Ihr Miete-vs.-Kauf-Ergebnis verstehen
Die folgende Tabelle zeigt, wie sich derselbe Vergleich bei unterschiedlichen Annahmen zur Wertsteigerung der Immobilie verschiebt, wobei die übrigen Eingaben aus dem Rechenbeispiel konstant gehalten werden — sie veranschaulicht, wie empfindlich das Ergebnis auf diese eine Annahme reagiert.
| Jährliche Wertsteigerung | Ca. Nettokosten des Kaufs (7 Jahre) | Gesamte Mietkosten (7 Jahre) | Günstigere Option |
|---|---|---|---|
| 1% | ≈ $150.000 | $165.509 | Kauf (geringerer Abstand) |
| 3% | $89.282 (exakt) | $165.509 (exakt) | Kauf |
| 5% | ≈ $30.000 | $165.509 | Kauf (größerer Abstand) |
| 0% (keine Wertsteigerung) | ≈ $178.000 | $165.509 | Mieten (in diesem Szenario) |
- Dieser Vergleich reagiert sehr empfindlich auf die eingegebenen Annahmen zu Wertsteigerung, Mietwachstum und Eigentumskosten; schon kleine Änderungen dieser Eingaben, insbesondere der Wertsteigerungsrate, können das Ergebnis umkehren.
- Das Modell schließt Verkaufskosten (Maklerprovisionen, Abschlusskosten beim Verkauf) nicht ein, die typischerweise mehrere Prozent des Verkaufspreises betragen und das tatsächlich realisierte Eigenkapital verringern würden, falls die Immobilie am Ende des Zeithorizonts verkauft wird.
- Es schließt außerdem Hypothekenzins- und Grundsteuerabzüge, Umzugskosten und den Wert der Flexibilität, die Mieten bietet, aus — all das kann für die konkrete Entscheidung eines Haushalts über den reinen Kostenvergleich hinaus eine Rolle spielen.
Was ist ein Miete-vs.-Kauf-Vergleich?
Ein Miete-vs.-Kauf-Vergleich schätzt das finanzielle Gesamtergebnis von Mieten gegenüber dem Kauf einer Immobilie über einen bestimmten Zeithorizont, anstatt lediglich eine Monatsmiete mit einer monatlichen Hypothekenrate zu vergleichen. Der Kauf erfordert eine Anzahlung, laufende Hypothekenzahlungen und zusätzliche Eigentumskosten (Grundsteuern, Versicherung, Instandhaltung), baut jedoch auch Eigenkapital auf — sowohl durch Tilgung als auch durch eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie — also einen Wert, den der Eigentümer am Ende des Zeithorizonts behält. Mieten vermeidet diese Eigentumskosten und die Anzahlung, baut aber kein Eigenkapital auf, und die Miete selbst steigt in der Regel im Laufe der Zeit.
Dieser Rechner berechnet die Nettokosten des Kaufs als insgesamt aufgewendetes Bargeld (Anzahlung, Hypothekenzahlungen und Eigentumskosten) abzüglich des am Ende des Zeithorizonts verbleibenden Eigenkapitalwerts (Immobilienwert zu diesem Zeitpunkt abzüglich des verbleibenden Darlehenssaldos). Die Gesamtkosten des Mietens werden als kumulierte, über denselben Zeitraum gezahlte Miete berechnet, wobei angenommen wird, dass die Miete jährlich steigt. Welcher Gesamtbetrag niedriger ist, wird für die eingegebenen Annahmen und den Zeithorizont als die günstigere Option ausgewiesen.
Da der Vergleich stark von Annahmen zu Wertsteigerung, Mietwachstum und Eigentumskosten abhängt — die alle unsicher sind und je nach Markt erheblich variieren —, sollte das Ergebnis als sensibel gegenüber diesen Eingaben gelesen werden, nicht als Vorhersage der tatsächlichen künftigen Kosten.
So verwenden Sie diesen Miete-vs.-Kauf-Rechner
- Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie ein, die Sie in Erwägung ziehen.
