如何理解你的ARM情景模拟结果
ARM调整后的利率由指数利率加加点决定，并受上限约束——这些本计算器都无法预测。下表解释了各个结构性术语的含义，方便正确解读具体贷款的披露文件。
| ARM术语 | 含义 |
|---|---|
| 指数利率 | ARM所跟踪的一个公开市场利率——在当前美国ARM贷款中，随着行业整体从LIBOR过渡（由ARRC推荐），通常为有担保隔夜融资利率（SOFR） |
| 加点 | 贷方在每次调整时加到指数利率上的一个固定百分比；写在贷款合同中，贷款存续期内不会改变 |
| 首次调整上限 | 固定期结束后第一次重设时，利率能上涨的最大幅度 |
| 周期调整上限 | 首次调整之后，此后每次重设时利率能上涨的最大幅度 |
| 终身上限 | 在剩余贷款期限内，利率相对贷款初始利率能上涨的最大幅度 |
- 本计算器不预测未来利率、指数利率数值，或某一笔具体ARM贷款调整时利率最终会落在什么水平——调整后利率是你自行输入用来测试情景的数值，而不是本工具预测出的结果。
- 具体的指数、加点和上限数值因贷方和贷款产品而异，必须以该笔贷款自身的《诚实借贷法》披露文件（包括申请时提供的CHARM手册）为准；本计算器有意不对这些条款设定通用数值。
- 由于调整后月供是按调整时点的剩余余额计算，而不是按原始本金计算，两笔调整后利率相同但固定期长度不同的ARM贷款，可能产生不同的调整后月供。
什么是浮动利率贷款（ARM）？
浮动利率贷款（ARM）在最初一段时期内采用固定利率——常用“5/1”这类记法表示，意思是先固定5年，此后开始调整——此后利率会按合同约定的周期，根据一个市场指数利率加上固定的贷方加点重新设定，并受贷款合同中设定的各类上限约束。美国消费者金融保护局（CFPB）以及联邦规定的《浮动利率抵押贷款消费者手册》（CHARM手册）对这一结构做了说明，并要求贷方在贷款成交前向ARM借款人披露相关信息。
在当前的美国市场上，大多数ARM都以有担保隔夜融资利率（SOFR）为基准指数——这是替代性参考利率委员会（ARRC）在LIBOR逐步退出后推荐使用的参考利率。借款人在利率调整后实际支付的利率，等于重设日的指数利率数值加上贷方加点，并受贷款调整上限的约束——这些数字在放款时都无法确知。
ARM合同通常包含三类上限，用来限制利率的变动幅度：首次调整上限（第一次重设时的最大涨幅）、周期调整上限（此后每次重设时的最大涨幅），以及终身上限（在贷款剩余期限内，利率相对初始利率能上涨的最大幅度）。本计算器不套用具体的上限数值，因为这些数值因贷款产品而异，本工具不会凭空设定——具体报价适用的上限，请查阅该笔贷款的《诚实借贷法》披露文件。
如何使用这款ARM计算器
- 输入贷款金额（本金）。
- 输入该笔ARM贷款提供的初始固定期利率。
- 输入固定利率期限的年数（例如5/1 ARM应填5）。
- 输入一个假设的调整后利率——这是你想测试的一个数值，而不是对重设时指数加加点实际结果的预测。可以尝试多个数值，观察不同情景下的结果。
- 输入贷款总期限（年）。
- 查看初始月供、按你假设的调整后利率算出的新月供、两者之间的差额，以及调整时点的剩余贷款余额。
ARM情景月供背后的计算公式
初始月供，是按初始利率、以完整贷款期限为期数，用标准摊还公式计算得出。调整日的剩余余额，则是把这套摊还计划按初始利率一直推算到固定期结束时点。
调整后月供，则是把摊还公式重新作用于这笔剩余余额，采用你输入的假设调整后利率，期限为固定期结束后剩余的年数。由于利率是用户自行输入的，这模拟的是“如果利率变成X会怎样”，而不是预测指数和加点实际会产生的结果。
常见误区
- 把“调整后利率”这一输入项当成预测结果，而不是情景假设——本计算器无法得知未来某个重设日，指数利率加加点实际会是多少。
- 忘记ARM利率的涨幅受贷款合同中约定的上限约束，而这款通用计算器并未套用这些上限，因为不同产品的上限数值各不相同。
- 误以为调整后月供是按原始贷款金额计算的——实际上它是按调整时点的剩余余额计算的，这个数字虽然低于原始本金，但由于贷款早期摊还本金的速度较慢，通常仍然相当可观。
- 把固定期长度（如“5/1”中的“5”）和调整频率（“1”，即此后每一年可以调整一次）混淆——这是ARM记法中两个不同的数字。
- 在假设某个具体的调整后利率之前，没有阅读CHARM手册或《诚实借贷法》披露文件，了解具体贷款报价所适用的指数、加点和上限结构。
常见问题
“5/1 ARM”是什么意思？
在美国常见的ARM记法中，第一个数字是初始固定利率期的年数，第二个数字是此后利率可以调整的频率（以年为单位）。5/1 ARM是指前五年利率固定，此后在贷款剩余期限内，利率每年可以调整一次。
ARM调整后的利率是怎么确定的？
调整后利率等于重设日一个公开市场指数利率的数值，加上贷款合同中设定的固定加点，并受调整上限约束，限制利率的最大涨幅。在当前美国市场上，大多数ARM都以有担保隔夜融资利率（SOFR）为基准指数——这是替代性参考利率委员会（ARRC）推荐用来取代LIBOR的利率。
这款计算器能告诉我调整后我的ARM利率会是多少吗？
不能。本计算器是一款情景模拟工具——你输入一个假设的调整后利率，就能看到它作用于贷款剩余余额时会产生怎样的月供。它并不预测未来的指数利率数值，事实上也没有任何计算器能可靠地预测一个以市场为基础的指数在数年之后会处于什么水平。
什么是ARM调整上限？
调整上限是合同中对ARM利率变动幅度的限制：首次调整上限限制第一次调整的幅度，周期调整上限限制此后每次调整的幅度，终身上限限制利率在贷款存续期内相对初始利率能上涨的总幅度。具体的上限数值因贷方和贷款产品而异，会在贷款的《诚实借贷法》文件（包括CHARM手册）中披露。
为什么调整后的月供是按不同于原始贷款金额的余额计算的？
因为在固定利率期内，贷款一直在按摊还计划偿还，到利率调整时，部分本金已经被偿还。调整后月供是按这笔剩余余额计算的，而不是按原始贷款金额计算，期限为固定期结束后剩余的年数。
ARM是不是比固定利率房贷风险更高？
ARM存在固定利率房贷所没有的月供不确定性，因为一旦利率调整，月供可能上涨（或下降），而固定利率的月供在贷款存续期内永远不变。这种权衡是否合适，取决于借款人预计持有贷款的时间长短、对月供波动的承受能力等因素——这些都不是这款教育性计算器针对具体借款人所能评估的内容。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an adjustable-rate mortgage (ARM)? consumerfinance.gov.
- Board of Governors of the Federal Reserve System et al. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM booklet).
- Alternative Reference Rates Committee (ARRC). Recommendations for use of the Secured Overnight Financing Rate (SOFR) in adjustable-rate mortgages. newyorkfed.org/arrc.
- Federal Reserve Bank of New York. Secured Overnight Financing Rate (SOFR) data and publication. newyorkfed.org.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.