南非购房者应预算的前期费用
除首付款之外，南非购房者在过户登记时还需以现金支付若干一次性费用。下表列出了经南非税务局（SARS）及产权转让惯例核实的主要费用项目；具体金额取决于购买价格和律师的收费标准。
| 费用项目 | 由谁收取/如何适用 |
|---|---|
| 过户税（Transfer duty） | 由南非税务局（SARS）按累进比例征收；低于每年由SARS重新设定的门槛可免征 |
| 过户（产权转让）费用 | 负责过户的律师收取的费用，加上向契约登记处登记房产所需的登记费 |
| 房贷登记费用 | 房贷律师费、契约登记处的房贷登记费，以及银行收取的一次性开办费 |
| 首付款 | 能减少贷款金额；并非所有银行都要求首付，但首付能降低月供，也可能争取到更好的利率 |
| 利率基准 | 优惠贷款利率（prime），设定在南非储备银行回购利率之上的固定利差（见页面上的参考利率） |
- 过户税须支付给南非税务局，不能并入房贷（bond），须以现金支付。购买价格低于每年调整的门槛的房产可免征过户税；从已注册增值税的开发商处购房时，适用的是增值税而非过户税。
- 过户费用和房贷登记费用由不同的律师分别收取，须在登记时以现金支付，且在首付款之外额外支付。
- 由于大多数房贷（bond）都是与优惠利率挂钩的浮动利率贷款，当南非储备银行调整回购利率时，月供也会随之变化。这里给出的单一利率结果仅作示意。
- 本计算器不包含房主保险、房贷人寿保险、地方税费（rates）和物业管理费，以及月度服务费。
南非的“bond”计算器是什么？
在南非，住房贷款普遍被称为“bond”——是“在房产契约登记处（Deeds Office）就该房产登记的抵押债券（mortgage bond）”的简称。房贷（bond）计算器采用标准摊还公式，算出能在贷款期限内同时覆盖利息和本金的月供。这份登记在案的抵押债券，就是银行在贷款完全还清之前所持有的担保权益。
计算器把购买价格减去首付款，得出贷款金额。南非各银行在部分情况下可以批出高达100%的贷款（bond），但首付能减少贷款规模、降低月供，往往还能争取到更优惠的利率。常被提及的首付比例，并不能反映买家实际需要准备的全部现金，因为过户费用和房贷登记费用需要另行以现金支付。
大多数南非房贷（bond）都是相对于优惠贷款利率（prime lending rate）定价的浮动利率贷款，因此当南非储备银行（SARB）调整回购利率（repo rate）时，月供也会随之上下变动。按照长期惯例，优惠利率（prime）设定在回购利率之上一个固定的利差。本计算器为便于说明，采用单一固定利率建模；实际的房贷月供在浮动利率贷款存续期内会不断变化。
如何使用这款南非房贷（bond）计算器
- 以兰特（rand）输入购买价格和你的首付款。计算器会用购买价格减去首付款，得出贷款金额。
- 输入年利率。银行通常以“优惠利率（prime）”为基准报价——例如“等于优惠利率”，或对信用状况更好的申请人报出“优惠利率减去一定利差”。
- 输入贷款期限（年）。南非标准的房贷期限是20年，不过也提供25年和30年的期限选项。
- 查看每月房贷还款额、整个期限内的支付总额和总利息。
- 请单独以现金预算过户税（transfer duty）、过户（产权转让）费用和房贷登记费用，这些通常都不能并入贷款本金。
房贷（bond）还款公式
月供M由现值年金公式推导得出，该公式使全部未来还款的现值等于贷款本金P。月利率r是年利率除以12；n是还款总期数（年数乘以12）。由于大多数南非房贷（bond）是与优惠利率挂钩的浮动利率贷款，只要基准利率发生变动，实际月供就会随之改变；本计算器为便于清晰比较，采用固定利率进行计算。
常见误区
- 只为首付款做预算，却忘记了过户税、过户费用和房贷登记费用——这些都需要以现金支付。
- 误以为利率是固定的；大多数南非房贷（bond）都是浮动利率，跟随优惠贷款利率变动。
- 误以为过户税可以并入贷款融资——南非税务局的过户税必须单独以现金支付。
- 忽略了从已注册增值税的开发商处购房时，适用的是增值税而不是过户税。
- 忽略了房主保险、地方税费、物业管理费和房贷服务费等月度附加成本。
常见问题
南非的“bond”是什么？
在南非，“bond”是住房贷款的日常说法——更准确地说，是在房产契约登记处就该房产登记的抵押债券（mortgage bond），作为贷款的担保。人们说自己在申请“bond”，意思就是在向银行申请房贷。这份抵押债券会一直登记在该房产名下，直到贷款完全还清，届时才会被注销。
申请房贷（bond）需要多少首付？
南非各银行最高可以批出相当于购买价格100%的房贷（bond），因此首付并非总是强制要求，但支付首付能减少贷款金额、降低月供，并有可能争取到更好的利率。需要注意的是，买家还需要额外准备现金支付过户税、过户费用和房贷登记费用，这些都与首付款是分开的、额外的支出。
什么是过户税？由谁支付？
过户税是买家在购置房产时须支付给南非税务局（SARS）的一种税，按购买价格以累进比例计算。购买价格低于SARS每年重新设定的门槛的房产可免征过户税。过户税不能并入房贷（bond）融资，必须以现金支付。当房产是从已注册增值税的卖方（例如开发商）处购买时，适用的是增值税而不是过户税。
南非房贷（bond）利率参照的是什么基准？
南非房贷利率通常以优惠贷款利率（prime rate）为基准报价，各银行会在南非储备银行（SARB）公布的回购利率之上设定一个固定的利差。信用状况较好的申请人可能获得低于优惠利率的报价，而风险较高的申请人则可能被收取高于优惠利率的价格。由于大多数房贷（bond）都是浮动利率，只要南非储备银行调整回购利率，月供就会随之变化。Calculate.Studio会单独显示当前的基准利率及其核实日期。
南非房贷（bond）的月供是固定的还是浮动的？
大多数南非住房贷款都是与优惠贷款利率挂钩的浮动利率房贷（bond），也就是说，当南非储备银行调整回购利率时，月供也会随之上涨或下降。部分银行也提供在特定期限内的固定利率房贷，但这类产品较为少见，且定价往往更高。由于浮动利率是默认选项，借款人应为贷款存续期内月供可能发生的变化做好规划。
什么是房贷开办费（bond initiation fee）？
房贷开办费是南非银行在登记新房贷（bond）时收取的一次性费用，与房贷律师费、契约登记处的房贷登记费一起，构成整体房贷登记费用的一部分。这是申请房贷时的一项标准费用。部分银行允许把开办费并入贷款金额，但剩余的过户费用和登记费用通常仍需在登记时以现金支付。
参考文献
- South African Revenue Service (SARS). Transfer Duty rates and thresholds. sars.gov.za/tax-rates/transfer-duty.
- South African Reserve Bank (SARB). Repo rate and monetary policy. resbank.co.za.
- National Credit Regulator (NCR). Home loans and the National Credit Act. ncr.org.za.
- South African Revenue Service (SARS). New transfer duty rates effective 1 April 2025. sars.gov.za.
- Deeds Office (Department of Agriculture, Land Reform and Rural Development). Registration of mortgage bonds. gov.za.