فهم منتجات التمويل العقاري البريطانية
تُبنى عروض التمويل العقاري في المملكة المتحدة عادةً على فترة معدل أولية يعقبها الرجوع إلى المعدل المتغير القياسي. ويلخّص الجدول أنواع المنتجات الشائعة كما تم التحقق منها وفق ممارسات المقرضين البريطانيين.
| خاصية المنتج | كيف تعمل في المملكة المتحدة |
|---|---|
| ثابت لسنتين | معدل ثابت لمدة سنتين ثم يعود إلى SVR الخاص بالمُقرض ما لم يُعَد التمويل |
| ثابت لخمس سنوات | معدل ثابت لخمس سنوات؛ يقين أطول، وغالبًا مع رسوم سداد مبكر |
| المعدل المتغير القياسي (SVR) | معدل الرجوع الذي يحدده المُقرض بعد انتهاء العرض؛ وهو أعلى عادةً من العروض الثابتة |
| المتتبع (Tracker) | معدل متغير يُحدَّد بهامش فوق معدل بنك إنجلترا الأساسي |
| الدفعة الأولى / LTV | دفعة أولى 10% = LTV بنسبة 90%؛ والدفعات الأكبر تتيح عادةً معدلات أقل |
- تفترض النتيجة معدلًا واحدًا طوال المدة. أما عمليًا فيتغير قسط المقترض البريطاني عند انتهاء الفترة الثابتة وعودة القرض إلى SVR أو بدء عرض إعادة تمويل جديد.
- تُطبَّق ضريبة Stamp Duty Land Tax (SDLT) على المشتريات السكنية في إنجلترا وأيرلندا الشمالية فوق حد معين، وتُحتسب بشرائح، ويحصل المشترون لأول مرة على إعفاء حتى سقف محدد. أما اسكتلندا فتفرض Land and Buildings Transaction Tax وويلز تفرض Land Transaction Tax بدلًا منها. تحقق من الشرائح الحالية لدى HMRC أو الهيئة الضريبية المعنية.
- تُطبَّق رسوم السداد المبكر عادةً عند سداد العرض الثابت أو إعادة تمويله قبل انتهاء الفترة الثابتة.
- لا تشمل الحاسبة ضريبة SDLT ولا رسوم التقييم والمسح ونقل الملكية ورسوم ترتيب التمويل.
ما هي حاسبة التمويل العقاري البريطاني؟
تحسب حاسبة التمويل العقاري البريطاني القسط الشهري لقرض السداد بالأصل والفائدة، حيث تغطي كل دفعة فائدة الشهر وجزءًا من الرصيد القائم بحيث يصل القرض إلى الصفر في نهاية المدة. أما القروض بفائدة فقط، التي تُدفع فيها الفائدة شهريًا ويُسدَّد رأس المال بشكل منفصل في النهاية، فهي أكثر تقييدًا في السوق السكني البريطاني ولا تُحتسب هنا.
تستخرج الحاسبة القرض من سعر العقار مطروحًا منه الدفعة الأولى. ويعبّر المقرضون البريطانيون عن الدفعة الأولى كنسبة من السعر، ويسعّرون المنتجات حسب شريحة نسبة القرض إلى القيمة (LTV)؛ فكلما كبرت الدفعة الأولى (وانخفضت LTV) أتيحت معدلات أقل عمومًا. فدفعة أولى بنسبة 10% تقابل LTV بنسبة 90%، بينما يقدم بعض المقرضين منتجات بنسبة LTV تبلغ 95% مقابل دفعة أولى 5%.
تجمع معظم القروض العقارية البريطانية بين فترة معدل ثابت أولية، عادةً سنتان أو خمس سنوات، ثم العودة بعدها إلى المعدل المتغير القياسي للمُقرض (SVR). ويلجأ المقترضون عادةً إلى إعادة التمويل بعرض جديد قبل سريان SVR لأنه يكون أعلى بفارق ملموس في الغالب. ويُعد معدل بنك إنجلترا الأساسي (Bank Rate) المرجع النقدي الذي يؤثر في نهاية المطاف على تسعير التمويل العقاري البريطاني.
