فهم خصائص القروض السكنية الأسترالية وتكاليفها
تتميز القروض السكنية الأسترالية بخصائص وتكاليف مقدمة خاصة بها. ويلخّص الجدول أبرز البنود كما تم التحقق منها وفق ممارسات APRA وRBA ومكاتب إيرادات الولايات.
| الخاصية / التكلفة | كيف تعمل في أستراليا |
|---|---|
| المعدل المتغير | هيكل شائع؛ يمكن أن يتغير المعدل والقسط خلال عمر القرض |
| حساب المقاصة (offset) | حساب مرتبط يُخفّض رصيدُه رصيدَ القرض المستخدم في احتساب الفائدة اليومية |
| تأمين المقرضين العقاري (LMI) | تكلفة لمرة واحدة عند الاقتراض بنسبة LVR تتجاوز 80%؛ وترتفع كلما صغرت الدفعة الأولى |
| هامش القدرة على السداد | تتوقع APRA من المقرضين تقييم الأقساط عند المعدل مضافًا إليه هامش (3 نقاط مئوية) |
| ضريبة stamp duty | رسم نقل ملكية تحدده كل ولاية وإقليم على حدة؛ مع تخفيضات للمشترين المؤهلين لأول مرة |
- تحدد كل ولاية وإقليم ضريبة stamp duty (رسم نقل الملكية) بشكل مستقل، لذا يختلف المبلغ المستحق على عقار بالسعر نفسه من منطقة إلى أخرى في أستراليا. كما تختلف تخفيضات وحدود المشترين لأول مرة بحسب الولاية القضائية. تأكد من المعدلات الحالية لدى مكتب إيرادات ولايتك أو إقليمك.
- تتوقع هيئة التنظيم الاحترازي الأسترالية (APRA) من المقرضين تقييم ما إذا كان المقترض سيظل قادرًا على تحمّل الأقساط عند معدل القرض مضافًا إليه هامش القدرة على السداد، المحدد بـ 3 نقاط مئوية منذ أواخر 2021.
- يحمي تأمين LMI جهة الإقراض لا المقترض، ويُطبَّق عندما تتجاوز نسبة القرض إلى القيمة 80% ما لم يوجد ضامن أو برنامج ضمان حكومي مؤهل.
- تحاكي هذه الحاسبة قرضًا بالأصل والفائدة بمعدل ثابت. ولا تحاكي وفورات الفائدة من حساب offset ولا فترات السداد بفائدة فقط ولا تغيّرات المعدل المتغير.
ما هي حاسبة التمويل العقاري الأسترالي؟
تطبّق حاسبة التمويل العقاري الأسترالي معادلة الإطفاء المعيارية لاستخراج القسط الدوري من الأصل والفائدة الذي يسدّد القرض السكني خلال مدته. وخلافًا للولايات المتحدة حيث تهيمن المعدلات الثابتة طويلة الأجل، يتميز السوق الأسترالي بالقروض متغيرة المعدل وبفترات تثبيت أقصر، لذا قد يتغير قسط المقترض عندما يعدّل المُقرض معدله المتغير.
تستخرج الحاسبة القرض من سعر العقار مطروحًا منه الدفعة الأولى. والاقتراض بأكثر من 80% من قيمة العقار (أي نسبة قرض إلى قيمة LVR تتجاوز 80%) يستوجب عمومًا تأمين المقرضين العقاري (LMI)، وهو تكلفة تُدفع لمرة واحدة تحمي جهة الإقراض وترتفع بحدة كلما صغرت الدفعة الأولى. وتُعد الدفعة الأولى بنسبة 20% الحد الشائع لتفادي LMI.
يتضمن كثير من القروض الأسترالية حساب offset، وهو حساب معاملات مرتبط بالقرض العقاري يُطرح رصيده من رصيد القرض عند احتساب الفائدة اليومية. والأموال المودعة في حساب المقاصة تخفّض الفائدة دون أن تُسدَّد رسميًا، وتبقى متاحة للسحب. وتحاكي هذه الحاسبة قرضًا قياسيًا بالأصل والفائدة ولا تحاكي أرصدة حسابات offset ولا تغيّرات المعدل المتغير.
