如何理解英国房贷产品
英国房贷产品通常先有一段初始利率期，之后转为标准浮动利率。下表总结了经核实、符合英国贷方常见做法的产品类型。
| 产品特征 | 在英国的运作方式 |
|---|---|
| 2年期固定 | 利率固定两年，之后若未转按揭，则转为贷方的SVR |
| 5年期固定 | 利率固定五年；确定性更强，通常附带提前还款罚金 |
| 标准浮动利率（SVR） | 固定利率期结束后，由贷方设定的转换利率；通常高于固定利率产品 |
| 跟踪利率（Tracker） | 在英格兰银行基准利率之上加一定利差的浮动利率 |
| 首付/LTV | 首付10% = LTV 90%；首付越高，通常越能获得较低利率 |
- 计算结果假设整个期限内使用同一个利率。实际上，英国借款人的月供会在固定利率期结束、贷款转为SVR或开始新的转按揭产品时发生变化。
- 印花税（SDLT）适用于英格兰和北爱尔兰超过一定门槛的住宅购置，按累进区间征收；首次购房者在一定限额内可享受减免。苏格兰征收的是土地及建筑物交易税（LBTT），威尔士征收的是土地交易税（LTT）。请向英国税务海关总署（HMRC）或相应税务机关核实当前的税率区间。
- 如果在固定利率期结束前提前还清或转按揭，通常需要支付提前还款罚金。
- 本计算器不包含印花税、估价费、勘测费、产权转让手续费和房贷安排费。
什么是英国房贷计算器？
英国房贷计算器用于计算一笔本息（capital-and-interest，即repayment）房贷的月供，每期还款既覆盖当月利息，也偿还一部分未偿本金，使贷款在期限届满时恰好还清。只还利息房贷（每月只付利息，本金在期末另行偿还）在英国住宅贷款市场受到更严格的限制，本计算器不对此建模。
计算器把房产价格减去首付款，得出贷款金额。英国贷方通常把首付表示为价格的一个比例，并按贷款价值比（LTV）区间为产品定价；首付越高（LTV越低），通常能获得越低的利率。10%的首付对应90%的LTV，部分贷方也提供首付5%、LTV为95%的产品。
大多数英国房贷都是初始固定利率期（通常为两年或五年）加上此后转为贷方标准浮动利率（SVR）的组合。借款人通常会在SVR生效之前转按揭（remortgage）到新的产品，因为SVR通常明显更高。英格兰银行的基准利率（Bank Rate）是最终影响英国房贷定价的政策性基准。
如何使用这款英国房贷计算器
- 以英镑输入房产价格和你的首付款。计算器会用房产价格减去首付款，得出贷款金额。
- 输入你所选产品的年利率。在固定利率期内，这是固定利率；期满之后，还款会以贷方的SVR为基础。
- 输入房贷期限（年）。英国常见的期限是25年、30年或35年，不过期限内的固定利率阶段通常要短得多。
- 查看月供、整个期限内的支付总额和总利息——这里假设所输入的利率适用于整个期限。
- 请单独为印花税（在英格兰和北爱尔兰适用）、估价、勘测和产权转让手续费做预算，这些都不包含在本计算器中。
本息房贷的计算公式
月供M由现值年金公式推导得出，该公式使全部未来还款的现值等于贷款本金P。月利率r是年利率除以12；n是还款总期数（年数乘以12）。由于英国的固定利率产品通常只覆盖整个期限中的一部分，以下数字假设所输入的利率适用于整个期限——这对比较很有用，但当贷款转为SVR或办理转按揭后，实际成本会发生变化。
常见误区
- 误以为初始固定利率会维持整个贷款期限——大多数英国产品的固定期只有两年或五年，之后会转为更高的SVR。
- 忘记印花税以及法律和估价费用，这些都需要在首付款之外另行以现金支付。
- 把首付比例和LTV混淆；首付10%意味着这是一笔贷款价值比90%的房贷。
- 如果计划在固定利率期内搬家或转按揭，却忽略了提前还款罚金。
- 只比较产品的名义利率，而忽略了影响真实成本的产品费和安排费。
常见问题
英国的固定利率产品到期后会发生什么？
英国固定利率房贷产品到期后，如果借款人没有转按揭到新产品或换成其他产品，贷款会自动转为贷方的标准浮动利率（SVR）。SVR由贷方自行设定，通常高于固定利率和跟踪利率产品，因此转换后月供通常会上涨。许多借款人会在当前产品到期前不久就安排好新的固定利率或跟踪利率产品，以避免支付SVR。
什么是标准浮动利率（SVR）？
标准浮动利率（SVR）是英国贷方在优惠期的固定利率或跟踪利率产品到期后，收取的默认利率。每家贷方各自设定自己的SVR，且可由贷方自行调整，通常大致跟随英格兰银行基准利率的变动。由于SVR通常高于市面上可选的产品，长期停留在SVR上往往比转按揭成本更高。
申请英国房贷需要多少首付？
英国贷方通常要求至少5%到10%的房产价格作为首付，对应贷款价值比（LTV）95%或90%的房贷。首付越高，LTV越低，通常也就能获得越低的利率。首付达到20%或25%（LTV为80%或75%）通常能获得最具竞争力的固定利率产品，但具体区间因贷方而异。
什么是印花税（SDLT）？
印花税（Stamp Duty Land Tax，SDLT）是对英格兰和北爱尔兰住宅购置征收的一种税，按英国税务海关总署设定的起征门槛以上的累进区间收取。首次购房者在购房价格限额内可享受减免，购买额外房产则适用更高税率。苏格兰征收的是土地及建筑物交易税，威尔士征收的是土地交易税。购房者在完成交易前，应向相应机关核实当前的税率区间和门槛。
英国房贷利率参照的是什么基准？
英格兰银行基准利率（Bank Rate）是英国的政策利率，也是房贷定价的主要基准。跟踪利率房贷直接随基准利率变动，而固定利率产品则依据反映市场对未来基准利率预期的掉期利率（swap rates）定价。Calculate.Studio会单独显示当前的基准利率及其核实日期，而不是把某个具体数字写入本文中。
在英国，本息房贷还是只还利息房贷更常见？
本息（capital-and-interest）房贷是英国住宅购房者的标准选择，因为每期月供都会减少未偿余额，使贷款在期限届满时完全还清。只还利息的住宅房贷（本金须在期末另行偿还）受到更严格的限制，通常需要一套经审批的还本计划。本计算器建模的是本息房贷。
参考文献
- HM Revenue & Customs (HMRC) / GOV.UK. Stamp Duty Land Tax: residential property rates and first-time buyer relief. gov.uk/stamp-duty-land-tax.
- Bank of England. Monetary policy and the Bank Rate. bankofengland.co.uk/monetary-policy.
- Financial Conduct Authority (FCA). Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB) sourcebook. fca.org.uk.
- MoneyHelper (Money and Pensions Service). Mortgages: deposits, LTV and standard variable rates. moneyhelper.org.uk.
- GOV.UK. Buying a home: mortgages, surveys and conveyancing. gov.uk.