如何理解澳大利亚房贷的特色功能与费用
澳大利亚房贷有一些独特的功能和前期费用。下表总结了经澳大利亚审慎监管局（APRA）、澳储行（RBA）及各州税务局惯例核实的主要项目。
| 功能/费用 | 在澳大利亚的运作方式 |
|---|---|
| 浮动利率 | 常见结构；利率和月供会在贷款存续期内发生变化 |
| 抵消账户（Offset account） | 与房贷挂钩的账户，其余额会从用于计算每日利息的贷款余额中扣减 |
| 贷方抵押保险（LMI） | 贷款价值比超过80%时收取的一次性费用；首付越低，费用越高 |
| 还款能力压力测试缓冲（Serviceability buffer） | APRA要求贷方按“利率加上缓冲值（3个百分点）”来评估借款人的还款能力 |
| 印花税 | 由各州和领地分别设定的转让税；符合条件的首次购房者可享受减免 |
- 印花税（转让税）由各州和领地独立设定，因此同样价格的房产在澳大利亚不同地区所需缴纳的税额并不相同。首次购房者的减免政策和门槛也因地区而异。请向所在州或领地的税务局核实当前税率。
- 澳大利亚审慎监管局（APRA）要求贷方评估：如果利率上浮一个还款能力压力测试缓冲值，借款人是否仍能负担月供。自2021年末以来，该缓冲值一直设定为3个百分点。
- 贷方抵押保险保护的是贷方而非借款人，适用于贷款价值比超过80%的情形，除非有担保人或符合条件的政府担保计划介入。
- 本计算器建模的是固定利率的本息贷款，不模拟抵消账户带来的利息节省、只还利息期或浮动利率变化。
什么是澳大利亚房贷计算器？
澳大利亚房贷计算器采用标准摊还公式，算出能在贷款期限内还清本息的常规还款额。与长期固定利率占主导的美国不同，澳大利亚市场以浮动利率贷款和较短的固定利率期为特征，因此当贷方调整浮动利率时，借款人的月供也会随之变化。
计算器把房产价格减去首付款，得出贷款金额。借贷金额超过房产价值的80%（即贷款价值比超过80%）通常需要购买贷方抵押保险（Lenders Mortgage Insurance，LMI）——这是一项用于保护贷方的一次性费用，随着首付比例的降低而急剧上升。20%的首付是通常用来避免LMI的门槛。
许多澳大利亚贷款都包含抵消账户（offset account）——一个与房贷挂钩的交易账户，其余额会在计算每日利息时从贷款余额中扣减。存放在抵消账户中的资金能降低利息，同时又不算作正式还款，资金仍然可以随时支取。本计算器建模的是标准的本息贷款，不模拟抵消账户余额或浮动利率的变化。
如何使用这款澳大利亚房贷计算器
- 以澳元输入房产价格和你的首付款。计算器会用房产价格减去首付款，得出贷款金额。
- 输入贷方报出的年利率。对浮动利率贷款而言，这是当前利率，会随时间变化。
- 输入贷款期限（年）。澳大利亚标准的房贷期限是25年或30年。
- 查看月供、整个期限内的支付总额和总利息——这里假设所输入的利率适用于整个期限。
- 请单独为印花税（由所在州或领地设定）、首付低于20%时的LMI，以及产权转让和贷方手续费做预算。
还款计算公式
常规月供M由现值年金公式推导得出，该公式使全部未来还款的现值等于贷款本金P。月利率r是年利率除以12；n是还款总期数（年数乘以12）。由于浮动利率贷款在澳大利亚很常见，当贷方调整利率时，实际月供就会变化；本计算器为便于比较而采用固定利率，不模拟抵消账户带来的利息节省。
常见误区
- 误以为浮动利率会保持不变；澳大利亚浮动利率贷款的月供会随贷方调整利率而变化。
- 忘记印花税——这项费用由各州和领地分别设定，可能是一笔相当可观的现金支出。
- 在借贷金额超过房产价值80%时，忽略了贷方抵押保险。
- 把抵消账户和再提款额度（redraw facility）混淆；只有抵消账户的余额会与贷款余额相抵扣以计算每日利息，两者的规则并不相同。
- 只按当前利率做预算，而没有考虑贷方评估中使用的APRA还款能力压力测试缓冲值。
常见问题
澳大利亚的抵消账户是怎么运作的？
抵消账户是与澳大利亚房贷挂钩的一个交易或储蓄账户，其余额会在计算每日利息之前从贷款余额中扣除。举例来说，一笔40万澳元的贷款，如果抵消账户中存有2万澳元，计息时就相当于贷款余额只有38万澳元。这笔钱依然可以随时支取，也不算作正式还款，因此抵消账户既能降低利息，又能保留资金的流动性。本计算器不模拟抵消账户余额。
什么是贷方抵押保险（LMI）？
贷方抵押保险（LMI）是一项一次性的保险费用，在借款人违约时保护贷方，适用于贷款金额超过房产价值80%（即贷款价值比超过80%）的情形。LMI由借款人支付，但保障的是贷方；随着首付比例降到接近5%，其费用会急剧上升。部分借款人通过20%的首付、担保人，或符合条件的政府担保计划来避免支付LMI。本计算器不包含LMI。
澳大利亚房产的印花税是怎么收取的？
印花税，也称转让税，是澳大利亚各州和领地在房产过户时征收的一种税，因此同样价格的房产在不同地区应缴税额并不相同。各州和领地各自设定自己的税率、门槛和首次购房者减免政策。由于印花税可能是一笔较大的前期现金支出，购房者应向所在州或领地的税务局核实当前的税率表。本计算器不包含印花税。
什么是APRA的还款能力压力测试缓冲值？
还款能力压力测试缓冲值，是澳大利亚审慎监管局（APRA）要求贷方在评估房贷申请时加算的一个利率余量：银行会测试，如果利率上浮这个缓冲值，借款人是否仍能负担月供。自2021年末以来，APRA一直将该缓冲值维持在3个百分点。它会影响借款人实际能获批的贷款额度，这一额度可能低于仅按当前利率计算月供所显示的水平。
澳大利亚房贷利率参照的是什么基准？
澳大利亚浮动房贷利率大体跟随澳大利亚储备银行（RBA）董事会设定的现金利率目标（政策利率）变动。当RBA调整现金利率时，贷方通常也会相应调整浮动房贷利率，但幅度和时点不一定完全一致。固定利率贷款则是根据市场融资成本和对未来现金利率的预期来定价的。Calculate.Studio会单独显示当前的现金利率目标及其核实日期。
澳大利亚房贷通常是浮动利率还是固定利率？
浮动利率贷款在澳大利亚市场十分普遍，许多选择固定利率的借款人，也只是在最初一到五年的短期内锁定利率，之后就转为浮动利率。这与长期固定利率占主导的市场形成对比。由于浮动利率下的月供会随贷方利率变化，澳大利亚借款人应为贷款存续期内月供可能上涨或下降做好规划。
参考文献
- Reserve Bank of Australia (RBA). Cash rate target and monetary policy. rba.gov.au/statistics/cash-rate.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Macroprudential settings and the serviceability buffer. apra.gov.au.
- Australian Securities and Investments Commission (ASIC) MoneySmart. Home loans, offset accounts and LMI. moneysmart.gov.au.
- Australian state and territory revenue offices. Transfer (stamp) duty rates and first home buyer concessions. (e.g. revenue.nsw.gov.au, sro.vic.gov.au).
- Australian Government. First Home Guarantee scheme (Housing Australia). housingaustralia.gov.au.