如何解读你的点数回本结果
购买点数是否值得，取决于把回本月份与贷款预计持有的时长相比较，而不是单看利率降幅的大小。
| 预计持有时长 vs. 回本月份 | 常见结果 |
|---|---|
| 在回本月份之前卖房或再融资 | 点数的前期成本超过已追回的每月节省——按此比较是净亏损 |
| 持有贷款的时间远超过回本月份 | 累计的每月节省超过前期成本——按此比较是净收益 |
| 不确定贷款会持有多久 | 回本周期越短，未能追回前期成本的风险就越小 |
- “每点数利率降幅”是因贷方和贷款项目而异的数字，并非固定的行业标准；本计算器的默认值只是一个常被引用的大致参考起点，应替换为实际贷款估算书上报出的数字。
- 本计算器比较的是同一贷款金额、同一期限在两种不同利率下的结果，并不对用于购买点数的这笔现金的机会成本（例如把这笔钱另作投资）进行建模，这是部分借款人会额外权衡的因素。
- 对于有信心会长期持有贷款、不会再融资或卖房的借款人，购买点数通常更有意义；消费者金融保护局建议在购买点数之前，现实地评估提前卖房或再融资的可能性。
什么是房贷折扣点数？
房贷折扣点数是在贷款成交时预先支付的一笔费用，按惯例每点数相当于贷款金额的1%，用来换取贷款利率的降低。美国消费者金融保护局（CFPB）将折扣点数描述为一种“买低利率”的方式：借款人前期多付一些钱，换取贷方在整个贷款期限内收取更低的利率。
一个点数具体能让利率降低多少，由贷方自行设定，会因贷款项目、市场状况和具体报价而不同——并没有一个统一的行业标准数字。常被引用的一个大致参考值是每个点数降低约0.25个百分点的利率，但这个数字因贷方而异，务必以具体报价的贷款估算书（Loan Estimate）为准，而不要想当然地假设；正因如此，本计算器把“每点数的利率降幅”设为一个可调整的输入项。
由于购买点数需要前期支付一笔费用，而节省则是此后每个月逐步实现的，购买点数是否划算，完全取决于贷款持有的时长。如果借款人在回本月份之前就再融资或卖房，那么为点数多付的钱就超过了省下的钱；如果借款人持有贷款的时间远超过回本月份，就能从中获益。
如何使用这款房贷购房点数计算器
- 输入贷款金额（本金）。
- 输入贷方在不购买任何点数时所报出的利率。
- 输入你正在考虑购买的折扣点数数量。
- 输入你所选贷方针对每个点数提供的利率降幅——请查阅贷款估算书上的具体数字，不要套用通用值，因为这一数字因贷方和贷款项目而异。
- 输入贷款期限（年）。
- 查看点数成本、降低后的利率与每月节省的月供、回本所需月数，以及贷款持有到期时预计的净节省额。
点数与回本月份背后的计算公式
点数成本，就是贷款金额的一个简单百分比。降低后的利率，是用基础利率减去“每点数利率降幅”乘以点数数量得出的。每月节省的金额，是原利率月供与降低后利率月供之差，两者都用标准摊还公式、按相同期限计算得出。
回本所需月数，是点数成本除以每月节省金额，并向上取整到下一个整月，因为不足一整月的节省，要等到下一个完整月份才能真正追平成本。若贷款持有到期，净节省总额则是每月节省金额乘以还款总期数，再减去点数的前期成本。
常见误区
- 误以为所有贷方每个点数带来的利率降幅都一样——每点数的利率降幅由贷方设定，因贷款项目而异，应以实际的贷款估算书为准。
- 在没有估算回本月份的情况下购买点数，结果在到达回本月份之前就卖房或再融资，导致为点数多付的钱超过了实际省下的钱。
- 把折扣点数（能降低利率）和放款点数或贷方手续费（不能降低利率）混为一谈——本计算器的利率降幅逻辑只针对折扣点数进行建模。
- 忽略了用于购买点数的这笔现金存在机会成本——这笔钱本可以用来支付其他成交费用、增加首付，或投资于别处。
- 把回本月份当作一种保证，而不是基于所填利率、期限和点数数值得出的预测结果——提前再融资会改变实际结果。
常见问题
什么是房贷折扣点数？
房贷折扣点数是在贷款成交时预先支付的一笔费用，按惯例相当于贷款金额的1%，用来换取贷款利率的降低。美国消费者金融保护局将这一做法描述为“买低利率”——前期多付一些钱，换取整个贷款期限内更低的利率，从而降低月供。
一个点数能让利率降低多少？
并没有一个统一的行业标准数字——每点数的利率降幅由贷方设定，会因贷款项目和市场状况而异。大约每个点数降低0.25个百分点是常被引用的一个参考起点，但具体贷款的实际数字应以贷方的贷款估算书为准。
房贷点数的回本点是什么意思？
回本点是指：降低利率后累计每月节省的月供，追平购买点数的前期成本所需要的月数，计算方法是点数成本除以每月节省金额，再向上取整到整月。持有贷款的时间超过这个月份，按照这一计算，点数的成本就算“回本”了。
什么情况下购买房贷点数比较划算？
对于有信心会长期持有贷款、不会再融资或卖房的借款人，购买点数通常更划算，因为前期成本需要足够长的时间，才能让此后的每月节省累积超过回本月份。如果预计持有时间较短，相对于可能实现的节省而言，购买点数就是一笔风险更高的前期支出。
房贷点数和放款点数是一回事吗？
不是。折扣点数能降低利率，本计算器建模的就是这一类点数。放款点数是部分贷方另外收取的一项费用，用来覆盖贷款处理成本，并不会降低利率，因此不属于本计算器回本比较的范畴。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.