⏸️ حاسبة القرض العقاري بفائدة فقط

كيف تفهم نتائج الفائدة فقط

يقارن الجدول التالي بين ما يحدث للقسط ولرصيد أصل الدين ولحقوق الملكية في العقار خلال كل مرحلة من مراحل القرض بفائدة فقط، فهذه هي الآليات التي تولّد قفزة القسط التي تعرضها الحاسبة.

• تفترض هذه الحاسبة معدل فائدة ثابتًا واحدًا طوال مدة القرض كلها. غير أن كثيرًا من منتجات الفائدة فقط الواقعية هي أيضًا قروض بفائدة متغيرة، وعندئذ قد يتأثر القسط اللاحق بتغير المعدل إلى جانب الانتقال إلى الإطفاء — وهذه الحاسبة لا تحاكي تعديلًا متزامنًا في المعدل.
• لا تشمل الحاسبة الضرائب العقارية ولا تأمين المنزل ولا رسوم اتحاد الملاك ولا تأمين الرهن الخاص، وكلها تضاف إلى التكلفة السكنية الشهرية الحقيقية.
• ولأن أصل الدين لا يُسدد منه شيء خلال فترة الفائدة فقط، فإن المقترض الذي اقتصر على أقساط الفائدة لم يبنِ أي حقوق ملكية من تلك الأقساط؛ وأي تغير في حقوق الملكية خلال تلك الفترة يأتي فقط من ارتفاع أسعار العقارات أو من دفعة أولى منفصلة، وهو ما لا تحاكيه هذه الحاسبة.

ما هو القرض العقاري بفائدة فقط؟

القرض العقاري بفائدة فقط هو بنية تمويلية يغطي فيها القسط الشهري المطلوب من المقترض، خلال فترة أولية محددة، الفائدة المستحقة على الرصيد القائم وحدها دون أن يخفّض شيئًا من أصل الدين. ويصف مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) ذلك بأنه خاصية «الفائدة فقط» التي قد تسري على القرض بأكمله، أو — وهو الأشيع في الإقراض الحالي — على فترة أولية قبل أن يتحول القرض إلى قسط إطفاء اعتيادي.

ولأن أصل الدين لا يُسدد منه شيء خلال فترة الفائدة فقط، يبقى الرصيد القائم في نهاية تلك الفترة مطابقًا تمامًا للمبلغ المقترض أصلًا. وعند انتهاء الفترة يعيد المُقرض احتساب القسط اللازم لسداد هذا الرصيد نفسه بالكامل على ما تبقى من مدة القرض، وهو ما ينتج قسطًا شهريًا أعلى بكثير من القسط الذي اعتاده المقترض — وهذه هي القفزة التي تقيسها هذه الحاسبة.

وتشيع بنية الفائدة فقط في القروض الضخمة (jumbo) وبعض منتجات الفائدة المتغيرة وبعض تمويلات العقارات الاستثمارية أكثر من شيوعها في القروض العقارية المطابقة الثابتة لثلاثين عامًا. وهي ليست خصمًا في معدل الفائدة؛ فالمعدل مدخل مستقل، وخاصية الفائدة فقط لا تغيّر سوى طريقة احتساب القسط خلال فترتها، لا المعدل نفسه.

كيف تستخدم حاسبة القرض العقاري بفائدة فقط

1. أدخل مبلغ القرض (أصل الدين) الذي تقترضه أو تفكر في اقتراضه.
2. أدخل معدل الفائدة السنوي المعروض على القرض.
3. أدخل طول فترة الفائدة فقط بالسنوات — وهي المدة التي تغطي فيها الأقساط الفائدة وحدها.
4. أدخل مدة القرض الإجمالية بالسنوات. ويجب أن تكون أطول من فترة الفائدة فقط، إذ تمثل السنوات المتبقية فترة الإطفاء التي تلي انتهاءها.
5. اقرأ قسط الفائدة فقط، والقسط الأعلى الذي يسري بمجرد بدء الإطفاء، ومقدار هذا الارتفاع.

الصيغة الكامنة وراء أقساط الفائدة فقط

خلال فترة الفائدة فقط، يساوي القسط الشهري ببساطة أصل الدين القائم مضروبًا في معدل الفائدة الشهري — ولا يدخل في هذا الجزء من الحساب أي عامل إطفاء لأنه لا يُسدد شيء من أصل الدين.

وبمجرد انتهاء فترة الفائدة فقط، يطبّق المُقرض صيغة الإطفاء المعتادة على كامل أصل الدين الأصلي (إذ لم يُخفَّض قط) على المدة المتبقية، فينتج القسط الأعلى اللاحق. أما القفزة فهي الفرق بين هذين الرقمين، ويجمع إجمالي الفائدة ما دُفع منها خلال فترة الفائدة فقط مع ما دُفع خلال فترة الإطفاء.

أخطاء شائعة

• افتراض أن قسط الفائدة فقط هو ما سيُدفع طوال عمر القرض — فهو لا يسري إلا خلال فترة الفائدة فقط المحددة، ثم يرتفع القسط ليطفئ الرصيد الأصلي بالكامل على مدة متبقية أقصر.
• عدم التحسّب لقفزة القسط مسبقًا في الميزانية؛ فالارتفاع قد يكون كبيرًا لأن أصل الدين نفسه صار يجب سداده على سنوات أقل من مدة القرض الأصلية الكاملة.
• إغفال أن أصل الدين لا يُسدد منه شيء خلال فترة الفائدة فقط، فلا تتراكم من الأقساط أي حقوق ملكية في تلك المرحلة.
• الخلط بين خاصية الفائدة فقط وبين معدل فائدة أدنى — فلا علاقة بينهما؛ إذ تغيّر الفائدة فقط ما يغطيه القسط لا المعدل المفروض.
• تجاهل أن كثيرًا من قروض الفائدة فقط هي أيضًا قروض بفائدة متغيرة، أي أن المعدل نفسه — لا بنية الإطفاء وحدها — قد يتغير عند بدء الإطفاء أو قبله.

الأسئلة الشائعة

المراجع

1. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
2. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
3. Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
4. Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
5. Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.