如何理解中国房贷的规则与费用
中国住房融资受LPR基准利率、政策规定的首付比例以及购房税费共同影响。下表总结了经中国人民银行和财政部政策核实的主要项目。
| 规则/费用 | 在中国的运作方式 |
|---|---|
| 利率基准 | 5年期以上贷款市场报价利率（LPR），由中国人民银行主管的全国银行间同业拆借中心每月公布 |
| LPR加减点 | 贷方在LPR基础上加点或减点若干基点，由政策及所在城市决定 |
| 首付比例下限 | 由国家政策统一制定，首套房与二套房要求不同；截至2025年已降至不低于15% |
| 城市差异化规则 | 一线及部分热点城市地方政府可在国家政策框架内，制定更严格的要求 |
| 契税 | 购房者须缴纳的购房税；截至2025年核实，首套住房可享受优惠税率（最低1%） |
- 5年期以上LPR是中国房贷的参考基准利率，每月（一般在20日前后）公布一次。大多数房贷都是浮动利率、跟随LPR重新定价，因此月供会在贷款存续期内发生变化。Calculate.Studio会单独显示当前的LPR及其核实日期。
- 首付比例下限由国家统一制定，并由地方结合本地情况调整，首套房和二套房的要求不同；据2025年核实的政策，两者的首付下限均已降至不低于15%。
- 契税是购房者须缴纳的购房税。根据2024年12月起施行、并于2025年核实的政策，首套住房面积在140平方米及以下的按1%缴纳，超过140平方米的按1.5%缴纳，符合条件的二套住房也可适用优惠税率。具体税率和面积门槛可能调整，请以最新政策为准。
- 本计算器按固定利率、等额本息方式建模，不模拟等额本金还款法、LPR重新定价，或各地政策差异。
什么是中国房贷计算器？
中国房贷计算器采用标准摊还公式，计算等额本息（最常见的还款方式）下能在贷款期限内还清住房贷款的月供。中国还有一种可选的还款方式——等额本金，前期还款额较高，此后逐渐递减；本计算器采用等额本息方式建模，以便与其他国家的计算方式保持一致。
计算器把购房价格减去首付款，得出贷款金额。中国的首付比例下限由国家政策统一制定，首套房和二套房的要求有所区别，并由地方结合本地情况调整，一线及部分热点城市历来执行更严格的要求。据2025年核实的政策，商业性个人住房贷款首付比例下限，首套房和二套房均已降至不低于15%。
中国房贷利率参照5年期以上贷款市场报价利率（LPR）报价，这一基准利率由中国人民银行主管的全国银行间同业拆借中心每月公布。贷方会根据政策规定和借款人自身情况，在LPR基础上加点或减点。由于大多数房贷都是浮动利率、跟随LPR重新定价，实际月供会随时间变化；本计算器为便于比较，采用固定利率计算。
如何使用这款中国房贷计算器
- 以人民币输入购房价格和你的首付款。计算器会用购房价格减去首付款，得出贷款金额。
- 输入年利率——贷方通常以“5年期以上LPR加减若干基点”的形式报价。
- 输入贷款期限（年）。中国住房贷款期限通常最长可达30年。
- 查看月供、整个期限内的支付总额和总利息。
- 请根据所在城市和购房性质（首套房或二套房）核实当地的首付比例下限和LPR加减点情况，并单独为契税等购房相关税费做预算。
摊还计算公式
等额月供M由现值年金公式推导得出，该公式使全部未来还款的现值等于贷款本金P。月利率r是年利率除以12；n是还款总期数（年数乘以12）。这里建模的是中国常见的等额本息还款法；等额本金还款法则相反，前期偿还更多本金，因此月供逐期递减。由于大多数中国房贷是跟随LPR浮动的，一旦基准利率重新定价，实际月供也会随之变化。
常见误区
- 误以为全国政策完全统一——首付比例下限和LPR加减点会因地方政策而调整，一线及部分热点城市的要求可能更严格。
- 把跟随LPR浮动的利率当作固定利率——大多数中国房贷会在LPR变动时重新定价。
- 忘记契税等购房相关税费——这些费用需要与首付款分开单独支付。
- 把等额本息和等额本金两种还款方式混淆——后者前期月供更高，此后逐渐递减。
- 把二套房的规则套用到首套房上，或反过来套用——两者在首付比例和税费待遇上有所不同。
常见问题
LPR是什么？它对中国房贷有什么影响？
贷款市场报价利率（LPR）是中国的基准贷款利率，由中国人民银行主管的全国银行间同业拆借中心每月公布。房贷参照5年期以上LPR定价，各贷方会根据政策规定和借款人自身情况，在此基础上加点或减点。由于大多数中国房贷是跟随LPR浮动的，一旦基准利率发生变化，贷款利率和月供就会在重新定价时（通常为每年一次，或在约定的重定价日）随之改变。
在中国买房需要多少首付？
中国的首付比例下限由国家政策统一制定，并由地方结合本地情况调整，首套房和二套房的要求也不相同。据2025年核实的政策，个人商业性住房贷款的首付比例下限，首套房和二套房均已降至不低于15%，不过部分城市可能在国家政策框架内执行更高的要求。购房者应向所在城市核实当前适用于自身购房性质的最新首付比例。
中国的契税是什么？
契税是购房者在中国购置房产时须缴纳的一种购房税，按交易金额的一定比例计算。根据2024年12月起施行、并于2025年核实的政策，首套住房面积在140平方米及以下的按1%缴纳，超过140平方米的部分按1.5%缴纳，符合条件的二套住房也可适用优惠税率。契税与首付款、房贷是分开的，购房者应单独以现金预算这笔费用。
中国各城市的房贷规则是否不同？
是的。虽然中国人民银行和国家有关部门制定了整体框架——包括LPR基准利率、首付比例下限和房贷利率政策——但地方政府会为本市制定具体的执行细则。北京、上海、广州、深圳等一线及部分热点城市，历来在首付比例和购房资格方面执行更严格的规定。购房者应核实自己所在具体城市的最新要求。
等额本息和等额本金有什么区别？
在中国，借款人通常可以在两种还款方式中选择。等额本息在整个贷款期限内保持月供不变，其中利息占比逐渐下降、本金占比逐渐上升——这是本计算器所建模的方式。等额本金则保持每期偿还的本金金额不变，因此前期月供更高，此后逐渐递减，总利息更少，但初期负担更重。选择哪种方式会影响现金流安排和总利息支出。
中国房贷利率是固定的还是浮动的？
绝大多数中国住房贷款都是参照5年期以上贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款。当LPR变动时，贷款利率会在借款人的重定价日随之调整，因此月供在贷款存续期内可能上涨或下降。这意味着中国借款人应为月供随LPR变化做好规划，而不应假设整个期限都适用一个固定不变的利率。
参考文献
- People's Bank of China (PBOC). Announcements on the Loan Prime Rate (LPR). pbc.gov.cn.
- People's Bank of China (PBOC). Minimum down-payment ratio and mortgage policy for individual housing loans. pbc.gov.cn.
- Ministry of Finance / State Taxation Administration of China. Deed tax (契税) policy for housing purchases (effective December 2024). mof.gov.cn.
- National Interbank Funding Center. Loan Prime Rate publication. chinamoney.com.cn.
- The State Council of the People's Republic of China. Property market support measures. english.www.gov.cn.