如何理解印度房贷的规则与费用
印度房贷遵循RBI设定的基准利率和贷款价值比上限，此外还有各邦分别征收的费用。下表总结了经RBI指引和市场惯例核实的主要项目。
| 规则/费用 | 在印度的运作方式 |
|---|---|
| 回购利率挂钩贷款利率（RLLR） | 浮动利率 = RBI回购利率 + 贷方利差；回购利率变动时会重设 |
| 贷款价值比（LTV）上限 | 贷款金额较小时上限更高；贷款金额较大时上限更低，由RBI设定 |
| 首付款（margin） | 房产价值减去获批的贷款金额；贷款金额越大，因LTV上限降低而需要的首付也越高 |
| 印花税与登记费用 | 由邦政府征收，因邦而异；不计入RBI的LTV计算 |
| 利率基准 | RBI回购利率（见页面上的参考利率） |
- 根据RBI自2019年10月起实施的规则，包括房贷在内的新发放浮动利率零售贷款须与外部基准挂钩，最常见的是回购利率。当回购利率变动时，贷方会重设贷款利率，进而调整EMI或剩余贷款期限。
- RBI按贷款规模设定贷款价值比上限，且在该计算中不计入印花税和登记费用，因此买家除了首付款之外，还必须自行筹措资金支付这些费用。
- 印花税和登记费用由各邦政府分别设定，印度各地差异很大，因此同样价格的房产在不同邦所需的前期成本也不同。部分邦对特定群体（例如女性购房者）提供优惠税率。
- 本计算器采用单一固定利率建模。浮动利率房贷会随回购利率的变动而随时间改变。根据RBI规则，个人借款人对浮动利率贷款的提前还款通常不收取罚金。
什么是印度房贷EMI计算器？
印度房贷计算器用标准摊还公式，计算等额月供（EMI）——一种把本金和利息合并在内的固定月供金额，用于在贷款期限内还清住房贷款。EMI是印度借款人做规划时最核心的数字，贷方也会将其与收入相比较，以此评估借款资格。
计算器把房产价值减去首付款，得出贷款金额。印度储备银行（RBI）对贷款价值比（LTV）设有上限：贷款金额较小时上限更高，贷款金额较大时上限更低，因此随着房产价值升高，首付款（借款人自己承担的部分，即margin）也会相应增加。RBI在计算LTV时不计入印花税和登记费用，因此买家必须自行准备资金来支付这些费用。
根据RBI的规则，目前大多数印度浮动利率房贷都与外部基准挂钩，通常通过回购利率挂钩贷款利率（RLLR）实现，即RBI回购利率加上贷方设定的利差。当RBI调整回购利率时，贷款利率也会随之重设，进而改变EMI或贷款期限。本计算器为便于说明，采用单一固定利率建模；实际浮动利率贷款的EMI或期限会随时间变化。
如何使用这款印度房贷计算器
- 以卢比输入房产价值和你的首付款。计算器会用房产价值减去首付款，得出贷款金额。
- 输入银行提供的年利率。对浮动利率贷款而言，这反映的是当前的RLLR（回购利率加上贷方的利差）。
- 输入贷款期限（年）。印度房贷期限通常最长可达20至30年。
- 查看每月EMI、贷款期限内的支付总额和总利息。
- 请单独为印花税和登记费用做预算，这些费用因邦而异，且不计入RBI的贷款价值比计算范围。
EMI的计算公式
等额月供（EMI）由现值年金公式推导得出，该公式使全部未来还款的现值等于贷款本金P。月利率r是年利率除以12；n是还款总期数（贷款期限年数乘以12）。对于与回购利率挂钩的浮动利率贷款，基准利率变动通常会使EMI保持不变、转而调整贷款期限，或者反过来调整EMI而保持期限不变；本计算器为便于清晰比较，采用固定利率进行计算。
常见误区
- 误以为浮动利率下的EMI是固定不变的；与RLLR挂钩的贷款会在RBI回购利率变动时重设，进而改变EMI或贷款期限。
- 误以为贷款能覆盖印花税和登记费用——RBI在计算贷款价值比时并不计入这些费用，须单独支付。
- 忽略了贷款金额越大，贷款价值比上限就越低，因此需要更高的首付。
- 忽略了印花税因邦而异，导致印度各地的前期成本并不相同。
- 只比较各贷方报出的表面利率，而没有核实RLLR中在回购利率之上加收的利差。
常见问题
什么是回购利率挂钩贷款利率（RLLR）？
回购利率挂钩贷款利率（RLLR）是一种直接与印度储备银行回购利率挂钩的浮动房贷利率，等于回购利率加上贷方设定的固定利差。自2019年10月起，RBI要求各银行将包括房贷在内的新发放浮动利率零售贷款与外部基准挂钩，最常见的是回购利率。当RBI调整回购利率时，RLLR也会随之重设，从而改变借款人的EMI或剩余贷款期限。
房贷的EMI是什么意思？
EMI即“等额月供”（Equated Monthly Instalment）——印度借款人每月偿还房贷时支付的固定金额，其中包含利息和本金两部分。在贷款期限的前期，每期EMI中利息所占的比例更大；随着时间推移，本金所占比例逐渐增加，直到贷款完全还清。EMI由贷款金额、利率和期限，按标准摊还公式计算得出。
在印度申请房贷需要多少首付？
首付金额取决于印度储备银行设定的贷款价值比（LTV）上限：贷款金额较小时，可获批的贷款占比更高；贷款金额较大时，则需要更高的首付比例。借款人须自行承担房产价值与获批贷款额之间的差额。由于RBI在计算LTV时不计入印花税和登记费用，买家除了首付款之外，还必须另行准备现金支付这些费用。
印度的印花税是怎么运作的？
印花税和登记费用由各邦政府在房产买卖和登记时征收，因此税率和总成本在印度各邦之间存在差异。这些费用是一笔可观的前期现金支出，且不计入印度储备银行的贷款价值比计算范围，也就是说不能通过房贷来融资。部分邦对特定群体（例如女性购房者）提供更低的税率，值得查阅当地邦的最新税率表。
印度房贷利率参照的是什么基准？
印度浮动利率房贷最常见的做法，是通过回购利率挂钩贷款利率与印度储备银行（RBI）的回购利率挂钩。当RBI货币政策委员会调整回购利率时，贷方通常会在一个季度内相应重设贷款利率。每家贷方会在回购利率之上加收各自的利差，因此报出的利率各不相同。Calculate.Studio会单独显示当前的RBI回购利率及其核实日期。
浮动利率贷款的EMI或期限会发生变化吗？
对于与回购利率挂钩的浮动利率房贷，RBI回购利率的变动会重设贷款利率，贷方通常会保持EMI不变、转而调整剩余贷款期限，也可能选择改变EMI。利率上升可能延长贷款期限或提高EMI，利率下降则可能缩短贷款期限或降低EMI。借款人通常可以要求贷方调整EMI或期限中的任意一项。
参考文献
- Reserve Bank of India (RBI). External benchmark-based lending and repo-linked lending rates. rbi.org.in.
- Reserve Bank of India (RBI). Loan-to-value ratios and housing loan guidelines. rbi.org.in.
- National Housing Bank (NHB). Housing finance and homebuyer guidance. nhb.org.in.
- Reserve Bank of India (RBI). Repo rate and Monetary Policy Committee decisions. rbi.org.in.
- State revenue / registration departments. Stamp duty and registration charges (vary by state). (e.g. igrmaharashtra.gov.in).