كيفية استخدام حاسبة التمويل العقاري الأسترالي
- أدخل سعر العقار والدفعة الأولى بالدولار الأسترالي. تستخرج الحاسبة القرض بطرح الدفعة الأولى من السعر.
- أدخل معدل الفائدة السنوي الذي أعلنته جهة الإقراض. وفي القرض متغير المعدل يكون هذا هو المعدل الحالي القابل للتغير مع الوقت.
- أدخل مدة القرض بالسنوات. المدة القياسية للقرض السكني في أستراليا 25 أو 30 سنة.
- اقرأ القسط الشهري وإجمالي المدفوع خلال المدة وإجمالي الفوائد، بافتراض سريان المعدل المُدخل طوال المدة.
- خصّص ميزانية منفصلة لضريبة stamp duty (تحددها ولايتك أو إقليمك)، ولتأمين LMI إذا كانت دفعتك الأولى أقل من 20%، ولرسوم نقل الملكية ورسوم المُقرض.
معادلة القسط
يُشتق القسط الدوري M من معادلة القيمة الحالية للدفعات المتساوية، بمساواة القيمة الحالية لجميع الأقساط المستقبلية بأصل القرض P. المعدل الشهري r هو المعدل السنوي مقسومًا على 12، وn عدد الأقساط الشهرية (السنوات في 12). ولأن القروض متغيرة المعدل شائعة في أستراليا، يتغير القسط الفعلي عندما يحرّك المُقرض معدله؛ أما هذه الحاسبة فتثبّت المعدل لأغراض المقارنة ولا تحسب وفورات الفائدة الناتجة عن حساب offset.
أخطاء شائعة
- افتراض ثبات المعدل المتغير، بينما تتغير الأقساط الأسترالية متغيرة المعدل عندما يعدّل المُقرض معدله.
- نسيان ضريبة stamp duty التي تحددها كل ولاية وإقليم والتي قد تضيف تكلفة نقدية كبيرة.
- إغفال تأمين المقرضين العقاري LMI عند الاقتراض بأكثر من 80% من قيمة العقار.
- الخلط بين حساب offset وتسهيل إعادة السحب (redraw)؛ فرصيد offset وحده هو ما يُخصم من القرض لاحتساب الفائدة اليومية، وقواعد كل منهما مختلفة.
- بناء الميزانية على المعدل الحالي دون مراعاة هامش القدرة على السداد الذي تعتمده APRA في تقييم المُقرض.
الأسئلة الشائعة
كيف يعمل حساب المقاصة (offset) في أستراليا؟
حساب offset هو حساب معاملات أو ادخار مرتبط بقرض سكني أسترالي، ويُطرح رصيده من رصيد القرض قبل احتساب الفائدة اليومية. فمثلًا، وجود 20,000 دولار في حساب offset مقابل قرض قدره 400,000 دولار يعني احتساب الفائدة كما لو كان الرصيد 380,000 دولار. وتبقى الأموال متاحة للسحب ولا تُسدَّد رسميًا، لذا يقلّل حساب offset الفائدة مع الحفاظ على السيولة. ولا تحاكي هذه الحاسبة أرصدة حسابات offset.
ما هو تأمين المقرضين العقاري (LMI)؟
تأمين المقرضين العقاري (LMI) تكلفة تأمينية تُدفع لمرة واحدة لحماية جهة الإقراض في حال تعثّر المقترض، ويُشترط عندما يتجاوز القرض 80% من قيمة العقار (أي نسبة قرض إلى قيمة تفوق 80%). ويدفعه المقترض لكنه يؤمّن المُقرض، وترتفع تكلفته بحدة كلما انخفضت الدفعة الأولى نحو 5%. ويتجنب بعض المقترضين هذا التأمين بدفعة أولى 20% أو بوجود ضامن أو ببرنامج ضمان حكومي مؤهل. ولا تشمل هذه الحاسبة تأمين LMI.
