一个房贷折扣点数的成本与作用
房贷折扣点数是在成交时预先支付的一笔费用，按惯例每个点数定价为贷款金额的 1%，用以换取贷款利率的下调。美国消费者金融保护局（CFPB）将折扣点数描述为一种「买低」利率的方式：借款人先期多付一些，以换取贷方在贷款存续期内收取更少的利息。
单个点数能把利率降低多少，由贷方决定，并因贷款项目和市场条件而异——并不存在某个全行业统一的固定数字。每个点数约降低 0.25 个百分点常被引作参考起点，但任何具体报价的实际数值都应以贷方的《贷款估算书》（Loan Estimate）为准，而不能想当然。
回本月份的计算方法
回本点是判断点数能否收回成本的标准检验：它的计算方式是点数成本除以每月节省的还款额，并向上取整到下一个整月，因为不足一个月的节省额要到下一个完整月份才能完全收回成本。在回本月份之前出售房产或再融资的借款人，为点数预先支付的金额会超过降息所带来的节省；而在该月份之后仍长期持有贷款的借款人，在这一比较下则是划算的。
该计算方法通过比较同一笔贷款金额和期限在两种不同利率下的情况，单独衡量降息本身的价值。它并未考虑用于购买点数的现金的机会成本——例如将这笔钱投资于别处——这是一些借款人会在回本月份之外单独权衡的另一项考量。
算例：一笔 30 万美元、利率 6.5% 的贷款购买 1 个点数
设想一笔 30 万美元、30 年期贷款，不购买任何点数时的基准利率为 6.5%。购买 1 个点数的成本为 300,000 美元 x 1% = 3,000 美元，按贷方报出的每个点数降低 0.25 个百分点计算，利率降至 6.25%。
使用标准摊还公式，6.5% 基准利率下的月供为 1,896.20 美元，降息后 6.25% 利率下的月供为 1,847.15 美元——每月节省 49.05 美元。回本点为 3,000 美元 / 49.05 美元 = 61.16 个月，向上取整至第 62 个月；如果该贷款持有至完整的 30 年（360 个月）到期，则在扣除 3,000 美元成本后，预计净节省约为 14,658.89 美元。
| 项目 | 数值 |
|---|---|
| 基准利率月供（6.5%） | 1,896.20 美元 |
| 降息后月供（6.25%，购买 1 个点数后） | 1,847.15 美元 |
| 每月节省 | 49.05 美元 |
| 1 个点数的成本 | 3,000 美元 |
| 回本点 | 第 62 个月 |
| 持有至 360 个月到期的净节省 | 约 14,658.89 美元 |
为何回本期限至关重要
购买点数是否划算，完全取决于贷款实际持有的时间相对于回本月份的长短，而不仅仅取决于降息幅度的大小——以高昂点数成本换来的大幅降息，回本期仍可能很长；而金额较小的贷款上一次幅度不大的降息，反而可能很快回本。在上述算例中，确信自己会持有贷款远超 62 个月的借款人有望从该点数中获益；而预期会更早出售房产或再融资的借款人，很可能为点数支付的金额超过其所收回的节省额。
由于许多借款人实际的持有期限并不确定——工作变动、家庭状况和市场条件都可能促使比原计划更早出售或再融资——CFPB 建议在购买点数之前，先权衡提前退出的可能性与预计的回本月份，而不是假定贷款一定会持有至完全到期。
点数与增加首付款的比较
购买点数和增加首付款是两种机制不同的手段：折扣点数是在贷款金额固定的前提下降低利率，而更多的首付款则直接减少贷款金额本身，从而同时降低月供和支付的总利息，且无需等待任何回本月份，因为贷款金额更小，从第一期还款起成本就更低。这两种策略所需的现金来自成交时可用的同一笔资金池，因此对于手头可用额外现金金额固定的借款人而言，两者之间是直接的取舍关系。
由于增加首付款会立即减少贷款金额、且不存在未来的回本要求，它不像购买点数那样承担提前出售或再融资可能导致成本无法收回的前瞻性风险，而这正是购买点数所固有的敞口。在成交时拥有一笔固定额外现金的借款人，应将点数经回本调整后的节省额，与增加首付款所带来的立即且无条件的月供降低进行比较。
常见问题
什么是房贷折扣点数？
房贷折扣点数是在成交时预先支付的一笔费用，按惯例等于贷款金额的 1%，用以换取更低的贷款利率。美国消费者金融保护局将此描述为「买低」利率——先期多付一些，以换取在整个贷款存续期内更低的利率，从而获得更低的月供。
一个点数能把我的利率降低多少？
并不存在某个全行业统一的固定数字——每个点数对应的降息幅度由贷方决定，并因贷款项目和市场条件而异。每个点数约降低 0.25 个百分点常被引作参考起点，但具体贷款的实际数值应以贷方的《贷款估算书》为准。
房贷点数的回本点是什么，如何计算？
回本点是指降息所累积的每月节省额达到点数预付成本所需的月数，计算方式为点数成本除以每月节省额，并向上取整到整月。在点数成本为 3,000 美元、每月节省 49.05 美元的算例中，回本点落在第 62 个月。
在一笔 30 万美元贷款上花 3,000 美元买 1 个点数值得吗？
这取决于贷款会持有多久。在该算例中，这个点数在第 62 个月回本；确信自己会在此之后仍长期持有贷款的借款人，若持有至完整的 30 年到期，有望净赚约 14,658.89 美元；而可能更早出售房产或再融资的借款人，则未必能收回这笔预付成本。
我应该买点数还是增加首付款？
折扣点数是在贷款金额固定的前提下降低利率，需要持有贷款超过回本月份才划算；而增加首付款会立即减少贷款金额本身，从第一个月起就降低月供和总利息，且没有回本要求。手头有一笔固定额外现金的借款人，应将点数经回本调整后的节省额，与增加首付款所带来的无条件降低进行比较。
折扣点数和手续费点数（origination points）一样吗？
不一样。折扣点数用于降低利率，也是本计算器所建模的点数类型。手续费点数则是某些贷方为覆盖贷款办理成本而收取的另一项费用，并不降低利率，因此不属于此处所述回本比较的一部分。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.