如何解读你的可负担能力测算结果
美国消费者机构和常规贷款机构使用的债务收入比（DTI）基准可以为结果提供参考背景。它们只是指导原则，并非审批结论。
| 比率 | 基准（CFPB／常规做法） |
|---|---|
| 前端比率（住房支出／税前收入） | ≤ 28%——常规舒适基准 |
| 后端比率（全部债务／税前收入） | ≤ 36%——常规基准；本工具中的约束上限 |
| 后端比率最高至43% | 美国合格房贷历史参考上限 |
| 高于43% | 通常需要补偿性因素或特殊项目支持 |
- 本工具测算的月供仅包含本金和利息。房产税、房主保险、私人抵押保险（PMI）和业主协会（HOA）费用——贷款机构会将这些计入前端比率——会降低可负担的贷款额度。
- 该估算假设整个期限内利率固定、收入保持稳定。利率、核保标准和DTI上限因贷款机构、贷款项目和司法辖区而异。
- 基于预算的核算（这笔月供是否还留有储蓄和其他目标的空间）得出的上限，往往比28/36基准更低、更贴合个人实际；具体情况可咨询持牌顾问或住房咨询机构。
什么是房贷可负担能力？
房贷可负担能力是估算一个家庭的收入在常规标准下能负担的最高购房金额。最常被引用的基准是28/36法则，美国消费者金融保护局提到过这一法则，常规贷款机构也在使用：每月住房支出不应超过税前月收入的28%（前端比率），而每月债务总支出——住房支出加上车贷、学生贷款、信用卡最低还款等类似义务——不应超过36%（后端比率）。
本计算器同时计算这两项上限，并采用其中更严格的一个。如果现有债务较多，36%的债务总额上限减去这些债务后，可能低于28%的住房上限，此时后端比率就成为约束条件。得出的最高月供再按输入的利率和期限，通过反推摊还公式换算成贷款额，加上首付款后得出预估最高房价。
不同贷款机构的实际做法有所不同。美国的合格房贷规则历来参考43%的债务收入比上限，一些项目在有补偿性因素的情况下允许更高的比例。28/36基准本身偏保守，也没有检验这笔月供对某个具体家庭的其他支出而言是否真的轻松可负担。
如何使用这款房贷可负担能力计算器
- 输入税前年收入。若为联合申请，请使用合并收入。
- 输入现有月度债务还款总额——包括车贷、学生贷款、个人贷款和信用卡最低还款，但不含房租或水电等生活费用。
- 输入你可用的首付款；它会被加到最高贷款额上，用以估算最高房价。
- 输入你预期的房贷利率和以年为单位的贷款期限。
- 查看在28/36法则下得出的预估最高房价、最高贷款额和最高月供。
28/36可负担能力公式
最高住房月供取以下两者中较小的一个：税前月收入的28%，或税前月收入的36%减去现有债务还款。再通过反推的摊还公式，把这笔月供换算成贷款本金，其中r为月利率，n为还款期数。
示例：年收入90,000美元，折合税前月收入7,500美元。28%上限为2,100美元；36%上限减去500美元债务为2,200美元——因此2,100美元成为约束条件。按6%利率、30年期计算（r = 0.005，n = 360），贷款系数约为166.79，最高贷款额为2,100 × 166.79 ≈ 350,260美元。加上40,000美元首付款，预估最高房价约为390,260美元。
常见误区
- 用税后到手收入代替税前收入——28/36法则是按税前收入定义的。
- 遗漏房产税、保险和HOA费用，而贷款机构会把这些计入28%的住房上限。
- 忘记现有债务；较高的车贷月供可能使36%的债务总额上限成为约束条件。
- 把测算上限当作目标——贷到上限会让利率变化或收入中断时没有任何缓冲。
- 忽视成交费用，这类费用通常会在首付款之外，再增加贷款额的2%—5%。
常见问题
什么是28/36法则？
28/36法则是一项常规放贷指导原则，规定每月住房支出（本金、利息、税费和保险）不应超过税前月收入的28%，每月债务总支出不应超过36%。美国消费者金融保护局将其列为常见的可负担能力基准。本计算器同时应用这两项上限，并采用产生更低最高月供的那一个。
年薪90,000美元能负担多贵的房子？
按28/36法则，90,000美元的税前收入可支持每月最高2,100美元的住房支出（7,500美元的28%），前提是现有债务不会使总债务支出超过36%。按6%利率、30年期计算，这笔月供可支持约350,000美元的贷款；加上40,000美元首付款，预估最高房价接近390,000美元。实际中税费、保险和各项费用会降低这一数字。
为什么现有债务会降低我能负担的房价？
后端比率把全部债务支出限制在税前月收入的36%以内。现有的每一美元月度义务——车贷、学生贷款、信用卡最低还款——都会占用这36%上限内原本可用于房贷月供的额度。当现有债务超过税前月收入的8%时，后端上限就会比28%的住房上限更严格，成为决定结果的约束条件。
28/36法则和贷款机构实际批准的额度一样吗？
不一样。它只是一项保守的初筛基准。实际审批结果取决于信用评分、贷款项目、可证明收入、储备金，以及包含税费和保险在内的完整债务收入比测算。美国合格房贷规则历来参考最高43%的DTI，一些政府支持的项目在有补偿性因素时允许更高的比例。
这款计算器包含房产税和保险吗？
不包含。这里显示的最高月供只涵盖本金和利息。贷款机构会把房产税、房主保险，以及适用情况下的PMI和HOA会费计入前端比率，因此在同样28%上限下，贷款机构实际批准的贷款额会比本工具给出的数字更小。预先估算这些费用并从最高月供中扣除，能得到更贴近实际的贷款上限。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home — housing counseling resources. hud.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.