فهم نتائج التمويل العقاري الأمريكي
المراجع أدناه هي معايير القدرة على التحمل والتكلفة في الولايات المتحدة كما يستشهد بها مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) والممارسات الشائعة في الإقراض التقليدي. وهي إرشادات لا حدود قاطعة.
| البند | المعيار الأمريكي / العُرف السائد |
|---|---|
| التكلفة السكنية / الدخل الإجمالي | ≤ 28% نسبة أمامية (إرشاد CFPB 28/36) |
| إجمالي الديون / الدخل الإجمالي | ≤ 36% نسبة خلفية (إرشاد CFPB 28/36) |
| الدفعة الأولى لتجنب PMI | 20% من السعر (نسبة قرض إلى قيمة 80%) في القروض التقليدية |
| مرجع معدل الفائدة | متوسط Freddie Mac PMMS للقرض الثابت 30 سنة (انظر المعدل المرجعي على الصفحة) |
| نقطة الخصم | نقطة واحدة = 1% من القرض تُدفع مقدمًا لخفض المعدل |
- لا تشمل الحاسبة الضرائب العقارية ولا تأمين المنزل ولا رسوم HOA أو رسوم الوحدات السكنية ولا تأمين PMI. وهذه مجتمعةً تضيف غالبًا مئات الدولارات إلى التكلفة السكنية الشهرية الفعلية.
- أدخل المعدل الاسمي للقرض وليس معدل النسبة السنوية APR، إذ يجمع APR الرسوم والنقاط وبعض تكاليف الإغلاق ويكون عادةً أعلى قليلًا من المعدل الاسمي.
- يغطي مسح PMMS من Freddie Mac القروض التقليدية المطابقة كاملة الإطفاء لغرض الشراء، لمقترضين يدفعون 20% مقدمًا ولديهم سجل ائتماني قوي؛ وتختلف العروض الفردية حسب درجة الائتمان وحجم القرض والنقاط.
- يغطي هذا النموذج القروض ثابتة المعدل فقط. أما أقساط قروض ARM فتتغير بعد الفترة الثابتة الأولى ولا تظهر هنا.
ما هي حاسبة التمويل العقاري الأمريكي؟
تطبّق حاسبة التمويل العقاري الأمريكي معادلة الإطفاء المعيارية لاستخراج القسط الشهري الثابت من الأصل والفائدة على قرض سكني يُسدَّد بأقساط متساوية خلال مدة محددة. القرض الثابت لمدة 30 سنة هو الهيكل الأكثر شيوعًا في الولايات المتحدة، أما البديل الرئيسي فهو القرض الثابت لمدة 15 سنة الذي يأتي عادةً بمعدل فائدة أقل لكن بقسط شهري أعلى. وتوجد كذلك القروض متغيرة المعدل (ARMs) لكنها تمثل أقلية من قروض الشراء.
تستخرج الحاسبة أصل القرض من سعر المنزل مطروحًا منه الدفعة الأولى. وأي دفعة أولى تقل عن 20% من السعر في القرض التقليدي تستوجب عادةً تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، وهو تكلفة شهرية إضافية تحمي جهة الإقراض ولا تُحتسب هنا. أما القروض المدعومة حكوميًا من FHA وVA وUSDA فلها قواعدها الخاصة في الدفعة الأولى والتأمين.
يدفع المشترون في الولايات المتحدة أيضًا تكاليف الإغلاق (closing costs) عند التسوية: رسوم إصدار القرض والتقييم وتأمين الملكية ورسوم حساب الضمان (escrow) ورسوم التسجيل، وتبلغ عادةً نسبة قليلة من مبلغ القرض. ويمكن للمقترض دفع نقاط خصم مقدمًا (كل نقطة تساوي 1% من القرض) لتخفيض معدل الفائدة. تعرض هذه الحاسبة القسط فقط، أما PMI والضرائب والتأمين وتكاليف الإغلاق فيجب حسابها في الميزانية بشكل منفصل.
كيفية استخدام حاسبة التمويل العقاري الأمريكي
- أدخل سعر شراء المنزل والدفعة الأولى المخططة بالدولار الأمريكي. تستخرج الحاسبة أصل القرض بطرح الدفعة الأولى من السعر.
- أدخل معدل الفائدة السنوي الذي أعلنته جهة الإقراض، أي المعدل الاسمي على القرض وليس معدل النسبة السنوية APR الذي يشمل الرسوم والنقاط أيضًا.
- أدخل مدة القرض بالسنوات. أكثر المدد شيوعًا في الولايات المتحدة هي 30 و15 سنة.
- اقرأ القسط الشهري الثابت من الأصل والفائدة، وإجمالي المدفوع طوال المدة، وإجمالي تكلفة الفوائد.
- إذا كانت دفعتك الأولى أقل من 20%، أضف تقديرًا لتأمين PMI إلى جانب الضرائب العقارية وتأمين المنزل لتقدير التكلفة السكنية الشهرية الحقيقية.
معادلة الإطفاء
يُشتق القسط الشهري الثابت M من معادلة القيمة الحالية للدفعات المتساوية، التي تساوي بين القيمة الحالية لجميع الدفعات المستقبلية وأصل القرض P. المعدل الشهري r هو المعدل السنوي مقسومًا على 12، وn هو عدد الأقساط الشهرية (السنوات في 12). وعندما يكون المعدل صفرًا يتبسط القسط إلى أصل القرض مقسومًا على عدد الأقساط.
