Die Formel und ein Rechenbeispiel
Die Cap Rate ergibt sich aus dem jährlichen Nettobetriebsergebnis (NOI), geteilt durch den aktuellen Marktwert oder Kaufpreis der Immobilie, multipliziert mit 100. Das NOI selbst ist die Bruttomieteinnahme und sonstige Einnahmen abzüglich Betriebskosten und Leerstandsverlust -- entscheidend ist, dass dies vor jeglicher Hypothekenzahlung oder Einkommensteuer geschieht, was die Cap Rate zu einer fremdfinanzierungsunabhängigen Kennzahl macht.
Rechenbeispiel: Eine Immobilie mit $24.000 jährlichem NOI und einem Wert von $400.000 hat eine Cap Rate von 6% ($24.000 ÷ $400.000 × 100), was $2.000 monatlichem NOI entspricht. Da Finanzierungskosten ausgeschlossen sind, gilt dieser Wert von 6% unabhängig davon, ob die Immobilie vollständig bar oder mit einer hohen Hypothek gekauft wurde -- für die Berechnung zählen nur das NOI und der Wert.
- Cap Rate = (jährliches NOI ÷ Immobilienwert) × 100
- Monatliches NOI = jährliches NOI ÷ 12
Richtwerte -- keine feste Regel
Allgemeine Bandbreiten werden in der Immobilieninvestitionsanalyse häufig diskutiert, doch die tatsächlich akzeptablen Cap Rates variieren erheblich je nach Immobilientyp, Markt und dem zum Kaufzeitpunkt vorherrschenden Zinsumfeld.
| Ungefähre Cap-Rate-Bandbreite | Allgemeine Einordnung |
|---|---|
| Unter 4% | Niedrig -- oft erstklassige, risikoarme Lagen oder Märkte mit hohen Wertsteigerungserwartungen |
| 4% - 7% | Moderat -- eine häufig genannte Bandbreite für stabilisierte Ertragsimmobilien |
| 7% - 10% | Höher -- oft höher eingeschätztes Risiko, Sekundärmärkte oder erhöhter Verwaltungsaufwand |
| Über 10% | Hoch -- häufig notleidende Immobilien oder Märkte mit begrenzten Wertsteigerungserwartungen |
Warum eine höhere Cap Rate nicht automatisch besser ist
Eine höhere Cap Rate kann eine tatsächlich bessere Ertragsrendite im Verhältnis zum Preis widerspiegeln, ebenso gut aber auch ein höheres Risiko, eine weniger attraktive Lage, aufgeschobene Instandhaltung oder eine Immobilie, die einen aktiveren Verwaltungsaufwand erfordert -- die Cap Rate allein unterscheidet nicht zwischen diesen Erklärungen. Eine hohe Cap Rate ungeprüft als automatisch bessere Investition zu behandeln, gehört zu den häufigsten Fehlern bei der Nutzung dieser Kennzahl.
Die Cap Rate ist zudem eine Momentaufnahme, die auf dem aktuellen oder nachlaufenden NOI beruht. Sie prognostiziert weder künftiges Mietwachstum noch Kostenänderungen oder Wertsteigerungen, die alle das tatsächliche langfristige Ergebnis einer Investition wesentlich beeinflussen -- sie ist ein Screening-Instrument, kein vollständiges Bewertungsmodell.
Cap Rate vs. Cash-on-Cash-Rendite
Cap Rate und Cash-on-Cash-Rendite beantworten unterschiedliche Fragen und sollten nicht austauschbar verwendet werden. Die Cap Rate misst das NOI als Prozentsatz des vollen Immobilienwerts, ohne jegliche Finanzierung, und spiegelt damit die fremdfinanzierungsunabhängige Leistung der Immobilie wider -- nützlich, um Immobilien unabhängig von ihrer jeweiligen Finanzierung zu vergleichen. Die Cash-on-Cash-Rendite hingegen misst den tatsächlichen jährlichen Cashflow nach der Hypothekenzahlung als Prozentsatz des tatsächlich investierten Kapitals -- typischerweise die Anzahlung -- und spiegelt damit die fremdfinanzierte, investorenspezifische Rendite wider, die je nach Finanzierungskonditionen höher oder niedriger als die Cap Rate ausfallen kann.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine gute Cap Rate für eine Mietimmobilie?
Es gibt keine universell „gute“ Cap Rate -- sie hängt stark vom Immobilientyp, dem Markt und dem Zinsumfeld ab. Grob 4-10% werden für verschiedene Märkte und Immobilientypen häufig diskutiert, wobei niedrigere Cap Rates oft erstklassigen, risikoarmen Lagen zugeordnet werden und höhere Cap Rates einem höher eingeschätzten Risiko oder Sekundärmärkten.
Wie wird die Cap Rate berechnet?
Die Cap Rate entspricht dem jährlichen Nettobetriebsergebnis (NOI), geteilt durch den aktuellen Wert oder Kaufpreis der Immobilie, ausgedrückt in Prozent. Eine Immobilie mit $24.000 jährlichem NOI im Wert von $400.000 hat eine Cap Rate von 6% ($24.000 ÷ $400.000 × 100).
Beinhaltet die Cap Rate die Hypothekenzahlung?
Nein. Die Cap Rate verwendet das Nettobetriebsergebnis (NOI), das per Definition den Schuldendienst (Hypothekentilgung und -zinsen) sowie die Einkommensteuer ausschließt. Genau das macht sie nützlich, um Immobilien unabhängig von ihrer Finanzierung zu vergleichen.
Was ist der Unterschied zwischen Cap Rate und Cash-on-Cash-Rendite?
Die Cap Rate misst das NOI im Verhältnis zum vollen Immobilienwert ohne jegliche Finanzierung. Die Cash-on-Cash-Rendite misst den tatsächlichen Cashflow nach der Hypothekenzahlung im Verhältnis zum tatsächlich investierten Kapital (meist die Anzahlung) -- die fremdfinanzierte, investorenspezifische Rendite, die je nach Finanzierungskonditionen höher oder niedriger als die Cap Rate ausfallen kann.
Warum variieren Cap Rates so stark je nach Lage?
Cap Rates spiegeln die gemeinsame Einschätzung des Marktes hinsichtlich Risiko und Wachstumsaussichten einer Immobilie im Verhältnis zu ihrem Ertrag wider. Erstklassige, risikoarme Märkte mit starken Wertsteigerungserwartungen tendieren zu niedrigeren Cap Rates, während risikoreichere oder wachstumsschwächere Märkte zu höheren Cap Rates tendieren, um Investoren für dieses zusätzliche Risiko zu entschädigen.
Quellenangaben
- Fannie Mae Multifamily — underwriting guidance on net operating income and capitalization rate definitions. https://www.fanniemae.com/
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Federal Reserve Board — commercial real estate lending guidance. https://www.federalreserve.gov/