如何理解加拿大房贷的规则与费用
加拿大住房融资在期限、保险和压力测试方面有其独特的规则。下表总结了经加拿大金融机构监管署（OSFI）、CMHC及各省惯例核实的主要项目。
| 规则/费用 | 在加拿大的运作方式 |
|---|---|
| 期限 vs 摊还期 | 期限是利率合同的有效期（通常为5年）；摊还期是完全还清贷款所需的总期限（通常为25年） |
| 最低首付 | 价格中不超过设定门槛的部分为5%；首付达到20%可免除违约保险 |
| 房贷违约保险 | 首付低于20%时须购买（例如CMHC）；用于保护贷方，保费并入贷款金额 |
| 压力测试合格利率 | 取“合同利率+2个百分点”与“最低合格利率下限”两者中较高者 |
| 土地转让税 | 省级征收的购房税；部分城市（如多伦多）还会另外加收市级LTT，首次购房者可享退税 |
- 房贷压力测试由加拿大金融机构监管署（OSFI）监管，要求贷方按“合同利率加两个百分点”与“最低合格利率下限”两者中较高的一个来评估借款人的资格——因此审批所依据的利率，要高于借款人实际支付的利率。
- 首付低于20%时，必须购买房贷违约保险；保费通常会并入贷款余额。可投保住宅的最高价格上限，以及部分购房者可获得的30年摊还期，均由联邦政策设定。
- 土地转让税由各省征收，多伦多等部分城市还会额外加收市级土地转让税；首次购房者可能符合退税资格，在一定限额内减免或全免这笔税款。请向所在省份和市政府核实当前税率。
- 加拿大固定利率房贷依法按半年复利计算；本计算器给出的月复利结果是一个接近的、便于比较的近似值，而不是贷方给出的精确数字。
什么是加拿大房贷计算器？
加拿大房贷计算器采用标准摊还公式，算出能在摊还期内还清住房贷款的常规月供。加拿大房贷区分两个不同的时间跨度：“期限（term）”是当前利率合同的有效期（最常见的是5年期），“摊还期（amortization period）”则是完全还清贷款所需的总时间，对于投保借款人而言，传统上是25年。
计算器把房屋价格减去首付款，得出贷款金额。在加拿大，房价中不超过设定门槛的部分，最低首付为5%，超出门槛的部分则须支付更高比例的首付。首付低于20%时，须购买房贷违约保险——通常以加拿大按揭及房屋公司（CMHC）命名，俗称CMHC保险——用于保护贷方，其保费会并入贷款金额。
由于期限比摊还期短，加拿大借款人在整个贷款存续期内通常要续约（renew）好几次，每次续约都要按新的利率重新签约。联邦规定还要求进行房贷压力测试：贷方在审批时，须按“合同利率加两个百分点”与“最低合格利率下限”两者中较高的一个来评估借款人的资格。本计算器为便于比较，采用单一利率贯穿整个摊还期进行计算。
如何使用这款加拿大房贷计算器
- 以加元输入房屋价格和你的首付款。计算器会用房屋价格减去首付款，得出贷款金额。
- 输入你所选期限对应的年利率。请注意，这个利率只在合同期限内有效（通常为5年），期满后须按新的利率续约。
- 输入摊还期（年）。常见的摊还期是25年，部分首次购房者和新建住宅的购房者可获得30年的摊还期。
- 查看常规月供、支付总额和总利息——这里假设所输入的利率适用于整个摊还期。
- 请单独为省级（部分城市还有市级）土地转让税，以及首付低于20%时的CMHC或其他违约保险做预算。
摊还计算公式
常规月供M由现值年金公式推导得出，该公式使全部未来还款的现值等于贷款本金P。月利率r是年利率除以12；n是还款总期数（摊还年数乘以12）。加拿大固定利率房贷按法律规定采用半年复利而非月复利，因此贷方给出的准确月供可能略有差异；本计算器采用月复利，以便于在不同国家之间进行一致的比较。
常见误区
- 把“期限”和“摊还期”混淆——5年期只是利率合同的有效期，并不是还清整笔贷款所需的时间。
- 只按合同利率来判断自己是否符合资格，而忽略了压力测试所采用的更高合格利率。
- 忘记土地转让税，包括多伦多等城市额外加收的市级土地转让税。
- 误以为首付低于20%不会带来额外成本；实际上这需要购买房贷违约保险，并把保费并入贷款金额。
- 忽略了续约风险——每次期限届满、房贷续约时，利率都可能发生变化。
常见问题
加拿大的房贷压力测试是怎么运作的？
加拿大的房贷压力测试要求受联邦监管的贷方，按“借款人的合同利率加两个百分点”与“加拿大金融机构监管署（OSFI）设定的最低合格利率下限”两者中较高的一个来评估借款人的资格。这意味着借款人必须证明，即便利率高于自己实际将要支付的水平，也仍然能够负担月供，这会限制可获批的最大贷款额度。这项测试同时适用于受联邦监管贷方发放的投保和未投保房贷。
加拿大房贷的“期限”和“摊还期”有什么区别？
在加拿大，“期限（term）”是指当前利率和房贷合同的有效期——最常见的是5年期——而“摊还期（amortization）”则是还清整笔贷款所需的总时间，传统上为25年。由于期限比摊还期短，借款人需要多次续约房贷，每次续约都按当时可获得的利率重新签约。做规划时必须考虑到这种续约风险。
什么时候需要购买CMHC房贷保险？
房贷违约保险，通常以加拿大按揭及房屋公司（CMHC）命名，俗称CMHC保险，适用于加拿大购房者首付低于房价20%的情形。它在借款人违约时保护贷方，保费通常会并入房贷余额。这种保险只适用于可投保住宅价格上限以内的房产（该上限由联邦政策设定），此外Sagen和Canada Guaranty等其他保险公司也提供类似产品。
加拿大的最低首付是多少？
在加拿大，房价中不超过联邦设定门槛的部分，最低首付为5%；超出该门槛的部分需要更高比例的首付；超过可投保上限的住宅，首付须达到20%或以上。首付低于20%需要购买房贷违约保险。首付越高，贷款金额、保险费和总利息支出就越低。
加拿大的土地转让税是什么？
土地转让税是购房者在房产所有权过户时须缴纳的一种税，由省级征收，多伦多等部分城市还会作为市级附加税额外征收。税率按购买价格分级递增，首次购房者可能符合退税资格，在一定限额内减免或全免这笔税款。由于这是一笔与首付款分开、数额可观的前期现金支出，购房者应核实当前的省级和市级税率。
加拿大房贷利率参照的是什么基准？
加拿大浮动房贷利率随各贷方的优惠利率（prime rate）变动，而优惠利率又跟随加拿大银行（Bank of Canada）的政策利率。固定房贷利率则是根据相应期限的加拿大政府债券收益率定价，而不是直接跟随政策利率。当加拿大银行调整政策利率时，浮动利率的月供通常也会相应调整。Calculate.Studio会单独显示当前的加拿大银行政策利率及其核实日期。
参考文献
- Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI). Minimum qualifying rate for uninsured mortgages (stress test). osfi-bsif.gc.ca.
- Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). Mortgage loan insurance and down payment rules. cmhc-schl.gc.ca.
- Bank of Canada. Policy interest rate and monetary policy. bankofcanada.ca.
- Financial Consumer Agency of Canada (FCAC). Mortgages: terms, amortization and renewal. canada.ca.
- City of Toronto / provincial revenue authorities. Land transfer tax and first-time buyer rebates. toronto.ca; ontario.ca.