Ihre Provisionsergebnisse verstehen
Die Tabelle zeigt, wie derselbe Verkaufspreis bei in Verhandlungen üblichen Provisionssätzen unterschiedliche Kosten und Verkäufererlöse ergibt, veranschaulicht anhand eines Verkaufs über $400.000.
| Gesamtsatz | Gesamtprovision bei $400.000 | Nettoerlös des Verkäufers vor weiteren Kosten |
|---|---|---|
| 4% | $16.000 | $384.000 |
| 5% | $20.000 | $380.000 |
| 6% | $24.000 | $376.000 |
- Provisionssätze und die Aufteilung zwischen den Seiten sind verhandelbar; kein Gesetz und keine Branchenregel legt sie fest, ein Punkt, den FTC und Justizministerium wiederholt in Leitlinien zum Wettbewerb im Immobilienbereich betont haben.
- Der Nettoerlös des Verkäufers hier ist vor weiteren Abschlusskosten — Übertragungssteuern, Titel- und Treuhandgebühren, Anwaltsgebühren, Umlagen und etwaige vereinbarte Reparaturen oder Zugeständnisse mindern den tatsächlichen Erlös weiter.
- Seit dem NAR-Vergleich von 2024 ist auch die Frage, wer den Käufermakler bezahlt, verhandelbar und kann direkt vom Käufer, vom Verkäufer als Zugeständnis oder geteilt gezahlt werden — dieser Rechner teilt lediglich die eingegebene Gesamtsumme.
- Dies ist eine pädagogische Schätzung, kein Gebührenangebot und keine Rechtsberatung.
Was ist eine Maklerprovision?
Die Maklerprovision ist die Vergütung an Immobilienmakler für die Vermittlung eines Immobilienverkaufs, herkömmlich berechnet als Prozentsatz des endgültigen Verkaufspreises. Historisch wurde die Provision oft zwischen der den Verkäufer vertretenden Maklerfirma (Verkäuferseite) und der den Käufer vertretenden Maklerfirma (Käuferseite) aufgeteilt, wobei jede Maklerfirma ihren Anteil dann mit dem einzelnen Makler teilt.
Provisionssätze sind gesetzlich nicht festgelegt und verhandelbar. Sowohl die Federal Trade Commission als auch das Justizministerium haben betont, dass Provisionssätze durch Vereinbarung zwischen Kunde und Makler festgelegt werden, nicht durch einen offiziellen Tarif. Nach dem Vergleich der National Association of Realtors von 2024 wird die Käufermakler-Vergütung in den USA expliziter verhandelt: Käufer unterzeichnen schriftliche Vereinbarungen mit ihren Maklern, und Vergütungsangebote werden auf den meisten Multiple-Listing-Services nicht mehr veröffentlicht, wodurch die Aufteilung zwischen den Seiten zunehmend eine Frage individueller Verhandlung wird.
Für einen Verkäufer ist die Provision typischerweise die größte einzelne Transaktionskostenposition. Bei einem Verkauf über $400.000 mit 5% Gesamtsatz beträgt die Provision $20.000, sodass $380.000 vor weiteren Abschlusskosten wie Übertragungssteuern, Titelgebühren und etwaigen Verkäuferzugeständnissen verbleiben.
So verwenden Sie diesen Maklerprovisions-Rechner
- Geben Sie den erwarteten oder vereinbarten Verkaufspreis der Immobilie ein.
- Geben Sie den Gesamtprovisionssatz als Prozentsatz des Verkaufspreises ein (historisch häufig im Bereich von 5–6% in den USA, aber vollständig verhandelbar).
- Geben Sie den Anteil der Verkäuferseite an der Gesamtprovision ein — 50% steht für eine gleichmäßige Aufteilung zwischen Verkäufer- und Käuferseite.
- Lesen Sie die Gesamtprovision, den auf jede Seite entfallenden Dollarbetrag und den Nettoerlös des Verkäufers nach Provision ab.
- Rechenbeispiel: Ein Verkauf über $400.000 bei 5% Gesamtprovision ergibt $20.000 Provision; bei 50/50-Aufteilung gehen $10.000 an jede Seite, und der Verkäufer erhält netto $380.000 vor weiteren Abschlusskosten.
Die Formel hinter der Maklerprovision
Die Gesamtprovision multipliziert den Verkaufspreis mit dem Provisionssatz. Die Verkäuferseite erhält ihren Aufteilungsanteil an dieser Gesamtsumme, die Käuferseite erhält den Rest, und der Nettoerlös des Verkäufers ist der Verkaufspreis abzüglich der Gesamtprovision. Der Betrag jeder Maklerfirma wird anschließend gemäß ihrer internen Vereinbarung erneut mit dem einzelnen Makler geteilt, was dieser Rechner nicht abbildet.