كيف تُفرض ضريبة stamp duty على العقارات الأسترالية؟
ضريبة stamp duty، وتُسمى أيضًا رسم نقل الملكية، ضريبة تفرضها كل ولاية وإقليم في أستراليا عند نقل ملكية العقار، لذا يختلف المبلغ المستحق على منزل بالسعر نفسه من ولاية قضائية إلى أخرى. وتحدد كل ولاية وإقليم معدلاتها وحدودها وتخفيضاتها للمشترين لأول مرة. ولأن هذه الضريبة قد تشكّل تكلفة نقدية مقدمة كبيرة، ينبغي للمشترين مراجعة الجدول الحالي لدى مكتب إيرادات ولايتهم أو إقليمهم. ولا تشمل هذه الحاسبة ضريبة stamp duty.
ما هو هامش القدرة على السداد لدى APRA؟
هامش القدرة على السداد هو فارق في معدل الفائدة تتوقع هيئة التنظيم الاحترازي الأسترالية (APRA) من المقرضين إضافته عند تقييم طلب القرض السكني: إذ تختبر البنوك ما إذا كان المقترض سيظل قادرًا على الوفاء بالأقساط لو ارتفع معدل الفائدة بمقدار هذا الهامش. وقد أبقت APRA الهامش عند 3 نقاط مئوية منذ أواخر 2021. وهو يؤثر في المبلغ الذي يمكن للمقترض التأهل لاقتراضه، وقد يكون أقل مما توحي به الأقساط المحسوبة بالمعدل الحالي وحده.
ما المرجع الذي تتبعه معدلات التمويل العقاري الأسترالية؟
تتبع معدلات التمويل العقاري المتغيرة في أستراليا بوجه عام مستهدف المعدل النقدي لبنك الاحتياطي الأسترالي (RBA)، وهو معدل الفائدة الرسمي الذي يحدده مجلس البنك. فعندما يغيّر RBA المعدل النقدي، يعدّل المقرضون عادةً معدلات قروضهم السكنية المتغيرة، وإن لم يكن ذلك دائمًا بالمقدار نفسه أو على الفور. أما القروض ثابتة المعدل فتُسعَّر بناءً على تكاليف التمويل في السوق وتوقعات المعدل النقدي مستقبلًا. ويعرض Calculate.Studio مستهدف المعدل النقدي الحالي بشكل منفصل مع تاريخ التحقق منه.
هل القروض السكنية الأسترالية متغيرة أم ثابتة عادةً؟
تنتشر القروض متغيرة المعدل في السوق الأسترالي، وكثير ممن يختارون معدلات ثابتة يفعلون ذلك لفترة أولية قصيرة تتراوح بين سنة وخمس سنوات فقط قبل العودة إلى المعدل المتغير. وهذا يخالف الأسواق التي تهيمن عليها المعدلات الثابتة طويلة الأجل. ولأن الأقساط المتغيرة قد تتبدّل مع معدل المُقرض، ينبغي للمقترضين الأستراليين الاستعداد لأقساط قد ترتفع أو تنخفض خلال عمر القرض.
المراجع
- Reserve Bank of Australia (RBA). Cash rate target and monetary policy. rba.gov.au/statistics/cash-rate.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Macroprudential settings and the serviceability buffer. apra.gov.au.
- Australian Securities and Investments Commission (ASIC) MoneySmart. Home loans, offset accounts and LMI. moneysmart.gov.au.
- Australian state and territory revenue offices. Transfer (stamp) duty rates and first home buyer concessions. (e.g. revenue.nsw.gov.au, sro.vic.gov.au).
- Australian Government. First Home Guarantee scheme (Housing Australia). housingaustralia.gov.au.