➕ حاسبة الدفعات الإضافية للقرض العقاري

فهم نتائج السداد المبكر المُجتمَع الخاصة بك

يُميِّز الجدول أدناه بين آليتَي السداد المبكر اللتين تُمثِّلهما هذه الحاسبة، إذ إنهما تُخفِّضان الفائدة عبر مسارين مختلفين نوعًا ما رغم أن كلًا منهما يُقلِّص في النهاية رصيد الأصل بشكل أسرع من الجدول المطلوب وحده.

• تفترض هذه الحاسبة سعرًا ثابتًا للمدة المتبقية وأن جميع الأموال الإضافية تُطبَّق مباشرةً على الأصل بلا غرامة سداد مبكر.
• لا تأخذ في الحسبان إمكانية إعادة صياغة القرض (recasting)، حيث تُعيد الجهة المُقرِضة رسميًا إطفاء القرض عند الرصيد الأقل الجديد لخفض الحد الأدنى المطلوب للقسط — 'إجمالي القسط الشهري الجديد' في هذه الحاسبة يفترض أن الإضافي المتكرر يُدفَع طوعًا فوق القسط المطلوب غير المتغيّر.
• تستبعد الأرقام ضرائب الممتلكات وتأمين المنزل ورسوم اتحاد الملّاك (HOA) وتأمين القرض العقاري الخاص (PMI)، والتي تُجمَع عادةً بشكل منفصل عن دفعات الأصل والفائدة.

ما هي حاسبة الدفعات الإضافية للقرض العقاري؟

تُحاكي هذه الحاسبة شكلين متمايزين من السداد المبكر للقرض العقاري معًا: مبلغ إضافي متكرر يُضاف إلى كل قسط شهري، ودفعة مقطوعة لمرة واحدة تُطبَّق فورًا لتخفيض الرصيد الابتدائي (على سبيل المثال، من مكافأة أو استرداد ضريبي أو ميراث). كلاهما يُخفِّض الأصل الذي تُحتسَب عليه الفائدة، لكنهما يعملان بشكل مختلف — الدفعة المقطوعة تُخفِّض الرصيد الذي يبدأ منه جدول الإطفاء، بينما الدفعة الشهرية الإضافية المتكررة تُنقِص الرصيد كل شهر مستقبلًا.

يُشير مكتب حماية المستهلك المالي إلى أن أي مبلغ دفعة يتجاوز الحد الأدنى المطلوب، سواء كان متكررًا أو لمرة واحدة، يُطبَّق على الأصل في معظم القروض العقارية القياسية (بغياب غرامة سداد مبكر)، وهي الآلية التي تُحاكيها هذه الحاسبة لكلا نوعَي السداد المبكر مجتمعَين.

تُقارَن النتائج بجدول القرض الأصلي عند رصيده الحالي ومدته المتبقية، بحيث يُعزَل التأثير المُجتمَع للدفعة المقطوعة والدفعة الشهرية الإضافية المتكررة على زمن السداد وتكلفة الفائدة عن المسار الأساسي للقرض.

كيفية استخدام حاسبة الدفعات الإضافية للقرض العقاري هذه

1. أدخل رصيد القرض المتبقي الحالي.
2. أدخل سعر الفائدة السنوي للقرض.
3. أدخل عدد السنوات المتبقية على القرض (وليس المدة الأصلية، إلا إذا لم تُسدَّد أي دفعات بعد).
4. أدخل أي مبلغ شهري إضافي متكرر تخطط لإضافته إلى كل قسط؛ اضبطه على صفر إذا أردت محاكاة دفعة مقطوعة فقط.
5. أدخل دفعة مقطوعة لمرة واحدة إن وُجدت؛ اضبطها على صفر إذا أردت محاكاة دفعات إضافية متكررة فقط.
6. اقرأ زمن السداد الجديد، والوقت الموفَّر، والفائدة الموفَّرة، وإجمالي القسط الشهري الجديد (القسط المطلوب مضافًا إليه المبلغ الإضافي المتكرر).

المعادلة وراء الدفعات الإضافية المُجتمَعة

يُحسب القسط الشهري المطلوب أولًا على الرصيد الأصلي على مدى السنوات المتبقية. ثم تُطرَح الدفعة المقطوعة من الرصيد الابتدائي قبل محاكاة الجدول المُسرَّع، ويُضاف المبلغ الإضافي المتكرر إلى القسط المطلوب كل شهر من تلك المحاكاة. يستخدم جدول المقارنة الأساسي الرصيد الأصلي والقسط المطلوب وحده، بلا دفعة مقطوعة ولا إضافة متكررة.

مثال محسوب: رصيد قدره 250,000 دولار بسعر 6.5% مع 25 سنة متبقية له قسط مطلوب قدره 1,688.02 دولارًا، ويستغرق وحده 300 شهر (25 سنة) عند مستوى ذلك القسط. إضافة دفعة إضافية متكررة قدرها 100 دولار (بدون دفعة مقطوعة) ترفع القسط الإجمالي إلى 1,788.02 دولارًا، وبالمحاكاة المباشرة، تُقصِّر السداد إلى نحو 21.9 سنة — أبكر بنحو 3.2 سنوات — بتوفير نحو 37,671 دولارًا في الفائدة.

أخطاء شائعة

• إدخال عدد السنوات منذ نشأة القرض بدلًا من السنوات المتبقية، ما يُنتج جدولًا أساسيًا غير دقيق.
• افتراض أن الدفعة المقطوعة تُخفِّض تلقائيًا القسط الشهري المطلوب — في معظم القروض تُقصِّر المدة بدلًا من ذلك، ما لم يُعَد صياغة القرض رسميًا.
• عدم التأكد من الجهة الخادمة أن الدفعة المقطوعة طُبِّقت على الأصل وليست محتجزة كرصيد دفعة مقدَّمة.
• إغفال بند غرامة سداد مبكر يمكن أن يُطبَّق على دفعة مقطوعة كبيرة في أنواع معينة من القروض.
• احتساب الوفورات مرتين بافتراض أن تأثيرَي الإضافي المتكرر والدفعة المقطوعة يُجمَعان خطيًا — بما أن الفائدة تتراكم على رصيد يتقلَّص، يُحسب التأثير المُجتمَع بمحاكاة شهر بشهر مباشرة، لا بجمع بسيط.

الأسئلة الشائعة

المراجع

1. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). How can extra mortgage payments save me money? consumerfinance.gov.
2. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a prepayment penalty? consumerfinance.gov.
3. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is mortgage recasting? consumerfinance.gov.
4. Fannie Mae. Selling Guide — mortgage payoff and recasting provisions. fanniemae.com.
5. Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.