كيفية استخدام حاسبة التمويل العقاري البريطاني
- أدخل سعر العقار والدفعة الأولى بالجنيه الإسترليني. تستخرج الحاسبة القرض بطرح الدفعة الأولى من السعر.
- أدخل معدل الفائدة السنوي لعرضك. خلال الفترة الثابتة يكون هذا هو المعدل الثابت، وبعد انتهائها تُحتسب الأقساط على أساس معدل SVR الخاص بالمُقرض.
- أدخل مدة التمويل بالسنوات. المدد الشائعة في المملكة المتحدة هي 25 أو 30 أو 35 سنة، رغم أن العرض الثابت داخل المدة يكون أقصر بكثير عادةً.
- اقرأ القسط الشهري وإجمالي المدفوع خلال المدة وإجمالي الفوائد، بافتراض سريان المعدل المُدخل طوال المدة كاملة.
- خصّص ميزانية منفصلة لضريبة Stamp Duty Land Tax (في إنجلترا وأيرلندا الشمالية) ورسوم التقييم والمسح ونقل الملكية، فهي غير مشمولة هنا.
معادلة قرض السداد
يُشتق القسط الشهري M من معادلة القيمة الحالية للدفعات المتساوية، بمساواة القيمة الحالية لجميع الدفعات المستقبلية بأصل القرض P. المعدل الشهري r هو المعدل السنوي مقسومًا على 12، وn عدد الأقساط الشهرية (السنوات في 12). ولأن العروض الثابتة البريطانية لا تدوم عادةً سوى جزء من المدة، تفترض الأرقام سريان المعدل المُدخل طوال الوقت، وهو أمر مفيد للمقارنة، لكن التكلفة الفعلية تتغير عند عودة القرض إلى SVR أو عند إعادة التمويل.
أخطاء شائعة
- افتراض أن المعدل الثابت الأولي يستمر طوال المدة، بينما تُثبَّت معظم العروض البريطانية لسنتين أو خمس سنوات ثم تعود إلى SVR أعلى.
- نسيان ضريبة Stamp Duty Land Tax والرسوم القانونية ورسوم التقييم، وهي تُدفع نقدًا فوق الدفعة الأولى.
- الخلط بين نسبة الدفعة الأولى ونسبة LTV؛ فدفعة أولى بنسبة 10% تعني تمويلًا بنسبة قرض إلى قيمة 90%.
- إغفال رسوم السداد المبكر عند التخطيط للانتقال أو إعادة التمويل خلال الفترة الثابتة.
- مقارنة العروض بالمعدل المُعلن وحده مع تجاهل رسوم المنتج والترتيب التي تؤثر في التكلفة الحقيقية.
الأسئلة الشائعة
ماذا يحدث عند انتهاء العرض البريطاني بالمعدل الثابت؟
عند انتهاء عرض التمويل العقاري البريطاني بالمعدل الثابت، يعود القرض تلقائيًا إلى المعدل المتغير القياسي للمُقرض (SVR) ما لم يُعِد المقترض التمويل بعرض جديد أو ينتقل إلى منتج مختلف. ويحدد المُقرض هذا المعدل وهو عادةً أعلى من العروض الثابتة وعروض التتبع، لذا ترتفع الأقساط الشهرية عند الرجوع في الغالب. ولهذا يرتّب كثير من المقترضين عرضًا ثابتًا أو متتبعًا جديدًا قبل انتهاء عرضهم الحالي بوقت قصير لتجنب دفع SVR.
