如何解读你的美国房贷结果
以下参考数值来自美国消费者金融保护局（CFPB）常引用的可负担性和成本基准，以及常规贷款业务中的通行惯例。它们是参考准则，而不是硬性限制。
| 项目 | 美国参考基准/惯例 |
|---|---|
| 住房成本 / 税前收入 | 前端比率不超过28%（CFPB的28/36准则） |
| 总债务 / 税前收入 | 后端比率不超过36%（CFPB的28/36准则） |
| 免除PMI所需首付 | 常规贷款中为房价的20%（即贷款价值比80%） |
| 利率基准 | 房地美PMMS 30年期固定利率平均值（见页面上的参考利率） |
| 购房点数 | 1点数=贷款金额的1%，预付以换取更低利率 |
- 本计算器不包含房产税、房主保险、业主协会/公寓管理费和PMI。这些项目加在一起，往往会给真实的每月住房支出增加几百美元。
- 请输入票面利率，而不是APR。APR把费用、点数和部分成交费用都打包计入，通常会略高于票面利率。
- 房地美的PMMS调查的对象，是首付20%、信用良好的借款人所对应的常规、合规、完全摊还型购房贷款；具体报价会因信用分数、贷款规模和点数而有所不同。
- 本模型只适用于固定利率贷款。ARM的月供在初始固定期结束后会发生变化，本计算器未对此建模。
什么是美国房贷计算器？
美国房贷计算器采用标准的摊还公式，算出一笔住房贷款在固定期限内按相等分期偿还所对应的固定本息月供。30年期固定利率房贷是美国最常见的贷款结构；15年期固定利率是主要的替代选择，利率通常更低，但月供更高。浮动利率贷款（ARM）也存在，但只占购房贷款中的少数。
计算器把房屋价格减去首付款，得出贷款本金。在常规贷款中，如果首付低于房价的20%，通常会触发私人抵押保险（PMI）——这是一项用于保护贷方的额外月度费用，本计算器不对此建模。政府支持的FHA贷款、VA贷款和USDA贷款各自有不同的首付和保险规则。
美国购房者在成交时还要支付成交费用——包括贷方的放款手续费、评估费、产权保险、托管费和登记费——通常是贷款金额的百分之几。借款人也可以预付购房点数（discount points，每点数相当于贷款金额的1%）来换取更低的利率。本计算器只计算月供；PMI、税费、保险和成交费用需要单独预算。
如何使用这款美国房贷计算器
- 以美元输入房屋购买价格和你计划支付的首付款。计算器会用房屋价格减去首付款，得出贷款本金。
- 输入贷方报出的年度票面利率——即贷款的名义利率，而不是年化利率（APR），后者还包含费用和点数。
- 输入贷款期限（年）。美国最常见的期限是30年和15年。
- 查看固定的本息月供、整个期限内的支付总额，以及总利息成本。
- 如果你的首付低于20%，请额外加上PMI的估算金额，以及房产税和房主保险，才能大致估计出真实的每月住房总支出。
摊还计算公式
固定月供M由现值年金公式推导得出，该公式使全部未来还款的现值等于贷款本金P。月利率r是年度票面利率除以12；n是还款总期数（年数乘以12）。当利率为零时，月供公式简化为本金除以还款期数。
常见误区
- 把本息月供当作全部住房支出——美国购房者还需要缴纳房产税、房主保险，且往往还有PMI或HOA费用。
- 误把APR当作票面利率填入，这会高估月供金额。
- 误以为首付低于20%不会带来额外成本；常规贷款首付低于20%时，通常需要缴纳PMI，直到贷款价值比降到80%为止。
- 忽略了成交费用和购房点数——这些需要在成交时以现金支付，与首付款是分开的两笔款项。
- 只比较30年期和15年期贷款的月供高低，而忽略了30年期贷款要多付出的巨额总利息。
常见问题
为什么30年期固定利率房贷在美国这么普遍？
30年期固定利率房贷是美国最主流的住房贷款，因为它把还款分摊到很长的期限内，使月供保持较低水平，并在整个贷款期限内锁定利率，月供永远不会上涨。这一结构得到了美国二级抵押贷款市场的支撑——房地美和房利美等由政府支持的企业会收购合规贷款。15年期固定利率是主要的替代选择，利率更低，但月供更高。
什么是PMI？什么时候需要缴纳？
私人抵押保险（PMI）是美国常规贷款中的一项额外月费，适用于借款人首付低于房价20%的情形。它保护的是贷方，而不是借款人，防范违约风险。当贷款余额降到原始房价的80%时，通常可以申请取消PMI；根据联邦《房主保护法》，降到78%时会自动终止。本计算器不包含PMI。
什么是房贷购房点数？
购房点数是支付给贷方的一项可选前期费用，用来降低美国房贷的利率。一个点数的成本是贷款金额的1%，通常能把利率降低零点几个百分点。支付点数可以降低月供和总利息，但只有当借款人持有贷款的时间足够长、能收回这笔前期成本时，才真正划算。
美国房贷利率参照的是什么基准？
美国30年期固定利率房贷广泛以房地美的“主要房贷市场调查”（PMMS）为基准——这是常规、合规购房贷款利率的每周平均值。实际报出的利率会随整个债券市场波动——尤其是10年期美国国债收益率和抵押贷款支持证券（MBS）的定价——并因信用分数、贷款规模和点数而有所不同。Calculate.Studio会单独显示当前的PMMS基准利率及其核实日期。
美国购房的成交费用包括哪些？
成交费用是在最终完成美国房贷手续时支付的各项费用，通常是贷款金额的百分之几。包括贷方的放款和核保手续费、评估费、产权调查和产权保险、托管费用、登记费，以及房产税和保险的预缴款项。成交费用与首付款是分开的，通常需要在成交时以现金支付，不过部分费用可以并入贷款本金，或由卖方让利承担。
28/36法则是怎么用的？
28/36法则是美国消费者金融保护局常引用的一项常规可负担性准则：每月住房支出（本金、利息、税费和保险）不应超过税前月收入的28%，每月总债务支出不应超过36%。贷方会结合这类债务收入比、信用分数和储备金情况，来评估借款人能够负责任地偿还多少贷款。
参考文献
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home and understanding closing costs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Private mortgage insurance (PMI) and the Homeowners Protection Act. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs and refinancing. federalreserve.gov.