أخطاء شائعة
- اعتبار قيمة الأصل والفائدة هي التكلفة السكنية الكاملة، بينما يدفع المشتري الأمريكي أيضًا الضريبة العقارية وتأمين المنزل وغالبًا PMI أو رسوم HOA.
- إدخال معدل APR بدلًا من المعدل الاسمي، ما يضخّم القسط الشهري.
- الاعتقاد بأن دفعة أولى أقل من 20% تتجنب التكاليف الإضافية؛ فالقروض التقليدية بدفعة أقل من 20% تتطلب عادةً تأمين PMI حتى تصل نسبة القرض إلى القيمة إلى 80%.
- إغفال تكاليف الإغلاق ونقاط الخصم، وهي مستحقة نقدًا عند التسوية ومنفصلة عن الدفعة الأولى.
- مقارنة قرض 30 سنة بقرض 15 سنة على أساس القسط الشهري وحده، مع تجاهل الفارق الكبير في إجمالي الفوائد المدفوعة على مدى 30 سنة.
الأسئلة الشائعة
لماذا ينتشر القرض العقاري الثابت لمدة 30 سنة في الولايات المتحدة؟
يهيمن القرض الثابت لمدة 30 سنة على السوق الأمريكي لأنه يوزّع السداد على مدة طويلة فتبقى الأقساط الشهرية أقل، ولأنه يثبّت معدل الفائدة طوال عمر القرض فلا ترتفع الأقساط أبدًا. ويدعم هذا الهيكل السوق العقاري الثانوي في الولايات المتحدة حيث تشتري المؤسسات المدعومة حكوميًا مثل Freddie Mac وFannie Mae القروض المطابقة. والبديل الرئيسي هو القرض الثابت لمدة 15 سنة بمعدل فائدة أقل لكن بقسط شهري أعلى.
ما هو تأمين PMI ومتى يكون مطلوبًا؟
تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) رسم شهري إضافي يُفرض على القروض التقليدية في الولايات المتحدة عندما تقل الدفعة الأولى عن 20% من سعر الشراء. وهو يحمي جهة الإقراض من التعثر لا المقترض. ويمكن عادةً إلغاؤه عندما يهبط رصيد القرض إلى 80% من القيمة الأصلية، ويُنهى تلقائيًا عند 78% بموجب قانون حماية أصحاب المنازل الفيدرالي. ولا تحتسب هذه الحاسبة تأمين PMI.
ما هي نقاط الخصم في التمويل العقاري؟
نقاط الخصم رسم اختياري يُدفع مقدمًا لجهة الإقراض لخفض معدل الفائدة على التمويل العقاري الأمريكي. تكلف النقطة الواحدة 1% من مبلغ القرض وتخفض المعدل عادةً بجزء من نقطة مئوية. وقد يقلل دفع النقاط القسط الشهري وإجمالي الفوائد، لكنه لا يفيد إلا المقترض الذي يحتفظ بالقرض مدة كافية لاسترداد التكلفة المقدمة.
ما المرجع الذي تتبعه معدلات التمويل العقاري الأمريكية؟
تُقاس معدلات القروض العقارية الثابتة لمدة 30 سنة في الولايات المتحدة على نطاق واسع مقارنةً بمسح Freddie Mac للسوق العقاري الأولي (PMMS)، وهو متوسط أسبوعي لمعدلات قروض الشراء التقليدية المطابقة. وتتحرك المعدلات المعروضة فعليًا مع سوق السندات الأوسع، خصوصًا عوائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات وتسعير الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، وتختلف حسب درجة الائتمان وحجم القرض والنقاط. ويعرض Calculate.Studio المعدل المرجعي الحالي من PMMS بشكل منفصل مع تاريخ التحقق منه.
ما هي تكاليف الإغلاق عند شراء منزل في الولايات المتحدة؟
تكاليف الإغلاق هي الرسوم التي تُدفع عند التسوية لإتمام التمويل العقاري الأمريكي، وتبلغ عادةً نسبة قليلة من مبلغ القرض. وتشمل رسوم إصدار القرض والاكتتاب والتقييم والبحث في الملكية وتأمين الملكية ورسوم حساب الضمان ورسوم التسجيل والمبالغ المدفوعة مقدمًا مثل الضريبة العقارية والتأمين. وهي منفصلة عن الدفعة الأولى وتُدفع نقدًا عند الإغلاق عمومًا، وإن أمكن أحيانًا إدراج بعضها ضمن القرض أو تغطيتها بتنازلات من البائع.
كيف تُستخدم قاعدة 28/36؟
قاعدة 28/36 إرشاد أمريكي تقليدي للقدرة على التحمل يستشهد به مكتب الحماية المالية للمستهلك: يجب ألا تتجاوز التكاليف السكنية الشهرية (الأصل والفائدة والضرائب والتأمين) 28% من الدخل الشهري الإجمالي، وألا تتجاوز إجمالي أقساط الديون الشهرية 36%. وتستخدم جهات الإقراض نسب الدين إلى الدخل هذه، إلى جانب درجة الائتمان والاحتياطيات النقدية، لتقييم المبلغ الذي يستطيع المقترض سداده بمسؤولية.
المراجع
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home and understanding closing costs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Private mortgage insurance (PMI) and the Homeowners Protection Act. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs and refinancing. federalreserve.gov.