ما هو المعدل المتغير القياسي (SVR)؟
المعدل المتغير القياسي (SVR) هو معدل الفائدة الافتراضي الذي يفرضه المُقرض البريطاني بعد انتهاء العرض التمهيدي الثابت أو المتتبع. ويحدد كل مُقرض معدله الخاص، ويمكن أن يتغير حسب تقديره، وغالبًا ما يتبع بصورة عامة تحركات معدل بنك إنجلترا الأساسي. ولأن SVR يكون أعلى عادةً من العروض المتاحة، فإن البقاء عليه لفترة طويلة يميل إلى أن يكون أكثر تكلفة من إعادة التمويل.
كم يجب أن تكون الدفعة الأولى للتمويل العقاري في المملكة المتحدة؟
يشترط المقرضون البريطانيون عادةً دفعة أولى لا تقل عن 5% إلى 10% من سعر العقار، أي ما يقابل نسبة قرض إلى قيمة (LTV) تبلغ 95% أو 90%. وتقلل الدفعات الأكبر نسبة LTV وتتيح عمومًا معدلات فائدة أقل. ودفعة أولى بنسبة 20% أو 25% (أي LTV بنسبة 80% أو 75%) تفتح عادةً أفضل العروض الثابتة تنافسية، وإن كانت الشرائح الدقيقة تختلف بين المقرضين.
ما هي ضريبة Stamp Duty Land Tax (SDLT)؟
ضريبة Stamp Duty Land Tax (SDLT) ضريبة تُفرض على شراء العقارات السكنية في إنجلترا وأيرلندا الشمالية، وتُحتسب بشرائح تصاعدية فوق حد ابتدائي تحدده هيئة الإيرادات والجمارك البريطانية. ويحصل المشترون لأول مرة على إعفاء حتى سقف معين لسعر الشراء، بينما تُطبَّق معدلات أعلى على العقارات الإضافية. أما اسكتلندا فتفرض Land and Buildings Transaction Tax وويلز تفرض Land Transaction Tax بدلًا منها. وينبغي للمشتري التأكد من الشرائح والحدود الحالية لدى الجهة المختصة قبل إتمام الصفقة.
ما المرجع الذي تتبعه معدلات التمويل العقاري البريطانية؟
معدل بنك إنجلترا الأساسي (Bank Rate) هو معدل الفائدة الرسمي في المملكة المتحدة والمرجع الرئيسي لتسعير التمويل العقاري. فقروض التتبع تتحرك مباشرة مع هذا المعدل، بينما تُسعَّر العروض الثابتة استنادًا إلى معدلات المقايضة التي تعكس توقعات السوق لمسار المعدل الأساسي مستقبلًا. ويعرض Calculate.Studio المعدل الأساسي الحالي بشكل منفصل مع تاريخ التحقق منه بدلًا من تضمين معدل ثابت في هذا الدليل.
أيهما أكثر شيوعًا في المملكة المتحدة: قرض السداد أم القرض بفائدة فقط؟
قروض السداد بالأصل والفائدة هي المعيار للمشترين السكنيين في المملكة المتحدة، لأن كل قسط شهري يخفض الرصيد القائم بحيث يُسدَّد القرض بالكامل بنهاية المدة. أما القروض السكنية بفائدة فقط، التي يجب فيها سداد رأس المال بشكل منفصل في النهاية، فهي مقيدة بشكل أشد وتتطلب عادةً خطة سداد معتمدة. وتحاكي هذه الحاسبة قرض السداد بالأصل والفائدة.
المراجع
- HM Revenue & Customs (HMRC) / GOV.UK. Stamp Duty Land Tax: residential property rates and first-time buyer relief. gov.uk/stamp-duty-land-tax.
- Bank of England. Monetary policy and the Bank Rate. bankofengland.co.uk/monetary-policy.
- Financial Conduct Authority (FCA). Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB) sourcebook. fca.org.uk.
- MoneyHelper (Money and Pensions Service). Mortgages: deposits, LTV and standard variable rates. moneyhelper.org.uk.
- GOV.UK. Buying a home: mortgages, surveys and conveyancing. gov.uk.