Häufige Fehler
- Die Annahme, dass Provisionssätze fest oder standardisiert sind — sie sind verhandelbar, und die FTC weist Verbraucher ausdrücklich darauf hin, dass Sätze durch Vereinbarung festgelegt werden.
- Die Verwechslung des Nettoerlöses des Verkäufers nach Provision mit dem endgültigen Verkaufserlös; Übertragungssteuern, Titelgebühren und Hypothekenablösung kommen alle noch hinzu.
- Das Vergessen, dass die Provision jeder Seite zusätzlich zwischen der Maklerfirma und dem einzelnen Makler geteilt wird, sodass der persönliche Anteil des Maklers kleiner ist als der Anteil der Seite.
- Die Vernachlässigung, dass seit 2024 die Vergütung des Käufermaklers separat verhandelt wird und möglicherweise überhaupt nicht aus dem Erlös des Verkäufers stammt.
- Die Berechnung der Provision auf den Angebotspreis statt auf den tatsächlichen Vertragspreis — die Gebühr wird auf den Betrag erhoben, für den das Haus verkauft wird.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein typischer Maklerprovisionssatz?
Gesamtprovisionen in den USA lagen historisch häufig um 5–6% des Verkaufspreises, aufgeteilt zwischen Verkäufer- und Käuferseite, aber kein Satz ist festgelegt oder standardisiert — die Federal Trade Commission weist darauf hin, dass Provisionen verhandelbar sind, und die durchschnittlichen effektiven Sätze sind gesunken, da Wettbewerb und der NAR-Vergleich von 2024 die Verhandlung der Käuferseiten-Vergütung verändert haben. Sätze in anderen Ländern unterscheiden sich erheblich, oft 1–3%.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Traditionell zahlte der Verkäufer die gesamte Provision aus dem Verkaufserlös, wobei die Verkäufer-Maklerfirma einen Teil davon mit der Käufer-Maklerfirma teilte. Seit dem Vergleich der National Association of Realtors von 2024 wird die Käufermakler-Vergütung separat und schriftlich verhandelt: Sie kann weiterhin vom Verkäufer als verhandeltes Zugeständnis, direkt vom Käufer oder geteilt gezahlt werden — die Regelung ist transaktionsspezifisch.
Wie wird die Provision zwischen Maklern aufgeteilt?
Die Gesamtprovision teilt sich zunächst zwischen Verkäufer- und Käuferseite gemäß der von den Parteien ausgehandelten Aufteilung (eine 50/50-Teilung war die traditionelle Konvention). Jede Maklerfirma teilt dann ihren Anteil intern mit dem einzelnen Makler gemäß dessen Anstellungs- oder freiem Mitarbeitervertrag — häufig irgendwo zwischen 50/50 und 90/10 zugunsten des Maklers bei Top-Verkäufern. Dieser Rechner bildet nur die erste Aufteilung ab.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja. Es gibt in den USA keinen gesetzlich festgelegten oder branchenweit vorgeschriebenen Provisionssatz, und sowohl FTC als auch Justizministerium haben seit langem erklärt, dass Sätze durch Verhandlung zwischen Kunde und Makler festgelegt werden. Verkäufer können den Gesamtsatz, die enthaltenen Leistungen und — seit 2024 — ob und wie viel sie zur Vergütung des Käufermaklers beitragen, verhandeln.
Was nimmt der Verkäufer nach einem Verkauf tatsächlich mit nach Hause?
Der Nettoerlös des Verkäufers nach Provision entspricht dem Verkaufspreis abzüglich der Gesamtprovision — $380.000 bei einem Verkauf über $400.000 mit 5%. Das tatsächliche Bargeld bei Abschluss ist noch niedriger: Der verbleibende Hypothekensaldo wird abgelöst, und Übertragungssteuern, Titel- und Treuhandgebühren, Anwaltsgebühren, anteilige Grundsteuern und etwaige vereinbarte Reparaturen oder Gutschriften werden abgezogen. Eine Abschlussaufstellung (Settlement Statement) listet all dies im Detail auf.
Quellenangaben
- Federal Trade Commission (FTC). Real estate competition and negotiating agent commissions — consumer guidance. ftc.gov.
- U.S. Department of Justice, Antitrust Division. Competition in the Real Estate Brokerage Industry. justice.gov.
- National Association of Realtors (NAR). Settlement agreement on broker compensation practices, 2024 — practice changes summary. nar.realtor.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Closing disclosure explainer — understanding seller closing costs. consumerfinance.gov.