable Cap Rate variiert je nach Immobilientyp (Mehrfamilienhaus, Einzelhandel, Gewerbe, Einfamilien-Mietobjekt), geografischem Markt und dem Zinsumfeld zum Kaufzeitpunkt.
- Die Cap Rate schließt Finanzierungskosten vollständig aus; zwei Immobilien mit identischer Cap Rate können je nach Höhe und Konditionen des zum Kauf verwendeten Fremdkapitals sehr unterschiedliche Cash-on-Cash-Renditen aufweisen.
- Die Cap Rate ist eine Momentaufnahme auf Basis des aktuellen oder rückblickenden NOI; sie projiziert kein künftiges Mietwachstum, keine Kostenänderungen oder Wertsteigerung — all das beeinflusst die tatsächliche langfristige Rendite einer Investition erheblich.
Was ist die Cap Rate?
Die Kapitalisierungsrate ist eine gängige Immobilien-Investitionskennzahl, definiert als das jährliche Nettobetriebsergebnis (NOI) einer Immobilie geteilt durch ihren aktuellen Marktwert oder Kaufpreis. Da sie Finanzierungskosten ausschließt — keine Hypothekenrate wird abgezogen —, misst die Cap Rate die unverschuldete Ertragsrendite einer Immobilie, was sie nützlich macht, um Immobilien zu vergleichen, die mit unterschiedlich viel Fremdkapital oder in bar gekauft wurden.
Die Cap Rate wird sowohl bei gewerblichen als auch bei privaten Renditeobjekten breit als schnelles Screening- und Vergleichsinstrument eingesetzt: Eine höhere Cap Rate deutet im Allgemeinen auf eine höhere Ertragsrendite im Verhältnis zum Preis hin, kann aber auch ein höher eingeschätztes Risiko, eine weniger begehrte Lage oder eine Immobilie widerspiegeln, die aktiveres Management erfordert — die Cap Rate allein unterscheidet nicht zwischen diesen Erklärungen.
Die Cap Rate sollte nicht mit der Cash-on-Cash-Rendite verwechselt werden, die die Finanzierung berücksichtigt und die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Kapital (die Anzahlung) misst, statt auf den vollen Immobilienwert.
So verwenden Sie diesen Cap-Rate-Rechner
- Geben Sie das jährliche Nettobetriebsergebnis (NOI) der Immobilie ein — Bruttomiet- und sonstige Einnahmen abzüglich Betriebskosten und Leerstand, vor Hypothekenrate oder Einkommensteuer.
- Geben Sie den aktuellen Marktwert oder Kaufpreis der Immobilie ein.
- Lesen Sie die resultierende Cap Rate und die entsprechende monatliche NOI-Kennzahl ab.
Die Formel hinter der Cap Rate
Die Cap Rate wird berechnet, indem das jährliche Nettobetriebsergebnis durch den Immobilienwert geteilt und das Ergebnis als Prozentsatz ausgedrückt wird. Das NOI selbst schließt Kapitaldienst (Hypothekenzahlungen) und Einkommensteuer aus, sodass die Cap Rate die Ertragsleistung der Immobilie unabhängig von ihrer Finanzierung widerspiegelt.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie mit $24.000 jährlichem NOI und einem Wert von $400.000 hat eine Cap Rate von 6% ($24.000 ÷ $400.000), was $2.000 monatlichem NOI entspricht.
Häufige Fehler
- Die Verwendung des Bruttomieteinkommens statt des Nettobetriebsergebnisses (NOI) — die Cap Rate erfordert Einkommen nach Betriebskosten und Leerstand, nicht die Bruttomiete.
- Das Einbeziehen von Hypothekenzahlungen (Kapitaldienst) in die NOI-Kennzahl — die Cap Rate ist speziell ein unverschuldetes Maß vor Finanzierung.
- Der Vergleich von Cap Rates über sehr unterschiedliche Immobilientypen oder Märkte hinweg, ohne die unterschiedlichen Risiko- und Managementprofile zu berücksichtigen, die jeweils dahinterstehen.
- Die Behandlung einer höheren Cap Rate als automatisch bessere Investition, ohne zu untersuchen, warum sie höher ist — sie kann höheres Risiko, aufgeschobene Instandhaltung oder einen rückläufigen Markt widerspiegeln, statt einfach besseren Wert.
- Die Verwendung einer veralteten oder projizierten (Pro-forma-) NOI-Kennzahl statt tatsächlicher rückblickender Einnahmen und Ausgaben, was die Cap Rate im Verhältnis zur tatsächlichen Leistung der Immobilie überhöht darstellen kann.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine gute Cap Rate für eine Mietimmobilie?
Es gibt keine universell 'gute' Cap Rate — akzeptable Bereiche hängen stark von Immobilientyp, Markt und Zinsumfeld ab. Cap Rates im Bereich von etwa 4–10% werden über verschiedene Märkte und Immobilientypen hinweg häufig diskutiert, wobei niedrigere Cap Rates oft mit erstklassigen, risikoärmeren Lagen und höhere Cap Rates oft mit höher eingeschätztem Risiko oder sekundären Märkten verbunden sind.
Wie wird die Cap Rate berechnet?
Die Cap Rate entspricht dem jährlichen Nettobetriebsergebnis (NOI) geteilt durch den aktuellen Wert oder Kaufpreis der Immobilie, ausgedrückt als Prozentsatz. Zum Beispiel hat eine Immobilie mit $24.000 jährlichem NOI und einem Wert von $400.000 eine Cap Rate von 6% ($24.000 ÷ $400.000 × 100).
Was ist der Unterschied zwischen Cap Rate und Cash-on-Cash-Rendite?
Die Cap Rate misst das NOI als Prozentsatz des vollen Immobilienwerts, ohne jegliche Finanzierung — sie spiegelt die unverschuldete Leistung der Immobilie wider. Die Cash-on-Cash-Rendite misst den tatsächlichen jährlichen Cashflow (nach Hypothekenzahlungen) als Prozentsatz des tatsächlich eingesetzten Kapitals, typischerweise der Anzahlung — sie spiegelt die verschuldete, investorspezifische Rendite wider, die je nach Finanzierungskonditionen höher oder niedriger sein kann als die Cap Rate.
Beinhaltet die Cap Rate Hypothekenzahlungen?
Nein. Die Cap Rate wird anhand des Nettobetriebsergebnisses (NOI) berechnet, das per Definition Kapitaldienst (Tilgungs- und Zinszahlungen der Hypothek) sowie Einkommensteuer ausschließt. Das macht die Cap Rate nützlich, um Immobilien unabhängig von ihrer jeweiligen Finanzierung zu vergleichen.
Warum variieren Cap Rates so stark je nach Lage?
Cap Rates spiegeln die kollektive Einschätzung des Marktes zu Risiko und Wachstumsaussichten einer Immobilie im Verhältnis zu ihrem Einkommen wider. Erstklassige, risikoarme Märkte mit starken Wertsteigerungserwartungen handeln tendenziell zu niedrigeren Cap Rates (Investoren akzeptieren eine niedrigere laufende Ertragsrendite im Austausch für wahrgenommene Sicherheit und Wachstum), während risikoreichere oder wachstumsschwächere Märkte tendenziell zu höheren Cap Rates handeln, um Investoren für dieses zusätzliche Risiko zu entschädigen.
Quellenangaben
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — net operating income and capitalization rate definitions. fanniemae.com.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Federal Reserve Board. Commercial real estate lending guidance. federalreserve.gov.
- Investopedia. Capitalization Rate: Cap Rate Defined With Formula and Examples. investopedia.com.