- Geben Sie den Eigenkapitalanteil (Anzahlung in Prozent) und den erwarteten Hypothekenzinssatz ein.
- Geben Sie Ihre aktuelle Monatsmiete für das vergleichbare Mietszenario ein.
- Geben Sie den Zeithorizont in Jahren ein, über den Sie die beiden Optionen vergleichen möchten.
- Geben Sie die erwartete jährliche Wertsteigerung der Immobilie, das jährliche Mietwachstum und die jährlichen Eigentumskosten als Prozentsatz des Immobilienwerts ein (Grundsteuern, Versicherung und Instandhaltung).
- Lesen Sie das Ergebnis (welche Option über diesen Zeithorizont günstiger ist), die Nettokosten jeder Option, die Kostendifferenz und das durch den Kauf aufgebaute Eigenkapital ab.
Die Formel hinter dem Miete-vs.-Kauf-Vergleich
Die Hypothekenrate wird für die Darlehenssumme nach einer Standard-Tilgungsformel über 30 Jahre berechnet. Die Kaufkosten kumulieren die Anzahlung, alle geleisteten Hypothekenzahlungen und die Eigentumskosten (ein Prozentsatz des ursprünglichen Immobilienpreises, monatlich angesetzt) über den Zeithorizont. Der Immobilienwert wächst jährlich mit dem eingegebenen Wertsteigerungssatz; das Eigenkapital am Ende des Zeithorizonts ist dieser gewachsene Immobilienwert abzüglich des verbleibenden Darlehenssaldos. Die Nettokosten des Kaufs sind das insgesamt aufgewendete Bargeld abzüglich dieses Endkapitals. Die Mietkosten summieren die Monatsmiete über den Zeithorizont, wobei die Miete jährlich mit dem eingegebenen Satz steigt.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie im Wert von $400.000 mit 20% Eigenkapital ($80.000, ein $320.000-Darlehen) zu 6,5% hat eine Hypothekenrate von $2.022,62. Über 7 Jahre, bei 3% jährlicher Wertsteigerung und 1,5% jährlichen Eigentumskosten, wächst der Immobilienwert auf etwa $491.950, und der verbleibende Darlehenssaldo sinkt auf etwa $289.332, was ein Eigenkapital von etwa $202.618 ergibt. Das insgesamt aufgewendete Bargeld (Anzahlung, Hypothekenzahlungen und Eigentumskosten) beträgt etwa $291.900, sodass die Nettokosten des Kaufs bei etwa $89.282 liegen. Mieten zu $1.800 pro Monat mit 3% jährlichem Mietwachstum kostet über dieselben 7 Jahre insgesamt etwa $165.509. Da die Nettokosten des Kaufs ($89.282) niedriger sind als die Gesamtkosten des Mietens ($165.509), ist der Kauf unter diesen Annahmen um etwa $76.227 die günstigere Option.
Häufige Fehler
- Die Wertsteigerungsrate als verlässliche Vorhersage statt als Annahme zu behandeln — das tatsächliche künftige Wachstum der Immobilienpreise ist ungewiss und variiert je nach Markt und Zeitraum erheblich.
- Zu vergessen, dass dieses Modell Verkaufskosten ausschließt, die das tatsächlich realisierte Eigenkapital verringern, falls die Immobilie am Ende des Vergleichszeitraums verkauft wird.
- Einen kurzen Zeithorizont zu verwenden, wenn der Kauf erhebliche einmalige Transaktionskosten mit sich bringt — Kaufen schneidet über sehr kurze Zeiträume oft schlechter ab, einfach weil weniger Zeit bleibt, damit Eigenkapitalaufbau und Wertsteigerung die anfänglichen Kosten ausgleichen.
- Zu ignorieren, dass die Miete als jährlich steigend angenommen wird — eine statische aktuelle Miete ohne Mietwachstum mit einer Hypothekenrate zu vergleichen unterschätzt die langfristigen Mietkosten.
- Nicht-finanzielle Faktoren zu übersehen — berufliche Mobilität, Flexibilität im Lebensstil und Instandhaltungsverantwortung —, die für eine echte Wohnentscheidung über den reinen Zahlenvergleich dieses Rechners hinaus wichtig sind.
