Die fünf Faktoren, die wirklich entscheiden
Ein Vergleich zwischen Mieten und Kaufen ist keine einzelne Zahl -- er beruht auf fünf zusammenwirkenden Annahmen: dem Kaufpreis und der Anzahlung des Hauses, dem Hypothekenzins, der aktuellen Miete, dem Zeithorizont sowie der erwarteten jährlichen Wertsteigerung und Mietsteigerung. Kaufen erfordert eine Anzahlung, laufende Hypothekenzahlungen und zusätzliche Eigentumskosten (Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung), baut aber auch Eigenkapital auf -- sowohl durch Tilgung als auch durch etwaige Wertsteigerung des Hauses --, das der Eigentümer am Ende des Horizonts behält. Mieten vermeidet die Anzahlung und die Eigentumskosten, baut aber kein Eigenkapital auf, und die Miete selbst steigt typischerweise mit der Zeit.
Die Nettokosten des Eigentums ergeben sich aus den insgesamt aufgewendeten Barmitteln (Anzahlung, Hypothekenzahlungen und Eigentumskosten) abzüglich des am Ende des Horizonts vorhandenen Eigenkapitalwerts (Hauswert zu diesem Zeitpunkt abzüglich des verbleibenden Kreditsaldos). Die gesamten Mietkosten sind schlicht die über denselben Horizont kumulierte Miete, wobei die Miete jährlich als steigend angenommen wird. Welcher Gesamtbetrag niedriger ausfällt, ist bei den eingegebenen Annahmen die günstigere Option.
- Hypothekenzahlung M = L × [r(1+r)^360] ÷ [(1+r)^360 − 1], wobei L = Preis − Anzahlung
- Eigenkapital zum Zeithorizont = Hauswert zum Zeithorizont − verbleibender Kreditsaldo
- Nettokosten des Eigentums = Anzahlung + gesamte Hypothekenzahlungen + gesamte Eigentumskosten − Eigenkapital zum Zeithorizont
- Gesamte Mietkosten = kumulierte gezahlte Miete, jährlich steigend um die eingegebene Mietsteigerungsrate
Rechenbeispiel
Ein Haus für $400.000 mit 20% Anzahlung ($80.000, ein Kredit über $320.000) zu 6,5% hat eine Hypothekenzahlung von $2.022,62. Über 7 Jahre wächst der Hauswert bei 3% jährlicher Wertsteigerung und 1,5% jährlichen Eigentumskosten auf rund $491.950, während der verbleibende Kreditsaldo auf rund $289.332 sinkt, was ein Eigenkapital von rund $202.618 ergibt. Die insgesamt aufgewendeten Barmittel -- Anzahlung, Hypothekenzahlungen und Eigentumskosten -- betragen rund $291.900, sodass die Nettokosten des Eigentums bei rund $89.282 liegen. Mieten für $1.800 im Monat mit 3% jährlicher Mietsteigerung kostet über dieselben 7 Jahre rund $165.509 insgesamt. Da die Nettokosten des Eigentums ($89.282) niedriger sind als die gesamten Mietkosten ($165.509), gewinnt Kaufen bei diesen Annahmen um rund $76.227.
Warum die Annahme zur Wertsteigerung dominiert
Derselbe Vergleich mit $400.000/6,5%/7 Jahren verschiebt sich erheblich, wenn allein die Wertsteigerungsrate geändert wird, während alle anderen Faktoren gleich bleiben -- weshalb die Wertsteigerung typischerweise die empfindlichste Annahme im gesamten Vergleich ist.
| Jährliche Wertsteigerung | Nettokosten des Eigentums (7 Jahre) | Gesamte Mietkosten (7 Jahre) | Günstigere Option |
|---|---|---|---|
| 1% | ≈ $150.000 | $165.509 | Kaufen (knapperer Vorsprung) |
| 3% | $89.282 (exakt) | $165.509 (exakt) | Kaufen |
| 5% | ≈ $30.000 | $165.509 | Kaufen (größerer Vorsprung) |
| 0% (keine Wertsteigerung) | ≈ $178.000 | $165.509 | Mieten (in diesem Szenario) |
Was dieser Vergleich außer Acht lässt
Das Modell schließt Verkaufskosten aus -- Maklerprovisionen und Abschlusskosten beim Verkauf, die typischerweise mehrere Prozent des Verkaufspreises ausmachen und das tatsächlich realisierte Eigenkapital mindern würden, falls das Haus am Ende des Horizonts verkauft wird. Es schließt außerdem Steuerabzüge für Hypothekenzinsen und Grundsteuer, Umzugskosten sowie den Wert der durch Mieten gewonnenen Flexibilität aus. Ein kurzer Zeithorizont lässt Kaufen tendenziell schlechter aussehen, einfach weil weniger Zeit bleibt, damit Eigenkapitalaufbau und Wertsteigerung die anfänglichen Transaktionskosten ausgleichen -- was die Unsicherheit der Wertsteigerungsannahme selbst in keiner Weise verringert.
Häufig gestellte Fragen
Ist Mieten oder Kaufen günstiger?
Das hängt vollständig von den konkreten Zahlen ab: Kaufpreis, Anzahlung, Hypothekenzins, aktuelle Miete, Zeithorizont sowie angenommene Wertsteigerung und Mietsteigerung. In einem Rechenbeispiel -- ein Haus für $400.000, 20% Anzahlung zu 6,5%, gegenüber $1.800 Miete über 7 Jahre -- gewinnt Kaufen um rund $76.227, doch allein eine Änderung der Wertsteigerungsannahme kann dieses Ergebnis kippen.
Welcher Faktor ist für die Entscheidung Mieten vs. Kaufen am wichtigsten?
Die Wertsteigerung des Hauses ist typischerweise die empfindlichste Annahme. Im Rechenbeispiel kippt eine Senkung der Wertsteigerungsrate von 3% auf 0% das Ergebnis von Kaufen (Vorteil $76.227) zu Mieten (Vorteil rund $12.500), bei sonst unveränderten Annahmen.
Berücksichtigt der Vergleich Mieten vs. Kaufen die Verkaufskosten?
In diesem Modell nicht. Es schließt Maklerprovisionen und Abschlusskosten beim Verkauf aus, die das tatsächlich realisierte Eigenkapital beim Verkauf mindern würden -- ihr Fehlen lässt Kaufen etwas günstiger erscheinen, als es mit Verkaufskosten wäre.
Warum spielt der Zeithorizont eine so große Rolle?
Kaufen ist mit Anfangskosten verbunden -- der Anzahlung und in der Praxis auch Abschlusskosten --, die sich über die Haltedauer des Hauses verteilen, während das Eigenkapital nur allmählich wächst. Über kurze Zeithorizonte verteilen sich diese Anfangskosten auf weniger Zeit, was Mieten oft attraktiver erscheinen lässt; über längere Horizonte hat das angesammelte Eigenkapital mehr Zeit, sie auszugleichen.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — Renting vs. buying a home: factors to consider. https://www.consumerfinance.gov/
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) — homeownership counseling and affordability resources. https://www.hud.gov/
- Freddie Mac — understanding mortgage options and loan types. https://www.freddiemac.com/