Häufig gestellte Fragen
Ist es günstiger zu mieten oder zu kaufen?
Das hängt vollständig von den konkreten Zahlen ab: Kaufpreis, Anzahlung, Hypothekenzins, aktuelle Miete, Zeithorizont sowie angenommene Wertsteigerung, Mietwachstum und Eigentumskosten. Zum Beispiel spricht eine Immobilie im Wert von $400.000 mit 20% Anzahlung zu 6,5%, verglichen mit $1.800 Miete bei 3% jährlichem Wachstum über 7 Jahre und 3% Wertsteigerung, im Modell dieses Rechners um etwa $76.227 für den Kauf — aber allein eine geänderte Wertsteigerungsannahme kann dieses Ergebnis verschieben.
Welche Annahmen trifft dieser Rechner?
Er geht von einer standardmäßigen 30-jährigen, vollständig amortisierenden Festzinshypothek aus, von einem Immobilienwert, der mit einer konstanten jährlichen Wertsteigerungsrate wächst, von einer Miete, die mit einer konstanten jährlichen Rate steigt, und von Eigentumskosten (Steuern, Versicherung, Instandhaltung) als konstantem Prozentsatz des ursprünglichen Immobilienpreises. Verkaufskosten, Steuerabzüge, Umzugskosten und Änderungen dieser Wachstumsraten über den Zeithorizont werden ausgeschlossen.
Warum ist der Zeithorizont für diesen Vergleich so entscheidend?
Der Kauf ist mit anfänglichen Kosten verbunden (Anzahlung und in der Realität Abschlusskosten), die über die Haltedauer der Immobilie verteilt werden, während sich das Eigenkapital allmählich durch Tilgung und Wertsteigerung aufbaut. Über kurze Zeiträume werden diese anfänglichen Kosten über weniger Zeit verteilt und weniger Eigenkapital hat sich aufgebaut, was Mieten oft günstiger erscheinen lässt; über längere Zeiträume hatten aufgebautes Eigenkapital und Wertsteigerung mehr Zeit, die anfänglichen Kosten auszugleichen.
Berücksichtigt dieser Rechner Abschluss- oder Verkaufskosten?
Nein. Dieser Rechner modelliert die Anzahlung, laufende Hypothekenzahlungen und Eigentumskosten sowie den Eigenkapitalwert am Ende des Zeithorizonts, schließt jedoch Abschlusskosten beim Kauf sowie Maklerprovisionen und Abschlusskosten beim Verkauf einer Immobilie aus. Die Einbeziehung von Verkaufskosten würde das tatsächlich realisierte Eigenkapital verringern und den Kauf insbesondere über kürzere Zeithorizonte weniger attraktiv erscheinen lassen.
Wie wirkt sich die Wertsteigerung der Immobilie auf das Ergebnis aus?
Die Wertsteigerung erhöht direkt das am Ende des Zeithorizonts aufgebaute Eigenkapital, da das Eigenkapital als der gewachsene Immobilienwert abzüglich des verbleibenden Darlehenssaldos berechnet wird. Da die Wertsteigerung jährlich aufzinst, kann schon eine moderate Differenz bei der angenommenen Wertsteigerungsrate die Nettokosten des Kaufs über längere Zeithorizonte erheblich verändern — dies ist typischerweise die sensibelste Annahme im gesamten Vergleich.
Sollte das Ergebnis dieses Rechners den Ausschlag bei einer Wohnentscheidung geben?
Nein. Dieser Rechner liefert einen finanziellen Kostenvergleich unter einer bestimmten Reihe von Annahmen; er berücksichtigt keine nicht-finanziellen Faktoren wie Arbeitsplatzstabilität, familiäre Umstände, Lebensstilpräferenzen oder Risikobereitschaft gegenüber Marktschwankungen und ersetzt keine auf die konkrete Haushaltssituation zugeschnittene Finanzberatung.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Renting vs. buying a home — factors to consider. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing and homeownership costs. federalreserve.gov.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Homeownership counseling and affordability resources. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.